공인중개사 1차 필기 2007년 18회 기출문제

기출문제 80문항 · 제한시간 100분 · 해설 80문항

공인중개사 1차 2007년 18회 필기 시험에 실제로 출제된 문제와 정답입니다. 아래에서 문제와 해설을 그대로 읽어볼 수 있고, CBT로 풀면 자동 채점과 오답노트까지 이용할 수 있어요.

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부동산학개론(부동산감정평가론 포함)

1번
공간으로서의 부동산에 대한 설명 중 틀린 것은?
1. 공간에서 창출되는 기대이익의 현재가치를 부동산가치로 본다면, 이는 부동산을 단순히 물리적 측면뿐만 아니라 경제적 측면을 포함하여 복합적 측면에서 파악한 것이다.
2. 공간으로서의 토지는 지표뿐만 아니라 지하와 공중을 포함하는 입체공간을 의미한다.
3. 현행 지적도는 토지의 경계를 입체적으로 표현하지 못하고 있다.
4. 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권, 개발권 이전제도, 용적률 인센티브제도 등이 있다.
5. 지하공간의 이용이 증대되고 초고층건물이 늘어남에 따라, 토지소유권의 구체적 범위의 해석에 대해서는 법원의 판단에 의존하기도 한다.
정답 4번
해설. ④ 구분지상권은 지하·공중 공간을 활용하는 방안이지만, 개발권 이전제도(TDR)와 용적률 인센티브제도는 지상 공간(용적)의 이용을 조정하는 제도이지 지하공간 활용 방안이 아니므로 틀린 설명이다.
① 기대이익의 현재가치로 보는 것은 경제적 측면까지 포함한 복합개념이다. ② 공간으로서의 토지는 지표·지하·공중을 포함하는 3차원 공간이다. ③ 지적도는 평면적 경계만 표시한다. ⑤ 입체공간 이용이 늘면서 소유권 범위는 결국 법원의 해석에 의존하기도 한다.
2번
하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위를 의미하는 용어는?
1. 맹지(盲地)
2. 필지(筆地)
3. 획지(劃地)
4. 대지(垈地)
5. 택지(宅地)
정답 2번
해설. ② 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위로서 법적 개념이다.
① 맹지는 도로에 접하지 않은 토지, ③ 획지는 인위적·자연적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지(경제적 개념), ④ 대지는 건축법상 건축할 수 있는 토지, ⑤ 택지는 주거·상업·공업용 건물을 지을 수 있는 토지를 말한다.
3번
부동산시장을 분석할 때 사용하는 자료는 그 성격에 따라 일정 기간에 거쳐 양(量)을 측정하는 유량(flow) 자료와 일정 시점에서 양(量)을 측정하는 저량(stock) 자료로 구별할 수 있다. 다음 중 저량(stock) 자료에 해당하는 것은?
1. 순영업소득(NOI: net operating income)
2. 연간 이자 비용
3. 월 임대료 수입
4. 부동산관리자 월 급여
5. 부동산투자회사의 순 자산가치
정답 5번
해설. ⑤ 순자산가치는 일정 시점에 측정한 자산에서 부채를 뺀 금액이므로 저량(stock) 자료이다.
① 순영업소득, ② 연간 이자 비용, ③ 월 임대료 수입, ④ 월 급여는 모두 일정 기간 동안 발생한 양을 측정한 유량(flow) 자료이다. 저량의 예로는 주택재고, 자산가치, 인구 등이 있다.
4번
부동산관리를 외부의 전문가 집단에게 위탁하는 비중이 늘고 있는 요인 중 틀린 것은?
1. 부동산펀드의 오피스빌딩 투자 증가
2. 부동산투자회사의 상업용부동산 투자 증가
3. 국내 연기금의 오피스빌딩 투자 증가
4. 외국계 부동산펀드의 복합용도시설 투자 증가
5. 단독주택의 자가 소유 비중 확대
정답 5번
해설. ⑤ 단독주택의 자가 소유 비중이 커지면 소유자가 직접 관리하는 자가관리가 늘어나므로 위탁관리 증가 요인이 될 수 없다.
①~④ 부동산펀드·부동산투자회사·연기금·외국계 펀드 등 기관투자자의 대형 오피스·상업용·복합용도 부동산 투자가 늘면 전문 관리회사에 맡기는 위탁관리 수요가 커진다.
5번
부동산관리는 자산관리(asset management), 건물 및 임대차관리(property management), 시설관리(facility management)로 나눌 수 있다. 다음의 부동산관리 업무 중 시설관리에 속하지 않는 것은?
1. 설비의 운전 및 보수
2. 부동산의 매입과 매각관리
3. 에너지관리
4. 건물 청소관리
5. 방범, 방재 등 보안관리
정답 2번
해설. ② 부동산의 매입과 매각관리는 포트폴리오 관리, 투자 리스크 관리와 함께 자산관리(asset management)의 업무이다.
①③④⑤ 설비의 운전·보수, 에너지관리, 청소관리, 방범·방재 등 보안관리는 부동산의 물리적 시설을 운영·유지하는 시설관리(facility management)의 업무이다.
6번
다음의 부동산마케팅 활동은 4P[유통경로(Place), 제품(Product), 가격(Price), 판매촉진(Promotion)] 중 각각 어디에 해당되는가? (순서대로 (ㄱ), (ㄴ))
(ㄱ) 기존과 차별화된 아파트 평면 설계
(ㄴ) 아파트 모델하우스 방문고객을 대상으로 경품 제공
1. 제품, 가격
2. 유통경로, 제품
3. 판매촉진, 유통경로
4. 가격, 판매촉진
5. 제품, 판매촉진
정답 5번
해설. ⑤ (ㄱ) 기존과 차별화된 아파트 평면 설계는 상품 자체의 차별화이므로 제품(Product) 전략이고, (ㄴ) 모델하우스 방문객을 대상으로 한 경품 제공은 판매촉진(Promotion) 전략이다.
유통경로(Place)는 분양대행사·중개업소 활용 등, 가격(Price)은 시가·고가·저가 정책 등이 해당한다.
7번
아파트를 선분양할 때 당해 토지에 권리 상의 하자가 있으면 선분양을 할 수 없다. 이에 따라 금융기관은 시행사에게 프로젝트 파이낸싱을 통하여 자금을 제공할 때 토지에 대한 저당권을 설정할 수 없다. 이런 문제를 해결하기 위해서 금융기관이 토지에 대한 권리를 확보하는 방법으로 활용하는 것은?
1. 관리신탁
2. 불특정금전신탁
3. 담보신탁
4. 특정금전신탁
5. 대리사무업무
정답 3번
해설. ③ 담보신탁은 위탁자(시행사)가 토지를 신탁회사에 신탁하고 금융기관을 우선수익자로 지정하여 수익권증서를 받게 하는 방식으로, 저당권 설정 없이도 금융기관이 토지에 대한 권리를 확보할 수 있다.
① 관리신탁은 부동산 관리, ②④ 금전신탁은 금전을 맡겨 운용하는 신탁, ⑤ 대리사무는 분양대금 관리 등 사무를 대리하는 업무이다.
8번
아파트 매매시장에서 수요 변화를 가져오는 요인으로 틀린 것은?
1. 아파트 가격 변화
2. 인구 변화
3. 소득 변화
4. 아파트에 대한 선호도 변화
5. 아파트 가격에 대한 기대의 변화
정답 1번
해설. ① 아파트 가격 변화는 수요곡선 위의 점을 이동시키는 '수요량의 변화' 요인이지 수요곡선 자체를 이동시키는 '수요의 변화' 요인이 아니다.
②~⑤ 인구, 소득, 선호도, 가격에 대한 기대의 변화는 해당 재화 가격 이외의 요인으로 수요곡선 자체를 이동시키는 수요 변화 요인이다.
9번
경기변동은 변동 요인(factor)에 따라 추세(trend) 변동, 순환(cyclical) 변동, 계절(seasonal) 변동, 불규칙(우발적; random) 변동으로 구성되어 있다. 매월 주택 건축허가량을 통해 부동산시장의 경기변동을 파악할 수 있다면, 다음 중 계절 변동에 해당하는 사례는?
1. 가격 거품으로 건축허가량이 급격히 증가하였다.
2. 일시적인 정부규제 완화로 건축허가량이 증가하였다.
3. 건축허가량의 전년 동기 대비 증가율이 지난 5월을 정점으로 하여 후퇴기로 접어들었다.
4. 경제성장으로 건축허가량이 지속적으로 증가하고 있다.
5. 매년 12월에 건축허가량이 다른 달에 비해 줄어드는 현상이 반복적으로 나타나고 있다.
정답 5번
해설. ⑤ 매년 12월마다 건축허가량이 반복적으로 줄어드는 것은 1년 이내의 주기로 규칙적으로 되풀이되는 계절 변동이다.
①② 가격 거품·일시적 규제 완화 등 예측하기 어려운 요인에 의한 변동은 불규칙(무작위) 변동, ③ 정점을 지나 후퇴기로 접어드는 것은 순환 변동, ④ 경제성장에 따른 장기적 증가는 추세 변동이다.
10번
특정 주거지역에 있는 아파트의 임대료를 상승시키는 요인에 대한 설명 중 틀린 것은?(단, 해당 아파트는 정상재이며, 다른 요인은 일정하다고 가정한다)
1. 해당 지역 강력 범죄율의 하락
2. 해당 지역 주민들을 위한 녹지 공간 확충
3. 해당 지역과 대체관계에 있는 인근 주거지역에 쓰레기 소각장 설치
4. 소비에 있어서 해당 아파트와 보완관계에 있는 재화의 가격 상승
5. 소비에 있어서 해당 아파트와 대체관계에 있는 주거용 오피스텔의 일부 철거로 주거용 오피스텔의 재고량 감소
정답 4번
해설. ④ 해당 아파트와 보완관계에 있는 재화의 가격이 오르면 그 보완재 수요가 줄고 해당 아파트 수요도 감소하므로 임대료는 하락한다. 따라서 임대료 상승 요인이 아니다.
① 범죄율 하락, ② 녹지 확충은 선호도를 높여 수요 증가, ③ 대체지역의 혐오시설 설치는 대체재 선호 하락으로 해당 지역 수요 증가, ⑤ 대체재(주거용 오피스텔) 재고 감소는 해당 아파트 수요 증가 요인이므로 모두 임대료를 올린다.
