2027 공인중개사 1차 암기노트+예상문제 800제

• ★ 부동산학: 응용과학·사회과학·종합학문(학제적 접근) — 순수과학(물리학·지구과학) X
• 연구대상: 부동산활동 + 부동산현상 / 토지와 정착물의 직업적·물적·법적·금융적 측면
• 접근방법: 종합식(법률·경제·기술 복합개념을 종합해 이론 구축) / 법·제도적 / 의사결정(인간 = 합리적 존재, 자기이윤 극대화 가정)
• 부동산활동 속성: 과학성 + 기술성 모두 · 대물활동 + 대인활동 · 3차원 공간(공중·지표·지하) · 장기적 배려 · 거래당사자에게도 윤리성 요구
• 임장활동의 근거: 부동성 + 대물활동 (부증성 X)
• 일반원칙: 능률성 원칙 → 소유활동의 최유효이용 / 안전성 원칙 → 거래활동의 법적·경제적·기술적 안전

부동산 개발 및 공급업 → 임대 및 공급업 ↔ 분양 대행업·투자 자문업 → 관련 서비스업

부동산 투자 및 금융업·사업시설 유지·관리 → 부동산업 X

한국표준산업분류(통계청 고시) 부동산업

• 토지 = 생산재 + 소비재(주거·휴양 직접 소비) · 준부동산 = 의제부동산
• 물리적 개념 → 유형(有形)적 측면 이해 / 경제적·법률적 개념 → 무형적 측면 이해
• 기대이익의 현재가치를 가치로 보면 → 물리적 + 경제적 측면을 함께 본 복합개념
• 지적도: 경계를 평면으로만 표시 · 지하·공중 이용 수단 = 구분지상권 (개발권 이전·용적률 인센티브는 지상 용적 조정)

생산요소·자산 → 경제적 개념 ↔ 공간·자연·위치·환경 → 기술적(물리적) 개념

민법 제99조①

• 토지 소유권: 법률 범위 내 사용·수익·처분 · 정당한 이익 있는 범위 내 상하에 미침 · 공시 = 등기
• 매년 경작 노력 불요 수목·다년생 식물 → 정착물(중개 대상 O) · 정착물도 주물·종물 구분 가능
• 정착물: 사회·경제적으로 토지에 계속 부착되어 이용되는 물건 · 토지와 정착물 외 물건 = 동산(제99조②)

등기 공시: 20톤 이상 기선 ↔ 등록 공시: 항공기·건설기계·자동차

민법 제99조 · 입목에 관한 법률 제2조·제3조 · 선박등기법 제2조

• ★ 건부감가: 건부지 → 지상 건물로 이용 제한 → 일반적으로 나지보다 낮게 평가 · 건물이 최유효이용 부적합 → 최유효이용 기대가능성 낮음
• 지목 예: 대·유지(댐·저수지·연못)·구거(인공 수로·둑)·제방·종교용지 — "저수지"·"사찰용지" 지목 X
• 택지·나지·공지·맹지·선하지·유휴지 → 강학상 용어(지목 X)
• 나지 정의 = 지가공시 용어 · 필지 정의 = 공간정보관리법 제2조제21호

하나의 지번 = 필지 ↔ 가격수준 비슷한 일단 = 획지 ↔ 2필지 이상 불가분 = 일단지

용도지역 상호 간 전환 = 후보지 ↔ 용도지역 안 전환 = 이행지

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2조제21·24호·제67조

• 법지: 토지와 도로 등 경계 사이 경사진 부분 포함 · 선하지 → 송전선 아래 이용 제한으로 감가
• 맹지 → 도로 미접 · 공지 → 필지 안 빈 땅(나지와 구별)
• 도시개발사업: 환지 = 사업 전 위치·지목·면적 고려해 재분배하는 토지 / 체비지 = 사업비 충당 위해 환지로 정하지 않은 토지

소유권 X 해변 토지 = 빈지 ↔ 침식되어 잠긴 토지 = 포락지

법지 = "법(면)에 걸친 경사지", 빈지 = "물가(濱)의 빈 땅"