11번
주거서비스의 공급곡선이 임대료에 대해 완전 비탄력적이라고 한다. 현재의 임대료 하에서 초과수요가 존재한다면, 균형 임대료와 균형 거래량은 각각 어떻게 변할까?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)
1. 균형 임대료 상승, 균형 거래량 감소
2. 균형 임대료 상승, 균형 거래량 변화 없음
3. 균형 임대료 하락, 균형 거래량 증가
4. 균형 임대료 하락, 균형 거래량 변화 없음
5. 균형 임대료 변화 없음, 균형 거래량 변화 없음
정답 2번
해설. ② 공급곡선이 완전 비탄력적(수직)이면 공급량은 고정되어 있으므로, 초과수요가 존재하면 임대료만 상승하여 균형을 회복하고 균형 거래량은 변하지 않는다.
① 거래량 감소, ③④ 임대료 하락, ⑤ 임대료 불변은 초과수요 상황과 수직 공급곡선의 특성에 맞지 않는다.
12번
부동산시장과 관련된 부정적 외부효과(외부 비경제; negative externality)의 사례와 해결 방안에 대한 설명 중 틀린 것은?
1. 쓰레기 투기로 인해 지역사회가 피폐화되자, 지역주민들이 자율적인 규범을 통해 지역사회를 다시금 쾌적하게 만들었다.
2. 주거지역에 청소년 유해시설이 들어서자, 지방자치단체가 해당 시설을 매입하여 해당 시설의 용도를 바꾸었다.
3. 공해를 유발하는 사업장에 정부가 공해방지시설의 설치를 명령하였고, 해당 사업장이 이에 응하지 않자 과징금을 부과하였다.
4. 신축 공사장의 소음으로 인근 주민들이 고통을 당하자, 주민 대표가 건축회사 대표와 협상하여 보상을 받았다.
5. 주택공급 부족으로 주택가격이 급등하자, 정부가 정책금리를 인상하여 주택시장을 안정시켰다.
정답 5번
해설. ⑤ 주택공급 부족에 따른 가격 급등과 정책금리 인상은 시장의 수급 불균형과 거시경제 정책에 관한 것으로, 제3자에게 의도하지 않은 손해를 주는 부정적 외부효과의 사례와 해결 방안이 아니다.
① 자율적 규범, ② 정부의 매입·용도 변경, ③ 규제와 과징금, ④ 당사자 간 협상(코즈 정리)은 모두 부정적 외부효과를 해결하는 방안이다.
13번
아파트 신축에 필요한 원자재 가격이 하락하였을 때, 아파트 임대료의 변화를 경제학적 관점에서 단기와 장기로 나누어 설명한 것 중 옳은 것은?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)
1. 단기에는 임대료 상승, 장기에도 임대료 상승
2. 단기에는 임대료 상승, 장기에는 임대료 하락
3. 단기에는 임대료 변화 없음, 장기에는 임대료 상승
4. 단기에는 임대료 변화 없음, 장기에는 임대료 하락
5. 단기에는 임대료 변화 없음, 장기에도 임대료 변화 없음
정답 4번
해설. ④ 원자재 가격 하락은 공급비용을 낮추지만 신축에는 시간이 걸리므로 단기에는 공급량이 고정되어 임대료 변화가 없고, 장기에는 신규 공급이 늘어 공급곡선이 오른쪽으로 이동하므로 임대료가 하락한다.
나머지 보기는 단기의 공급 비탄력성과 장기의 공급 증가 효과를 잘못 조합한 것이다.
14번
다음은 각 산업별, 도시별 고용자 수에 대한 통계이다. 고용자 수의 상대적 비율을 이용한 입지계수(locational coefficient, locational quotient)로 볼 때, A 도시가 B 도시에 비해 특화되어 있는 산업은 어떤 산업인가?
산업 구분전국A 도시B 도시
제조업4,000명300명1,200명
금융업5,000명500명1,500명
부동산업1,000명200명300명
합계10,000명1,000명3,000명
1. 제조업
2. 금융업
3. 부동산업
4. 모든 산업에 특화되어 있다.
5. 특화되어 있는 산업이 없다.
정답 3번
해설. ③ 입지계수(LQ) = (도시의 해당 산업 고용자 수 / 도시 전체 고용자 수) ÷ (전국의 해당 산업 고용자 수 / 전국 전체 고용자 수).
풀이: A 도시 제조업 (300/1,000)÷(4,000/10,000)=0.75, 금융업 (500/1,000)÷(5,000/10,000)=1.0, 부동산업 (200/1,000)÷(1,000/10,000)=2.0
B 도시는 제조업·금융업·부동산업 모두 1.0이다. 따라서 A 도시가 B 도시보다 특화된 산업은 부동산업이다.
15번
주거서비스 공급의 임대료탄력성에 대한 설명 중 틀린 것은?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)
1. 용도 전환이 용이할수록 공급의 임대료탄력성은 더 비탄력적이다.
2. 생산(공급)에 소요되는 기간이 길수록 공급의 임대료탄력성은 더 비탄력적이다.
3. 단기공급의 임대료탄력성은 장기공급의 임대료탄력성보다 더 비탄력적이다.
4. 건축 인ㆍ허가가 어려울수록 공급의 임대료탄력성은 더 비탄력적이다.
5. 생산량을 늘릴 때 생산요소 가격이 상승할수록 공급의 임대료탄력성은 더 비탄력적이다.
정답 1번
해설. ① 용도 전환이 용이할수록 가격 변화에 맞춰 공급량을 쉽게 조절할 수 있으므로 공급의 임대료탄력성은 더 탄력적이 된다.
② 생산기간이 길수록, ③ 단기일수록, ④ 인·허가가 어려울수록, ⑤ 생산요소 가격이 빨리 오를수록 공급량을 늘리기 어려워 공급은 더 비탄력적이 된다.
16번
주거빈곤층에 대한 주거안정정책을 설명한 것 중 틀린 것은?
1. 정부가 저소득층의 주거안정을 위해 공급하는 국민임대주택의 임대료가 시장임대료보다 낮다면 임대료 차액만큼 임차가구에게 주거비를 보조하는 효과가 있다.
2. 주택보조방식은 크게 생산자에게 보조하는 방식과 소비자에게 보조하는 방식으로 나눌 수 있다.
3. 시장임대료 이하로 임대료를 통제하면 공급이 완전 비탄력적인 한, 임대인의 소득 일부가 임차인에게 귀속되는 소득의 재분배 효과가 있다.
4. 정부가 저소득층 임차가구에게 임대료보조금을 지급하면 해당 주거서비스가 정상재인 한, 주거서비스 소비가 감소한다.
5. 주거급여는 국민기초생활 보장법상 수급자에게 주거안정에 필요한 임차료, 유지수선비 등을 지급하는 것을 말한다.
정답 4번
해설. ④ 임대료보조금을 지급하면 임차가구의 실질소득이 늘고 주거서비스의 상대가격이 낮아지므로, 주거서비스가 정상재인 한 주거서비스 소비는 증가한다.
① 시장임대료보다 낮은 공공임대주택 임대료는 차액만큼 주거비 보조 효과, ② 생산자 보조와 소비자 보조로 구분, ③ 공급이 완전 비탄력적이면 임대료 통제로 임대인 소득이 임차인에게 이전, ⑤ 주거급여는 수급자에게 임차료·수선유지비 등을 지급하는 급여이다.
17번
어떤 도시에 쇼핑센터 A, B가 있다. 두 쇼핑센터 간 거리는 8km이다. A의 면적은 1,000m²이고, B의 면적은 9,000m²이다. 컨버스(P. D. Converse)의 분기점 모형에 따른 두 쇼핑센터의 상권 경계선은 어디인가? (컨버스의 분기점 모형에 따르면, 상권은 거리의 제곱에 반비례하고, 상가의 면적에 비례한다)
공인중개사 1차 필기 2007년 18회 17번 문제 그림
1. A로부터 1km 지점
2. A로부터 2km 지점
3. A로부터 4km 지점
4. A로부터 6km 지점
5. A로부터 7km 지점
정답 2번
해설. ② 컨버스의 분기점 모형: A로부터의 분기점 거리 = 두 점 간 거리 ÷ (1 + √(B의 면적/A의 면적)).
풀이: 8km ÷ (1 + √(9,000/1,000)) = 8 ÷ (1 + 3) = 2km
따라서 상권 경계선은 A로부터 2km 지점이다. 면적이 큰 B의 상권이 더 넓게 형성된다.
18번
어느 도시의 임대주택 단기공급함수는 Q=100, 장기공급함수는 Q=2P-100 이다. 임대주택에 대한 수요함수는 Q=200-P 이다. 수요함수는 장단기 동일하다. 만일 정부가 임대주택의 호당 임대료를 월 90만원으로 통제할 경우, 임대주택의 부족량은 단기와 장기에 각각 얼마인가? [Q는 임대주택 수(단위: 호), P는 임대주택 호당 월 임대료(단위: 만원), 모든 임대주택은 동일한 양과 질의 주거서비스를 제공한다고 가정]
1. 단기 10호, 장기 20호
2. 단기 10호, 장기 30호
3. 단기 20호, 장기 30호
4. 단기 20호, 장기 40호
5. 단기 30호, 장기 40호
정답 2번
해설. ② 통제임대료 P = 90만원일 때 수요량 = 200 − 90 = 110호이다.
풀이: 단기 공급량 = 100호 → 부족량 110 − 100 = 10호
장기 공급량 = 2×90 − 100 = 80호 → 부족량 110 − 80 = 30호
따라서 단기 10호, 장기 30호가 부족하다. 장기에는 공급이 탄력적이어서 임대료 규제에 따른 공급 감소가 커진다.
19번
부동산시장에 대한 정부의 공적 개입과 관련된 설명 중 틀린 것은?
1. 불완전경쟁으로 인한 시장실패 문제를 보완하기 위해 정부가 시장에 개입할 수 있다.
2. 공공재와 외부효과로 인한 시장실패 문제를 보완하기 위해 정부가 시장에 개입할 수 있다.
3. 토지이용규제는 토지이용을 사회적으로 바람직한 방향으로 유도하기 위해 토지이용 행위를 제한하는 방법이다.
4. 정부의 시장 개입은 정부가 의도하지 않은 부작용이 나타나는 등 실패할 가능성도 있다.
5. 부동산시장에서 정보가 불완전하더라도 자원배분의 효율성이 달성된다.
정답 5번
해설. ⑤ 정보가 불완전하면 시장은 효율적 자원배분을 달성하지 못하는데, 이것이 정보의 비대칭 등에 의한 시장실패이다. 따라서 틀린 설명이다.
①② 불완전경쟁, 공공재, 외부효과는 시장실패의 원인으로 정부 개입의 근거가 된다. ③ 토지이용규제는 바람직한 방향으로 토지이용을 유도하는 수단이다. ④ 정부개입에도 정부실패의 가능성이 있다.
20번
분양가격을 시장가격 이하로 규제하는 분양가상한제에 대한 설명 중 틀린 것은?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)
1. 수요의 가격탄력성이 탄력적일수록 초과수요량이 더 커진다.
2. 공급의 가격탄력성이 탄력적일수록 초과수요량이 더 커진다.
3. 분양가상한제를 소형 주택에만 적용하면 소형 주택의 공급은 확대되고 대형 주택의 공급은 위축될 수 있다.
4. 분양가상한제는 분양가 규제를 통해 주택가격을 안정시키기 위한 목적으로 시행되고 있다.
5. 분양주택에 대한 프리미엄이 형성되면 분양권을 불법으 로 전매하는 등의 현상이 나타날 수 있다.
정답 3번
해설. ③ 분양가상한제를 소형 주택에만 적용하면 소형 주택의 수익성이 떨어져 소형 주택 공급은 위축되고, 규제를 받지 않는 대형 주택의 공급은 상대적으로 늘어날 수 있다. 따라서 틀린 설명이다.
①② 가격을 시장가격 아래로 규제하면 수요·공급이 탄력적일수록 초과수요가 커진다. ④ 분양가 규제로 주택가격을 안정시키려는 제도이다. ⑤ 시세와의 차이로 프리미엄이 생겨 불법전매 등이 나타날 수 있다.
21번
아파트 공간에 대한 수요의 임대료탄력성은 0.8이고, 소득탄력성은 0.5이다. 아파트 임대료가 10% 상승하였음에도 아파트 수요량은 2% 증가하였다. 그렇다면 소득은 얼마나 변하였을까?(단, 임대료와 소득 이외에는 다른 변화가 없다고 가정한다)
1. 8% 증가
2. 12% 증가
3. 16% 증가
4. 20% 증가
5. 24% 증가
정답 4번
해설. ④ 수요량 변화율 = 임대료 효과 + 소득 효과이다.
풀이: 임대료 효과 = −0.8 × 10% = −8%
2% = −8% + 0.5 × 소득변화율 → 소득변화율 = (2 + 8) ÷ 0.5 = 20%
따라서 소득은 20% 증가하였다.
22번
부동산조세의 경제적 효과에 대한 설명 중 틀린 것은? (단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)
1. 양도소득세가 중과되면, 주택공급의 동결효과(lock in effect)로 인해 주택가격이 상승할 수 있다.
2. 임대주택에 재산세가 부과되면, 부과된 세금은 장기적으로 임차인에게 전가될 수 있다.
3. 공급의 가격탄력성은 탄력적인 반면 수요의 가격탄력성은 비탄력적인 시장에서 세금이 부과될 경우, 실질적으로 수요자가 공급자보다 더 많은 세금을 부담하게 된다.
4. 토지이용을 특정 방향으로 유도하기 위해 정부가 토지보유세를 부과할 때에는 토지용도에 관계없이 동일한 세금을 부과해야 한다.
5. 토지의 공급곡선이 완전 비탄력적인 상황에서는 토지보유세가 부과되더라도 자원배분의 왜곡이 초래되지 않는다.
정답 4번
해설. ④ 토지이용을 특정 방향으로 유도하려면 바람직한 용도에는 낮은 세율, 억제하려는 용도에는 높은 세율을 적용하는 차등과세를 해야 한다. 용도에 관계없이 동일하게 과세하면 유도 효과가 없다.
① 양도세 중과는 매물 잠김(동결효과)으로 가격 상승 요인, ② 재산세는 장기적으로 임차인에게 전가될 수 있음, ③ 상대적으로 비탄력적인 쪽이 더 많이 부담, ⑤ 공급이 완전 비탄력적이면 조세가 거래량을 바꾸지 않아 자원배분 왜곡이 없다.
23번
다음 <보기>의 자료를 이용해 환원이율(capitalization rate)을 바르게 계산한 것은?
<보기>
○ 총투자액: 200,000천원
○ 연간 가능총소득(potential gross income): 19,500천원
○ 연간 기타 소득: 1,000천원
○ 연간 공실에 따른 손실: 500천원
○ 연간 영업경비(operating expenses): 연간 유효총소득(effective gross income)의 40%
1. 6%
2. 9.5%
3. 9.75%
4. 10%
5. 10.25%
정답 1번
해설. ① 환원이율 = 순영업소득 ÷ 부동산 가치(총투자액).
풀이: 유효총소득 = 가능총소득 19,500 + 기타 소득 1,000 − 공실손실 500 = 20,000천원
영업경비 = 20,000 × 40% = 8,000천원
순영업소득 = 20,000 − 8,000 = 12,000천원
환원이율 = 12,000 ÷ 200,000 = 0.06 = 6%
24번
현재 시행되고 있는 부동산정책에 대한 설명 중 옳은 것은?
1. 재건축 초과이익 환수에 관한 법률에 의해 재건축사업에서 발생하는 초과이익을 환수하고 있다.
2. 6억원을 초과하는 주택에 부과하는 양도소득세 산정시 양도가격은 공시가격을 기준으로 한다.
3. 주택보유세는 공시가격에 따라 재산세와 종합부동산세로 나누어지나, 과세표준과 세율은 동일하다.
4. 부동산 매매계약을 체결한 경우 거래당사자는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 거래계약 체결일부터 60일 이내에 실제 거래가격 등을 신고해야 한다.
5. 부동산 매매시 실거래가격을 등기부등본에는 물론 토지대장과 건축물대장에도 기재해야 한다.
정답 1번
해설. ① 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따라 재건축사업의 초과이익에 재건축부담금을 부과·징수하고 있다.
② 양도소득세의 양도가액은 공시가격이 아니라 실지거래가액을 기준으로 한다. ③ 재산세와 종합부동산세는 과세표준과 세율이 서로 다르다. ④ 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따라 거래당사자는 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 하므로 60일은 틀리다. ⑤ 거래가액은 등기부에 기재하며 토지대장·건축물대장에 기재하는 것은 아니다.
※ 현행 부동산 거래신고 등에 관한 법률 기준에 맞게 보기를 고쳤다.
25번
주택금융시장에 관한 설명 중 옳은 것으로 묶은 것은? (단, 다른 요인은 일정하다고 가정한다)
(ㄱ) 금융감독기관은 주택저당대출의 대출기준인 대부비율(loan to value ratio)을 올려서 주택수요를 줄일 수 있다.
(ㄴ) 주택저당대출 금리와 주택자금 공급을 조절하면 주택수요에 영향을 미칠 수 있다.
(ㄷ) 주택저당증권(MBS)을 발행하여 주택저당대출의 공급이 늘게 되면 주택수요가 증가할 수 있다.
(ㄹ) 한국주택금융공사의 주택저당대출조건은 변동금리이고 만기가 3년 이내인 경우가 많다.
(ㅁ) 다른 대출조건이 동일하다면 통상적으로 고정금리 주택저당대출의 금리는 변동금리 주택저당대출의 금리보다 높다.
1. (ㄱ), (ㄴ), (ㄷ)
2. (ㄱ), (ㄷ), (ㄹ)
3. (ㄴ), (ㄷ), (ㅁ)
4. (ㄴ), (ㄹ), (ㅁ)
5. (ㄷ), (ㄹ), (ㅁ)
정답 3번
해설. ③ 옳은 것은 ㄴ, ㄷ, ㅁ이다.
ㄱ. LTV(대부비율)를 올리면 대출 가능 금액이 커져 주택수요가 늘어나므로 틀리다. ㄴ. 대출금리와 자금 공급 조절로 주택수요에 영향을 줄 수 있다. ㄷ. MBS 발행으로 대출재원이 늘면 주택수요가 증가한다. ㄹ. 한국주택금융공사의 주택저당대출(보금자리론 등)은 장기·고정금리가 중심이므로 틀리다. ㅁ. 고정금리는 금리변동위험을 대출기관이 부담하므로 통상 변동금리보다 높다.
26번
부동산투자분석에 대한 설명 중 틀린 것은?
1. 내부수익률(IRR)이란 순현가(NPV)를 ‘0’으로 만드는 할인율을 의미한다.
2. 순현가(NPV)는 장래에 발생할 수입의 현가 총액에서 비용의 현가 총액을 차감한 금액이다.
3. 요구수익률이 내부수익률(IRR)보다 크면 투자타당성이 있다고 할 수 있다.
4. 순현가(NPV)가 ‘0’보다 크면 투자타당성이 있다고 할 수 있다.
5. 수익성지수(PI)가 ‘1’보다 크면 투자타당성이 있다고 할 수 있다.
정답 3번
해설. ③ 요구수익률이 내부수익률보다 크면 기대되는 수익이 요구 수준에 못 미치므로 투자타당성이 없다. 내부수익률 ≥ 요구수익률일 때 투자한다.
① IRR은 NPV를 0으로 만드는 할인율이다. ② NPV = 유입 현가 − 유출 현가. ④ NPV > 0, ⑤ PI > 1이면 투자타당성이 있다.
27번
다음 <보기>와 같은 상황에서 임대주택 투자자의 1년간 자기자본 수익률은?
<보기>
○ 임대주택 총투자액: 100백만원
- 차입금: 60백만원
- 자기자본: 40백만원
○ 차입조건: 이자율 연 8%, 대출기간 동안 매 1년마다 이자만 지급하고 만기에 원금을 일시 상환
○ 1년간 순영업소득(NOI): 8백만원
○ 1년간 임대주택의 가격 상승률: 2%
1. 7%
2. 10%
3. 13%
4. 16%
5. 20%
정답 3번
해설. ③ 자기자본수익률 = (순영업소득 − 이자 + 가격상승분) ÷ 자기자본.
풀이: 이자 = 60백만원 × 8% = 4.8백만원
가격상승분 = 100백만원 × 2% = 2백만원
자기자본수익률 = (8 − 4.8 + 2) ÷ 40 = 5.2 ÷ 40 = 0.13 = 13%
28번
부동산투자에 있어 위험과 위험분석에 대한 설명 중 틀린 것은?
1. 부동산투자자가 위험회피형이라면 부동산투자의 위험이 증가할 때 요구수익률을 낮춘다.
2. 산출된 기대수익률의 하향 조정을 통해 투자의사결정을 보수적으로 함으로써 위험관리를 할 수 있다.
3. 수익률의 분포가 정규분포라면 수익률의 분산이나 표준편차로 위험을 측정할 수 있다.
4. 미래 현금흐름의 예측에 영향을 주는 요소 중 하나만 변동시킬 때 수익성이 어떻게 변동하는지 분석함으로써 그 요소의 영향을 검토하기도 한다.
5. 미래 현금흐름의 예측에 영향을 주는 요소 중 몇 가지 요소를 동시에 변동시키면서 비관적인 경우와 낙관적인 경우의 수익성을 분석하기도 한다.
정답 1번
해설. ① 위험회피형 투자자는 위험이 증가하면 그에 대한 보상(위험할증률)을 더 요구하므로 요구수익률을 높인다.
② 기대수익률을 하향 조정하는 보수적 예측으로 위험을 관리할 수 있다. ③ 정규분포라면 분산·표준편차로 위험을 측정한다. ④ 한 요소만 변화시키는 것은 민감도분석, ⑤ 여러 요소를 동시에 바꾸어 비관적·낙관적 경우를 보는 것은 시나리오분석이다.
29번
기대수익률-위험 평면에서 투자자산들을 보여주고 있는 다음 그림과 관련된 설명 중 틀린 것은?(단, 투자자산은 A, B, C, D, E만 존재하며, 투자자는 위험회피형으로서 기대수익률과 위험을 기준으로 투자의사결정을 한다고 가정한다)
공인중개사 1차 필기 2007년 18회 29번 문제 그림
1. 투자자산 A, C, D, E를 연결한 곡선을 효율적 프론티어(efficient frontier)라고 한다.
2. A와 C에 각각 50%씩 투자한 ‘A+C’ 포트폴리오의 기대수익률은 A와 D에 각각 50%씩 투자한 ‘A+D’ 포트폴리오의 기대수익률보다 낮다.
3. 투자자들은 투자자산 B와 C 중에서 하나를 선택한다면 C를 선택하게 된다.
4. ‘A+C+E’ 포트폴리오의 분산효과보다 ‘A+C’ 포트폴리오의 분산효과가 더 크다.
5. A를 선택하는 투자자보다 E를 선택하는 투자자가 더 공격적인 투자자다.
정답 4번
해설. ④ 분산투자효과는 일반적으로 서로 다른 자산을 더 많이 편입할수록 커지므로, 'A+C'보다 'A+C+E' 포트폴리오의 분산효과가 더 크다고 보아야 한다.
① A, C, D, E는 같은 위험에서 기대수익률이 가장 높은 자산들로 효율적 프론티어를 이룬다. ② D의 기대수익률이 C보다 높으므로 A+D가 A+C보다 높다. ③ 위험이 같으면 기대수익률이 높은 C를 선택한다. ⑤ 고위험·고수익인 E를 선택하는 투자자가 더 공격적이다.
30번
국내 부동산금융의 현황에 대한 설명 중 틀린 것은?
1. 다양한 부동산관련 자산을 기초로 한 자산유동화증권(ABS)이 발행되고 있다.
2. 부동산투자회사제도가 도입되면서 소액투자자도 대규모 부동산에 투자할 수 있게 되었다.
3. 부동산 개발관련 대출채권이 증권화되면서 개발사업의 자금조달방법이 다양해지고 있다.
4. 2차 주택저당시장(secondary mortgage market)제도가 도입되어 운영되고 있다.
5. 부동산신탁회사의 신탁업무 중 토지(개발)신탁업무는 아직 허용되고 있지 않다.
정답 5번
해설. ⑤ 부동산신탁회사는 토지(개발)신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁 등을 모두 영위하고 있으므로 토지신탁업무가 허용되지 않는다는 것은 틀리다.
① 부동산 관련 자산을 기초로 ABS가 발행된다. ② 부동산투자회사로 소액투자자도 대규모 부동산에 간접투자할 수 있다. ③ PF 대출채권의 증권화로 자금조달이 다양해졌다. ④ 한국주택금융공사 등을 통한 2차 주택저당시장이 운영되고 있다.
31번
한국주택금융공사의 업무가 아닌 것은?
1. 주택저당채권 유동화
2. 주택저당채권 보유
3. 주택저당채권 또는 학자금대출채권의 평가 및 실사
4. 주택담보노후연금 보증
5. 주택도시기금 관리 및 운용
정답 5번
해설. ⑤ 주택도시기금은 국토교통부장관이 운용·관리하며 그 사무는 주택도시보증공사에 위탁할 수 있으므로(주택도시기금법 제10조), 한국주택금융공사의 업무가 아니다.
①②③④ 주택저당채권의 유동화·보유, 주택저당채권 등의 평가·실사, 주택담보노후연금(주택연금) 보증은 한국주택금융공사의 업무이다.
※ 현행 주택도시기금법 기준에 맞게 보기를 고쳤다.
32번
다음 [그림 1]은 주택저당대출 원리금지급액의 추이를, [그림 2]는 주택저당대출 대출잔액의 추이를 표시한 것이다. ( ㄱ )과 ( ㄴ )에 해당되는 주택저당대출의 상환방식은?(순서대로 ㄱ, ㄴ)
공인중개사 1차 필기 2007년 18회 32번 문제 그림
1. 원리금균등분할 상환방식, 원금균등분할 상환방식
2. 원금균등분할 상환방식, 원리금균등분할 상환방식
3. 원리금균등분할 상환방식, 점증상환방식
4. 점증상환방식, 원금균등분할 상환방식
5. 원금균등분할 상환방식, 점증상환방식
정답 1번
해설. ① [그림 1]처럼 원리금지급액이 만기까지 일정한 것은 원리금균등분할 상환방식이고, [그림 2]처럼 대출잔액이 직선으로 일정하게 줄어드는 것은 매기 같은 원금을 갚는 원금균등분할 상환방식이다.
원금균등 방식은 원리금지급액이 점차 감소하고, 점증상환방식은 초기 지급액이 적고 점차 늘어난다.
33번
부동산투자회사법상 부동산투자회사와 관련된 설명 중 틀린 것은?
1. 부동산투자회사의 주식에 투자한 자는 배당에 따른 이익과 주식매매차익을 향유할 수 있다.
2. 부동산투자회사란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 부동산투자회사법의 규정에 의하여 설립된 회사를 말한다.
3. 부동산투자회사에 투자하는 경우 투자원금의 손실이 발생할 수도 있다.
4. 부동산투자자 중 유동성을 선호하는 사람은 부동산 직접투자보다 증권거래소에 상장되어 있는 부동산투자회사에 대한 투자를 선호한다.
5. 부동산투자자문회사는 부동산투자회사의 부동산을 개발, 관리, 처분하는 업무를 담당한다.
정답 5번
해설. ⑤ 부동산투자회사의 부동산 취득·개발·관리·처분 등 자산의 투자·운용 업무는 자산관리회사가 수행한다. 부동산투자자문회사는 부동산의 투자·운용에 관한 자문·평가 업무를 한다(부동산투자회사법 제22조의3, 제23조).
① 투자자는 배당이익과 주식 매매차익을 얻을 수 있다. ② 부동산투자회사의 정의이다. ③ 원금손실 위험이 있다. ④ 상장 리츠는 직접투자보다 유동성이 높다.
34번
감정평가이론상 감가수정에 대한 설명 중 옳은 것은?
1. 감정평가의 감가수정은 취득원가에 대한 비용배분의 개념이고, 회계목적의 감가상각은 재조달원가를 기초로 적정한 가치를 산정하는 개념이다.
2. 관찰감가법은 감정평가사가 직접 관찰하여 감가액을 판정하므로 객관적이다.
3. 동일한 내용년수의 부동산이라도 건축방법, 관리 및 유지 상태 등에 따라 감가의 정도가 달라진다.
4. 정률법에 의한 연간 감가액은 일정하지만, 정액법에 의한 연간 감가액은 체감한다.
5. 경제적 감가요인에는 인근지역의 쇠퇴, 설계의 불량, 설비의 부족 등이 있다.
정답 3번
해설. ③ 내용연수가 같아도 건축방법, 관리·유지 상태 등에 따라 실제 감가의 정도는 달라진다.
① 설명이 서로 바뀌었다(감가수정은 재조달원가 기준의 가치 산정, 감가상각은 취득원가의 비용배분). ② 관찰감가법은 평가사의 주관이 개입된다. ④ 정액법은 연간 감가액이 일정하고, 정률법은 체감한다. ⑤ 설계 불량·설비 부족은 기능적 감가요인이다.
35번
금융기관의 상업용부동산에 대한 대출기준이 다음 <보기>와 같다면, 금융기관이 대출해줄 수 있는 최대 금액은?
<보기>
○ 대출기준
- 부채감당비율(debt service coverage ratio): 1.2 이상
- 대부비율(loan to value ratio): 0.8 이하
- 위의 2개 조건 모두 충족
○ 연저당상수(annual mortgage constant): 0.1
○ 상업용부동산의 현황
- 평가가격: 15억원
- 연간 순영업소득(NOI): 1.5억원
1. 11.5억원
2. 12억원
3. 12.5억원
4. 13억원
5. 13.5억원
정답 2번
해설. ② 두 기준을 모두 충족하는 금액 중 작은 값이 최대 대출액이다.
풀이: LTV 기준 = 15억원 × 0.8 = 12억원
DCR 기준: 부채서비스액 ≤ NOI ÷ 1.2 = 1.5 ÷ 1.2 = 1.25억원, 대출액 = 1.25 ÷ 저당상수 0.1 = 12.5억원
최대 대출액 = min(12, 12.5) = 12억원
36번
다음 <보기>와 같은 감정평가에 대한 설명 중 틀린 것은?
<보기>
○ 법원은 경매개시결정(2007년 7월 4일)이 된 甲 소유의 A물건에 대하여 □□감정평가사사무소 △△△감정평가사에게 감정평가 의뢰(2007년 10월 24일)
○ A물건 현장 조사 및 가격 조사 완료(2007년 10월 27일)
○ 감정평가사 △△△이(가) 보고서 작성(2007년 10월 28일)
1. 본 감정평가는 국가로부터 자격을 부여받은 개인이 평가주체인 점에서 공인감정평가이다.
2. 본 감정평가를 통해 산정된 감정평가액을 참작하여 법원은 최저경매가격을 정한다.
3. 본 감정평가는 법원의 임의 의사에 의해서 행하여지는 감정평가인 점에서 임의적 평가이다.
4. 본 감정평가의 가격시점은 2007년 10월 27일이다.
5. 본 감정평가는 A물건의 상태ㆍ용도 등 가격시점 현재 상태대로 평가하는 점에서 현황평가이다.
정답 3번
해설. ③ 법원의 경매 목적 감정평가는 법률(민사집행법)에 근거하여 반드시 행하여지는 평가이므로 필수적 평가이자 법정평가이다. 법원의 임의 의사에 의한 임의적 평가라는 것은 틀리다.
① 자격을 받은 감정평가사가 하는 공인평가이다. ② 법원은 감정평가액을 참작하여 최저매각가격(현행 민사집행법상 명칭)을 정한다. ④ 가격조사를 완료한 날(2007.10.27.)이 가격시점이다. ⑤ 현재 상태대로 평가하는 현황평가이다.
37번
다음 <보기>와 같은 현상을 설명할 수 있는 감정평가이론상의 부동산 가격원칙은?
<보기>
○ A지역에 대한 지역분석 결과, 서민들이 거주하는 단독주택지역인 것으로 판단되었다.
○ A지역에 개발업자가 고급주택을 건축하였다.
○ 거래사례비교법을 적용하여 해당 고급주택을 평가한 가격이 건축비용에도 미치지 못하였다.
1. 경쟁의 원칙
2. 적합의 원칙
3. 변동의 원칙
4. 예측의 원칙
5. 수익배분의 원칙
정답 2번
해설. ② 서민 단독주택지역에 고급주택을 지어 그 가격이 건축비에도 미치지 못한 것은 부동산이 주위 환경(지역)에 적합하지 않아 가치가 떨어진 것이므로 적합의 원칙으로 설명된다(외부 요인과의 관계).
① 경쟁의 원칙은 초과이윤이 경쟁으로 소멸, ③ 변동의 원칙은 가격형성요인의 변화, ④ 예측의 원칙은 장래 예측, ⑤ 수익배분의 원칙은 토지에 귀속되는 잔여수익에 관한 원칙이다.
38번
부동산가격공시제도에 대한 설명 중 옳은 것은?
1. 개별주택가격은 매년 1월 1일까지 결정·공시된다.
2. 표준지공시지가를 공시할 때 건물면적, 구조 및 사용승인일 등 건물에 대한 사항도 공시한다.
3. 공동주택가격은 표준주택가격과 개별주택가격으로 구분하여 공시된다.
4. 표준지로 선정된 토지에 대해서는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다.
5. 개별공시지가에 대해서는 이의신청을 할 수 있지만, 표준지공시지가에 대해서는 이의신청을 할 수 없다.
정답 4번
해설. ④ 표준지로 선정된 토지는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있고, 이 경우 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다(부동산 가격공시에 관한 법률 제10조 제2항).
① 개별주택가격은 매년 4월 30일까지 결정·공시한다(시행령). ② 표준지공시지가에는 건물에 관한 사항을 공시하지 않는다. ③ 표준주택·개별주택가격은 단독주택 가격이고, 공동주택가격은 별도로 공시한다. ⑤ 표준지공시지가도 공시일부터 30일 이내에 이의신청할 수 있다(법 제7조).
39번
감정평가에 관한 규칙상 물건별 감정평가에 대한 설명 중 틀린 것은?
1. 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하여 비교표준지를 선정하고 시점수정, 지역요인·개별요인 비교 등 필요한 조정을 하여야 한다.
2. 건물을 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다.
3. 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다.
4. 소음·진동·일조침해 또는 환경오염 등으로 인한 대상물건의 가치하락분을 감정평가할 때에는 소음등이 발생하기 전의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려해야 한다.
5. 산지와 입목을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다.
정답 2번
해설. ② 건물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용해야 한다(감정평가에 관한 규칙 제15조). 거래사례비교법이 주된 방법이라는 것은 틀리다.
① 토지는 공시지가기준법으로 비교표준지 선정·시점수정 등을 거쳐 평가한다(제14조). ③ 토지와 건물의 일괄평가는 거래사례비교법(제16조). ④ 소음등 가치하락분은 소음등 발생 전 가액과 원상회복비용 등을 고려(제25조). ⑤ 산지와 입목을 일괄평가할 때에는 거래사례비교법(제17조 제2항).
※ 현행 감정평가에 관한 규칙 기준에 맞게 보기를 고쳤다.
40번
감정평가이론상 환원이율을 산정할 경우, 다음 산식에 들어갈 내용으로 옳은 것은? (순서대로 ㄱ, ㄴ)
환원이율 = ( ㄱ ) / 가격
환원이율 = 부채감당비율 × 대부비율 × ( ㄴ )
1. 순영업소득(NOI), 저당상수
2. 순영업소득(NOI), 감채기금계수
3. 순영업소득(NOI), 연금의 현가계수
4. 세후현금흐름, 감채기금계수
5. 세후현금흐름, 저당상수
정답 1번
해설. ① 환원이율 = 순영업소득(NOI) ÷ 가격이고, 저당투자자 관점의 부채감당법에 따르면 환원이율 = 부채감당비율 × 대부비율 × 저당상수이다.
부채감당비율 = NOI ÷ 부채서비스액, 대부비율 = 대출액 ÷ 가격, 저당상수 = 부채서비스액 ÷ 대출액이므로 세 값을 곱하면 NOI ÷ 가격이 된다.
광고

민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정

41번
대리권 없는 乙이 甲을 대리하여 甲소유의 토지를 선의의 丙에게 매도하는 계약을 체결하였다. 이 경우 인정되지 않는 것은?(표현대리는 고려하지 않음)
1. 乙의 甲에 대한 최고권
2. 丙의 甲에 대한 철회권
3. 丙의 乙에 대한 철회권
4. 甲의 丙에 대한 추인권
5. 甲의 丙에 대한 추인거절권
정답 1번
해설. ① 최고권(민법 제131조)은 무권대리인의 상대방(丙)이 본인(甲)에게 추인 여부의 확답을 최고하는 권리이므로, 무권대리인 乙에게는 인정되지 않는다.
②③ 선의의 상대방은 본인의 추인 전에 본인이나 그 대리인(무권대리인 포함)에게 철회할 수 있다(제134조). ④⑤ 본인은 상대방 또는 무권대리인에게 추인이나 추인거절을 할 수 있다(제130조, 제132조).
42번
불공정한 법률행위에 관한 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 대리행위의 경우, 경솔과 궁박은 대리인을 기준으로 판단하지만 무경험은 본인을 기준으로 판단한다.
2. 대가적 출연이 없는 무상행위도 불공정한 법률행위가 될 수 있다.
3. 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하면 궁박ㆍ경솔ㆍ무경험은 추정된다.
4. 경매에 의한 재산권 이전의 경우에도 불공정한 법률행위가 성립할 수 있다.
5. 토지매매가 불공정한 법률행위로 무효이면, 그 토지를 전득한 제3자는 선의이더라도 소유권을 취득하지 못한다.
정답 5번
해설. ⑤ 불공정한 법률행위(제104조)는 절대적 무효이므로 선의의 제3자에게도 대항할 수 있어 전득자는 소유권을 취득하지 못한다.
① 판례는 경솔·무경험은 대리인을, 궁박은 본인을 기준으로 판단한다. ② 대가적 출연이 없는 증여 등 무상행위에는 적용되지 않는다. ③ 현저한 불균형이 있어도 궁박·경솔·무경험은 추정되지 않는다. ④ 경매에는 제104조가 적용되지 않는다.
43번
乙은 甲으로부터 6천만원을 차용하면서 자기 소유의 X토지에 담보가등기를 설정해 준 후, 다시 丙으로부터 4천만원을 차용하면서 X토지에 저당권을 설정해 주었다. 틀린 것은?
1. 변제기에 乙이 변제하지 않으면 甲은 X토지에 대한 경매를 청구할 수 있다.
2. 변제기에 乙이 변제하지 않으면 丙은 X토지에 대한 경매를 청구할 수 있다.
3. 변제기에 乙이 변제하지 않으면 甲은 X토지에 대해 청산절차 없이도 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있다.
4. 乙의 다른 채권자가 X토지에 대해 경매를 신청한 경우 甲은 자기채권을 丙보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
5. 乙의 다른 채권자가 X토지에 대해 경매를 신청하여 매각된 경우 甲의 가등기담보권은 소멸한다.
정답 3번
해설. ③ 가등기담보권자는 청산금 평가액을 채무자 등에게 통지하고 그 통지가 도달한 날부터 2개월(청산기간)이 지나야 하며, 청산금을 지급한 후에야 본등기를 청구할 수 있다(가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조). 청산절차 없는 본등기 청구는 허용되지 않는다.
① 가등기담보권자는 경매를 청구할 수도 있다(제12조). ② 저당권자 丙도 경매를 청구할 수 있다. ④ 담보가등기는 저당권으로 보고 가등기 순위로 우선변제받는다(제13조). ⑤ 경매로 매각되면 담보가등기는 소멸한다(제15조).
44번
상가건물임대차보호법에 관한 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 주택임차인과 달리 상가건물임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 없다.
2. 기간의 정함이 없는 상가건물임대차는 그 기간을 1년으로 본다.
3. 사업자등록은 상가건물임대차의 대항력이나 우선변제권의 취득요건일 뿐 존속요건은 아니다.
4. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 3년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.
5. 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 상가건물에도 이 법이 적용된다.
정답 2번
해설. ② 기간을 정하지 아니하거나 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 본다(상가건물 임대차보호법 제9조 제1항).
① 상가건물 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있다(제6조). ③ 판례는 사업자등록을 대항력·우선변제권의 취득요건이자 존속요건으로 본다. ④ 현행법상 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있다(제10조 제2항). ⑤ 일시사용 임대차에는 이 법이 적용되지 않는다(제16조).
45번
점유에 관한 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 점유보조자는 자력구제권을 행사할 수 없다.
2. 유치권자가 점유를 침탈당한 경우, 유치권에 기한 반환청구권을 행사할 수 있다.
3. 분묘기지권이 인정되는 경우, 분묘의 소유자에게 분묘기지에 대한 자주점유가 인정된다.
4. 자기 소유 부동산을 타인에게 매도하고 대금전액을 지급받아 인도의무를 지고 있는 자의 점유는 특별한 사정이 없는 한 타주점유로 전환된다.
5. 乙이 남편 甲과 시부모와 함께 아무런 권원 없이 주택을 계속 점유하면서 소유자 丙의 명도요구를 거부하는 경우 丙은 乙을 상대로 명도청구를 할 수 없다.
정답 4번
해설. ④ 판례에 따르면 부동산을 매도하고 대금을 모두 받아 인도의무를 지고 있는 매도인의 점유는 특별한 사정이 없는 한 타주점유로 전환된다.
① 점유보조자도 점유주를 위하여 자력구제권을 행사할 수 있다(통설). ② 유치권은 점유를 잃으면 소멸하므로 유치권에 기한 반환청구권은 없고 점유회수청구만 가능하다. ③ 분묘기지권자의 분묘기지 점유는 타주점유이다. ⑤ 판례는 이 경우 乙을 독립된 점유자로 보아 丙이 乙을 상대로 명도청구할 수 있다고 한다.
46번
甲의 임의대리인 乙이 甲의 승낙을 받아 丙을 복대리인으로 선임하였다. 丙의 복대리권 소멸사유에 해당하지 않는 것은?
1. 甲의 사망
2. 丙의 사망
3. 丙에 대한 한정후견 개시
4. 丙의 파산
5. 甲의 乙에 대한 수권행위의 철회
정답 3번
해설. ③ 대리권은 본인의 사망, 대리인의 사망·성년후견의 개시 또는 파산으로 소멸한다(민법 제127조). 한정후견 개시는 소멸사유가 아니다(대리인은 행위능력자임을 요하지 않음, 제117조).
① 본인 甲의 사망, ② 복대리인 丙의 사망, ④ 丙의 파산은 복대리권 소멸사유이다. ⑤ 복대리권은 대리인 乙의 대리권을 전제로 하므로 甲이 乙에 대한 수권행위를 철회하여 乙의 대리권이 소멸하면 丙의 복대리권도 소멸한다.
※ 현행 민법(제한능력자 제도) 기준에 맞게 보기를 고쳤다.
47번
집합건물에 관한 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 집합건물의 전유부분과 공용부분 중, 구분소유권의 목적이 되는 것은 공용부분이다.
2. 공용부분은 구분소유자의 공유이므로, 각 공유자는 언제든지 그 분할을 청구할 수 있다.
3. 전유부분과 공용부분의 구별은 건물전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 판단함이 원칙이다.
4. 공용부분은 성질 및 구조상 당연한 공용부분과 규약에 의한 공용부분으로 나눌 수 있는데, 양자 모두 등기를 요한다는 점에서는 동일하다.
5. 전유부분이 양도된 경우 하자담보책임을 물을 수 있는 자는 특별한 약정이 없는 한 현재의 소유자가 아니라 최초의 수분양자이다.
정답 3번
해설. ③ 판례는 전유부분과 공용부분의 구별은 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 해당 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 판단한다고 하였다.
① 구분소유권의 목적은 전유부분이다. ② 공용부분은 분할을 청구할 수 없다(집합건물법 제13조 등). ④ 구조상 공용부분은 등기가 필요 없고 규약상 공용부분만 그 취지를 등기한다(제3조). ⑤ 분양자·시공자의 담보책임은 현재의 구분소유자에게 부담한다(제9조).
48번
소유권에 관한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 무주의 토지는 국유이므로, 선점의 대상이 되지 않는다.
2. 경계에 설치된 경계표 또는 담은 상린자의 공유로 추정한다.
3. 매장물이 학술ㆍ고고의 중요한 재료가 되는 경우에 발견자가 소유권을 취득하지 못한다.
4. 소유권에 기한 물권적 청구권은 소유권과 분리하여 양도될 수 없다.
5. 공로에 통하는 기존통로가 있다면 그것이 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못하더라도 주위토지통행권이 인정될 수 없다.
정답 5번
해설. ⑤ 판례는 기존 통로가 있더라도 그것이 당해 토지의 이용에 부적합하여 실제로 통로로서 충분한 기능을 하지 못하는 경우에는 주위토지통행권을 인정한다. 따라서 틀린 설명이다.
① 무주의 부동산은 국유이다(제252조 제2항). ② 경계표·담은 상린자의 공유로 추정한다(제239조). ③ 학술·고고의 중요 재료는 국유로 하고 발견자는 보상만 청구할 수 있다(제255조). ④ 소유권에 기한 물권적 청구권은 소유권과 분리하여 양도할 수 없다.
49번
乙이 甲소유 토지를 매수하면서, 위약금에 대한 약정 없이 계약금 3천만원을 甲에게 지급하였다. 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 甲이 해약하려면 해제의 의사표시만으로는 부족하고, 계약금의 배액을 제공하여야 한다.
2. 만약 乙의 중도금지급이 지체되어 甲이 계약을 해제한 경우, 계약금 3천만원은 손해배상금으로 간주되어 甲에게 귀속된다.
3. 乙이 단순히 이행의 준비만 한 경우에는 甲은 계약금의 배액을 상환하더라도 계약을 해제하지 못한다.
4. 토지거래허가구역 내에서 아직 허가신청을 하지 않은 상태라면, 특별한 사정이 없는 한 甲이 계약금의 배액을 상환하더라도 계약을 해제하지 못한다.
5. 乙이 중도금을 자기앞수표로 교부한 경우에도, 甲은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.
정답 1번
해설. ① 매도인이 계약금 해제를 하려면 해제의 의사표시만으로는 부족하고 계약금 배액을 현실적으로 제공(상환)하여야 한다(민법 제565조, 판례).
② 위약금 약정이 없으면 계약금은 손해배상액 예정으로 보지 않으므로 실제 손해만 배상받는다. ③ 이행의 준비만으로는 이행착수가 아니므로 해제할 수 있다. ④ 토지거래허가 신청 전이라도 이행착수 전이면 배액상환 해제가 가능하다. ⑤ 중도금 지급은 이행의 착수이므로 해제할 수 없다.
50번
교환계약 또는 임대차계약에 관한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 교환계약은 청약과 승낙의 의사표시의 합치로 성립한다.
2. 교환계약의 각 당사자는 목적물의 하자에 대하여 담보책임을 부담하지 않는다.
3. 임대인의 임대차계약 해지권은 행사상의 일신전속권이라고 볼 수 없다.
4. 임차인이 보증금의 반환을 청구하는 경우, 보증금을 지급하였다는 증명책임은 임차인에게 있다.
5. 임차인의 무단전대가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있다면 임대인의 해지권은 발생하지 않는다.
정답 2번
해설. ② 교환은 유상계약이므로 매매에 관한 규정이 준용되어(제567조) 각 당사자는 목적물의 하자에 대하여 담보책임을 진다.
① 교환은 낙성·불요식 계약으로 청약과 승낙으로 성립한다. ③ 임대인의 해지권은 행사상 일신전속권이 아니어서 대위행사가 가능하다. ④ 보증금 지급 사실은 반환을 청구하는 임차인이 증명한다. ⑤ 무단전대라도 배신적 행위로 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지권이 발생하지 않는다(판례).
51번
乙은 등기서류를 위조하여 甲소유 토지를 자기 앞으로 이전등기한 다음 그 토지 위에 건물을 축조하였다. 丙은 乙로부터 토지와 건물을 매수하고 매매대금을 전부 지급하였으나, 토지에 관해서만 이전등기하였고 건물은 미등기인 관계로 인도만 받아 현재까지 점유하고 있다. 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 丙이 선의인 경우 토지소유권을 취득한다.
2. 甲은 丙을 상대로 건물철거를 청구할 수 없다.
3. 甲은 丙을 상대로 토지에 대해 진정명의회복을 위한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
4. 乙은 관습상 법정지상권을 취득한다.
5. 丙이 건물을 인도받은 후 10년이 경과하면 건물을 시효취득한다.
정답 3번
해설. ③ 乙 명의의 등기는 위조서류에 의한 원인무효 등기이므로, 그에 터잡은 丙 명의 등기도 무효이다. 진정한 소유자 甲은 丙을 상대로 말소등기 대신 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
① 등기에는 공신력이 없어 丙이 선의라도 소유권을 취득하지 못한다. ② 미등기건물을 매수하여 점유하는 丙은 건물의 사실상 처분권자이므로 甲은 丙에게 철거를 청구할 수 있다. ④ 乙은 토지 소유자가 아니었으므로 관습상 법정지상권이 성립하지 않는다. ⑤ 부동산 점유취득시효는 20년이다.
52번
甲은 A(제3자를 위한 계약의 수익자가 아님)의 기망행위로 자기 소유의 건물을 乙에게 매도하고 소유권을 이전하였다. 옳은 것은?
1. 甲이 사기당한 사실을 乙이 알 수 있었을 경우에 甲은 乙과의 매매계약을 취소할 수 없다.
2. 만약 A가 乙의 대리인이었다면 乙이 선의ㆍ무과실이더라도 甲은 乙과의 매매계약을 취소할 수 있다.
3. 甲이 A를 상대로 불법행위를 원인으로 하는 손해배상을 청구하기 위해서는 먼저 乙과의 매매계약을 취소하여야 한다.
4. 乙이 건물의 하자에 관하여 계약체결 당시에 선의ㆍ무과실이더라도 甲에 대하여 하자담보책임을 물을 수 없다.
5. 乙이 丙에게 건물을 양도한 경우, 甲이 乙과의 매매계약을 취소하면 그 효과를 선의의 丙에게 주장할 수 있다.
정답 2번
해설. ② 상대방의 대리인이 한 기망은 제3자의 사기가 아니라 상대방 본인의 사기와 같게 보므로, 乙이 선의·무과실이더라도 甲은 취소할 수 있다(민법 제110조).
① 제3자의 사기는 상대방이 알았거나 알 수 있었을 경우에 취소할 수 있다(제110조 제2항). ③ 취소하지 않고도 A에게 불법행위 손해배상을 청구할 수 있다. ④ 선의·무과실 매수인은 하자담보책임을 물을 수 있다. ⑤ 사기에 의한 취소는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다(제110조 제3항).
53번
A는 1억 8천만원을 피담보채권으로 하여 채무자소유의 X부동산(시가 1억 2천만원), Y부동산(시가 8천만원), Z부동산(시가 4천만원) 위에 공동으로 1번 저당권을 설정받았다. 한편 X부동산에는 B(채권 5천만원), Y부동산에는 C(채권 4천만원), Z부동산에는 D(채권 3천만원)가 각각 2번 저당권을 설정받았다. 이 경우 시가대로 매각(경락)되고 동시배당이 된다면, A, B, C, D의 배당액은?(단, 경매비용 등 기타사항은 고려하지 않음)(순서대로 A, B, C, D)
1. 1억 4천만원, 5천만원, 4천만원, 1천만원
2. 1억 8천만원, 4천만원, 2천만원, 0원
3. 1억 2천만원, 5천만원, 4천만원, 3천만원
4. 1억 8천만원, 3천만원, 2천만원, 1천만원
5. 1억 8천만원, 2천5백만원, 2천만원, 1천5백만원
정답 4번
해설. ④ 동시배당 시 공동저당권자 A의 채권은 각 부동산의 경매대가에 비례하여 분담한다(민법 제368조 제1항).
풀이: 대가 비율 X:Y:Z = 12:8:4 → A 분담액 X 9천만원, Y 6천만원, Z 3천만원 (합계 1억 8천만원)
잔액: X 3천만원 → B 3천만원, Y 2천만원 → C 2천만원, Z 1천만원 → D 1천만원
따라서 A 1억 8천만원, B 3천만원, C 2천만원, D 1천만원이다.
54번
甲은 자기 소유 토지를 乙에게 증여하기로 약정하였다. 그런데 세금문제를 우려하여 乙과 짜고 마치 매매계약을 체결한 것처럼 꾸며 乙 앞으로 이전등기를 하였다. 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 매매계약은 유효하다.
2. 증여계약은 무효이다.
3. 甲은 乙을 상대로 이전등기의 말소를 청구할 수 없다.
4. 乙이 이런 사실을 안 丙에게 매도하고 이전등기한 경우, 甲은 丙을 상대로 이전등기의 말소를 청구할 수 있다.
5. 乙이 이런 사실을 안 丙에게 매도하고 이전등기한 경우, 乙은 丙을 상대로 이전등기의 말소를 청구할 수 있다.
정답 3번
해설. ③ 가장행위인 매매는 무효이지만 그 속에 감추어진 은닉행위인 증여는 유효하므로, 乙 명의의 이전등기는 실체관계에 부합하는 유효한 등기이다. 따라서 甲은 이전등기의 말소를 청구할 수 없다.
① 매매는 통정허위표시로 무효이다. ② 증여계약은 유효하다. ④⑤ 乙은 유효하게 소유권을 취득하였으므로 丙이 악의이더라도 丙 명의 등기는 유효하여 甲이나 乙 모두 말소를 청구할 수 없다.
55번
임대차에 관한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 임대차계약에서 “임대인의 승인 하에 목적물을 개축하더라도 반환 전에 임차인이 원상회복키로 한다”고 약정하였다면, 임차인은 유익비의 상환을 청구할 수 없다.
2. 임대차계약 당시 건물소유를 목적으로 한 토지임차인이 건물 기타 지상시설 일체를 포기하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 무효이다.
3. 임대인이 재판상 청구한 차임증액청구가 상당하다고 인정되는 경우, 증액의 효력은 판결확정시에 발생한다.
4. 임대인이 부담하는 수선의무를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌리는 특약도 가능하다.
5. 임대차계약의 종료 후 임차인이 정당한 원인에 기하여 임차목적물을 계속 점유하였더라도, 목적물을 사용ㆍ수익하지 아니하여 실질적 이득이 없으면 차임상당액을 반환할 필요가 없다.
정답 3번
해설. ③ 판례는 차임증액청구가 재판상 상당하다고 인정되면 그 효력은 판결 확정 시가 아니라 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 생긴다고 한다.
① 원상회복 약정은 유익비 상환청구권을 미리 포기한 것으로 본다. ② 건물 등 지상시설 일체를 포기하는 약정은 임차인에게 불리하여 무효이다(제643조, 제652조). ④ 수선의무 면제 특약은 가능하다. ⑤ 실질적 이득이 없으면 부당이득 반환의무가 없다(판례).
56번
乙은 甲의 토지 위에 무단으로 공장건물을 축조한 뒤 기간 약정 없이 丙에게 임대하였고 현재까지 丙이 이를 점유하고 있다. 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 건물은 토지에 부합하므로 甲의 소유에 속한다.
2. 乙은 언제든지 임대차의 해지통고를 할 수 있으나 丙은 그렇지 않다.
3. 甲은 직접점유자인 丙을 상대로 건물철거를 청구할 수 있다.
4. 甲은 乙을 상대로 대지인도를 청구할 수 있다.
5. 乙이 丙에 대해 임대차계약해지를 통고하지 않는 경우 甲이 乙을 대위하여 해지통고할 수 없다.
정답 4번
해설. ④ 무단으로 건물을 지은 乙은 건물 소유를 통하여 대지를 점유하고 있으므로, 토지소유자 甲은 乙을 상대로 건물철거와 대지인도를 청구할 수 있다.
① 건물은 토지와 별개의 부동산이다. ② 기간 약정이 없는 임대차는 당사자 누구나 언제든지 해지통고를 할 수 있다(제635조). ③ 철거청구의 상대방은 건물의 소유자(처분권자) 乙이고, 丙에게는 퇴거를 청구할 수 있다. ⑤ 판례는 토지소유자가 건물소유자를 대위하여 임대차 해지권을 행사할 수 있다고 한다.
57번
甲은 자기 소유 토지를 乙에게 매도하고 인도하였으며, 乙이 다시 丙에게 이를 전매하고 인도하였다. 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 乙은 점유를 상실했으므로, 乙의 甲에 대한 소유권이전등기청구권은 소멸시효에 걸린다.
2. 甲에서 직접 丙 앞으로 된 소유권이전등기는 甲, 乙, 丙 전원의 합의가 없는 한 효력이 없다.
3. 만약 乙이 甲에 대한 소유권이전등기청구권을 丙에게 양도하고 이를 甲에게 통지했다면, 丙은 직접 甲에 대해 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
4. 甲에서 직접 丙 앞으로의 등기이전에 관해 甲, 乙, 丙 전원의 합의가 없더라도 丙은 乙의 甲에 대한 소유권이전등기청구권을 대위행사할 수 있다.
5. 거래허가구역 내의 토지인 경우 甲, 乙, 丙 전원의 합의 아래 甲에서 직접 丙 앞으로 된 소유권이전등기는 甲과 丙을 매매당사자로 하는 토지거래허가를 받았다면 유효하다.
정답 4번
해설. ④ 중간생략등기의 합의가 없더라도 丙은 乙에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 乙의 甲에 대한 소유권이전등기청구권을 대위행사할 수 있다.
① 부동산을 인도받은 매수인이 이를 다시 처분·인도한 경우에도 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다(전원합의체). ② 이미 경료된 중간생략등기는 실체관계에 부합하면 유효하다. ③ 매매로 인한 이전등기청구권의 양도는 매도인 甲의 동의·승낙이 있어야 대항할 수 있다. ⑤ 토지거래허가구역에서는 甲·丙 간 허가를 받은 중간생략등기라도 무효이다.
58번
A회사 명의로 보존등기된 X주택(전대가 금지됨)을 임차한 甲(임대차기간 만료시 X주택을 분양받기로 되어 있었음)으로부터 X주택을 임차(전대차)한 乙은 입주를 마치고 2005.1.12. 전입신고를 마쳤다. 그 후 甲은 2005.12.11. X주택을 분양받아 2006.3.20. 소유권이전등기를 마친 후, 같은 날 丙에게 저당권을 설정해 주었다. 그 후 丙이 신청한 경매절차에서 丁이 X주택을 매수하여 2007.10.2. 매각대금을 모두 납부하였다. 乙이 임차권의 대항력을 취득하는 시기는 언제인가?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 2005. 1. 13. 오전 0시
2. 2006. 3. 20. 甲명의로 소유권이전등기가 된 즉시
3. 2006. 3. 21. 오전 0시
4. 2007. 10. 2. 丁이 매각대금을 모두 납부한 즉시
5. 2007. 10. 3. 오전 0시
정답 2번
해설. ② 판례에 따르면 전대차(임차)인 乙의 주민등록은 임대인 甲이 소유권을 취득하기 전에는 소유권에 관한 공시방법으로 유효하지 않고, 甲 명의로 소유권이전등기가 된 즉시 대항력을 취득한다(甲이 소유자가 되면서 전대차가 적법한 임대차가 됨).
따라서 乙의 대항력은 2006.3.20. 甲 명의 등기와 동시에 생기고, 같은 날 설정된 丙의 저당권보다 선순위로 보아 매수인 丁에게 대항할 수 있다.
59번
물권이 아닌 것은?
1. 부동산환매권
2. 양도담보권
3. 근저당권
4. 유치권
5. 관습상 법정지상권
정답 1번
해설. ① 부동산환매권은 환매특약에 따라 매도인이 매수인에게 행사하는 형성권(채권적 권리)으로, 등기하면 제3자에게 대항할 수 있을 뿐 물권은 아니다(민법 제590조, 제592조).
② 양도담보권은 판례·특별법상 인정되는 비전형 담보물권, ③ 근저당권과 ④ 유치권은 민법상 담보물권, ⑤ 관습상 법정지상권은 관습법상의 용익물권이다.
60번
(관습상)법정지상권에 관한 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 법정지상권은 등기 없이 당사자의 약정만으로 승계취득할 수 있다.
2. 건물소유자가 토지소유자와 건물소유를 목적으로 하는 토지임대차계약을 체결한 경우 관습상 법정지상권을 포기하였다고 볼 수 없다.
3. 토지의 매수인이 이전등기를 하지 않은 상태에서 매도인의 승낙을 받아 건물을 신축한 후 매매계약이 해제된 경우에도 매수인은 관습상 법정지상권을 취득한다.
4. 법정지상권이 있는 건물이 개축된 경우는 법정지상권이 소멸한다.
5. 법정지상권이 있는 건물의 양수인으로서 장차 법정지상권을 취득할 지위에 있는 자가 그 대지를 점유·사용함으로 인하여 얻은 이득은 부당이득이다.
정답 5번
해설. ⑤ 법정지상권 있는 건물의 양수인으로서 장차 법정지상권을 취득할 지위에 있는 자라도 대지를 점유·사용하여 얻은 이득은 부당이득으로 토지소유자에게 반환하여야 한다(판례).
① 법정지상권을 양도하려면 등기가 필요하다(제187조 단서). ② 토지임대차계약을 체결하면 관습상 법정지상권을 포기한 것으로 본다. ③ 매매계약이 해제되면 관습상 법정지상권은 인정되지 않는다. ④ 건물이 개축·증축되어도 법정지상권은 소멸하지 않는다.
61번
계약이 성립하는 경우를 모두 고르면?
(ㄱ) 甲은 자신이 소장하던 그림을 갖고 싶어 하던 乙에게 매도의사로 청약을 하였는데, 丙이 승낙한 경우
(ㄴ) 甲의 乙에 대한 노트북의 매수청약과 乙의 甲에 대한 매도청약의 내용이 일치되고 모두 상대방에게 도달한 경우
(ㄷ) 甲이 자기 소유 주택을 乙에게 매도의사로 청약하였는데, 乙이 승낙한 후 사망하였지만 그 의사표시가 甲에게 도달한 경우
(ㄹ) 甲이 乙에게 10만원에 시계를 매수하라는 청약을 하였는데, 그 청약을 수령한 乙이 1만원을 깎아주면 매수하겠다는 의사표시를 하여 甲에게 도달한 경우
1. (ㄱ), (ㄴ)
2. (ㄴ), (ㄷ)
3. (ㄷ), (ㄹ)
4. (ㄱ), (ㄹ)
5. (ㄴ), (ㄹ)
정답 2번
해설. ② 계약이 성립하는 것은 ㄴ, ㄷ이다.
ㄱ. 청약의 상대방이 아닌 丙의 승낙으로는 계약이 성립하지 않는다. ㄴ. 교차청약으로 양 청약이 상대방에게 도달한 때 계약이 성립한다(제533조). ㄷ. 승낙 발송 후 승낙자가 사망해도 의사표시의 효력에 영향이 없으므로(제111조 제2항) 계약이 성립한다. ㄹ. 조건을 붙이거나 변경을 가한 승낙은 청약의 거절과 새로운 청약으로 본다(제534조).
62번
매도인의 담보책임에 관한 설명 중 틀린 것은?
1. 매매계약 당시 이미 목적물의 일부가 멸실된 경우, 선의의 매수인은 대금의 감액을 청구할 수 있다.
2. 매매목적물이 전세권의 목적이 된 경우, 선의의 매수인은 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제할 수 있다.
3. 저당권이 설정된 목적물의 매수인이 출재하여 그 소유권을 보존한 경우, 매수인은 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
4. 종류로 지정된 매매목적물이 특정된 후에 하자가 발견된 경우, 선의ㆍ무과실의 매수인은 하자 없는 물건을 청구할 수 있다.
5. 매매목적인 권리의 일부가 타인에게 속하여 매도인이 매수인에게 이전할 수 없는 경우, 선의의 매수인은 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수는 없다.
정답 5번
해설. ⑤ 권리의 일부가 타인에게 속하여 이전할 수 없는 경우 선의의 매수인은 대금감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상도 청구할 수 있다(민법 제572조 제3항).
① 원시적 일부멸실은 수량부족·일부멸실 담보책임으로 선의 매수인이 감액청구(제574조). ② 전세권 등 제한물권이 있으면 목적 달성 불가 시 해제, 그 밖에는 손해배상(제575조). ③ 출재로 소유권을 보존하면 상환청구(제576조 제2항). ④ 종류물 하자는 완전물급부청구 가능(제581조 제2항).
63번
저당권에 관한 설명 중 틀린 것은?
1. 채무자 이외의 제3자도 저당권설정자가 될 수 있다.
2. 저당권설정계약에는 조건을 붙이지 못한다.
3. 저당권에 의하여 담보할 수 있는 채권은 금전채권에 한하지 않는다.
4. 등기된 입목이나 등록된 건설기계는 저당권의 객체가 된다.
5. 채무자의 변제로 피담보채권이 소멸하면 말소등기를 하지 않아도 저당권은 소멸한다.
정답 2번
해설. ② 저당권설정계약에도 조건이나 기한을 붙일 수 있으므로 틀린 설명이다.
① 채무자 아닌 제3자(물상보증인)도 설정자가 될 수 있다. ③ 금전채권이 아닌 채권도 금전채권으로 바뀔 수 있으면 담보할 수 있다. ④ 등기된 입목, 등록된 건설기계 등도 특별법에 따라 저당권의 객체가 된다. ⑤ 피담보채권이 소멸하면 저당권은 부종성에 따라 말소등기 없이 소멸한다(법률 규정에 의한 물권변동).
64번
甲은 자기 소유 토지를 乙에게 매도하였으나 계약체결 후 그 토지 전부가 수용되어 소유권이전이 불가능하게 되었다. 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 乙은 수용의 주체를 상대로 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.
2. 乙은 甲에게 계약체결상의 과실책임을 물을 수 있다.
3. 乙은 특별한 사정이 없는 한 甲에게 매매대금을 지급할 의무가 없다.
4. 乙은 甲에게 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 있다.
5. 乙은 이행불능을 이유로 甲과의 계약을 해제할 수 있다.
정답 3번
해설. ③ 수용은 당사자 쌍방에게 책임 없는 사유로 인한 후발적 이행불능이므로 위험부담(민법 제537조) 문제가 되어, 채무자 甲은 대금을 청구할 수 없고 乙은 대금지급 의무가 없다.
① 적법한 수용이므로 불법행위가 아니다. ② 계약체결 후의 후발적 불능이므로 계약체결상 과실책임(원시적 불능) 문제가 아니다. ④⑤ 甲에게 귀책사유가 없으므로 채무불이행 손해배상이나 해제는 인정되지 않는다(乙은 대상청구권을 행사할 수 있다).
65번
유치권에 관한 설명 중 옳은 것을 모두 고르면? (다툼이 있으면 판례에 의함)
(ㄱ) 임대인 甲과 임차인 乙 사이에 계약종료 시 권리금을 반환하기로 약정한 경우, 권리금반환청구권을 피담보채권으로 하여 乙은 건물에 대하여 유치권을 주장할 수 없다.
(ㄴ) 유치권자 甲이 채무자의 승낙 없이 유치물을 乙에게 임대한 경우, 乙은 경매절차에서의 매수인(경락인)에게 그 임대차의 효력을 주장할 수 없다.
(ㄷ) 건물임차인이 점유할 권원이 없음을 알면서 계속 건물을 점유하면서 유익비를 지출한 경우, 그 비용상환청구권에 관하여 유치권은 성립하지 않는다.
(ㄹ) 어떤 물건을 점유하기 전에 그에 관하여 발생한 채권에 대해서는 후에 채권자가 그 물건의 점유를 취득하더라도 유치권이 성립하지 않는다.
1. (ㄹ)
2. (ㄱ), (ㄷ)
3. (ㄴ), (ㄹ)
4. (ㄱ), (ㄴ), (ㄷ)
5. (ㄱ), (ㄴ), (ㄷ), (ㄹ)
정답 4번
해설. ④ 옳은 것은 ㄱ, ㄴ, ㄷ이다.
ㄱ. 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 유치권이 성립하지 않는다. ㄴ. 유치권자가 채무자 승낙 없이 한 임대는 소유자의 처분권한 있는 임대가 아니어서 경락인에게 대항할 수 없다(판례). ㄷ. 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권이 성립하지 않는다(제320조 제2항).
ㄹ. 채권이 목적물에 관하여 생긴 것이면 점유를 나중에 취득하더라도 유치권이 성립한다(판례)는 점에서 틀리다.
66번
甲과 乙은 토지거래허가구역 내의 甲소유 토지에 대한 매매계약을 체결하였다. 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 토지거래허가 신청 전에 甲이 乙에게 계약해제통지를 하자 乙이 계약금 상당액을 청구금액으로 하여 토지를 가압류한 경우, 그 매매계약은 확정적 무효로 될 수 있다.
2. 토지거래허가를 받기 전에 乙은 甲의 소유권이전등기의무 불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다.
3. 乙은 매매대금의 제공 없이도 甲에게 토지거래허가신청절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
4. 乙이 토지거래허가신청절차에 협력하지 않고 매매계약을 일방적으로 철회한 경우, 甲은 乙에 대하여 협력의무 불이행과 인과관계 있는 손해의 배상을 청구할 수 있다.
5. 계약이 유동적 무효인 상태이더라도 乙은 甲에게 이미 지급한 계약금을 부당이득으로 반환 청구할 수 있다.
정답 5번
해설. ⑤ 유동적 무효 상태에서는 계약이 확정적으로 무효가 되기 전까지 이미 지급한 계약금을 부당이득으로 반환 청구할 수 없다(판례).
① 신청 전 해제통지와 가압류 등으로 허가신청 협력 거절 의사가 명백하면 확정적 무효로 될 수 있다. ② 허가 전에는 이행청구·채무불이행 해제를 할 수 없다. ③ 협력의무는 대금 제공과 동시이행관계가 아니다. ④ 협력의무 불이행에 대한 손해배상 청구는 가능하다.
67번
2006년에 한 X토지 경매절차에서 甲이 실질적으로 매수자금을 부담하지만 친구인 乙의 이름으로 매각받기로 명의신탁약정을 하였고, 그 후 매각허가결정에 따라 乙은 대금을 완납하고 자신의 명의로 등기를 마쳤다. 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 甲과 乙 사이의 명의신탁약정은 유효하다.
2. X토지에 대한 소유권을 취득하는 자는 甲이다.
3. 甲이 X토지를 丙에게 매도하는 계약은 무효이다.
4. 甲의 지시에 따라 乙이 X토지를 매각한 후 그 처분대금을 甲에게 반환하기로 한 약정은 무효이다.
5. 乙이 X토지를 丁에게 처분하였는데 丁이 악의라면 丁은 소유권을 취득할 수 없다.
정답 4번
해설. ④ 경매에 의한 명의신탁에서 명의신탁약정은 무효이므로, 乙이 X토지를 처분하여 그 대금을 甲에게 반환하기로 한 약정도 무효인 명의신탁약정을 전제로 한 것이어서 무효이다(판례).
① 명의신탁약정은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항에 따라 무효이다. ② 경매에서는 명의인 乙이 매수인으로서 소유권을 취득한다. ③ 甲의 매도는 타인 권리의 매매로서 채권계약은 유효하다. ⑤ 乙이 소유자이므로 丁은 악의라도 소유권을 취득한다.
68번
저당권에 관한 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 불법말소된 저당권등기가 회복되기 전에 경매가 행하여져 매수인이 매각대금을 완납하였다면 저당권말소등기의 회복등기를 청구할 수 없다.
2. 토지저당권의 효력은 제3자가 무단으로 경작한 수확기의 농작물에도 미친다.
3. 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건에 미치므로, 명인방법을 갖춘 수목에도 토지저당권의 효력이 미친다.
4. 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 존재하는 건물이 미등기상태라면 법정지상권이 성립할 수 없다.
5. 근저당권이전의 부기등기가 경료된 경우, 피담보채무의 소멸을 원인으로 한 근저당권설정등기 말소청구의 상대방은 양도인이다.
정답 1번
해설. ① 저당권등기가 불법 말소된 후 회복등기 전에 경매가 진행되어 매수인이 대금을 완납하면 저당권은 소멸하므로 회복등기를 청구할 수 없고, 배당받은 자에게 부당이득반환을 청구할 수 있을 뿐이다(판례).
② 무단경작한 농작물은 경작자 소유로 저당권 효력이 미치지 않는다. ③ 명인방법을 갖춘 수목은 독립한 물건이다. ④ 미등기건물이라도 법정지상권이 성립할 수 있다. ⑤ 말소청구의 상대방은 양수인(현재 근저당권자)이다.
69번
최고 없이도 해제권을 행사할 수 있는 경우가 아닌 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 매수인의 대금지급이 지체된 때
2. 매도인의 과실로 계약목적물인 별장이 소실된 때
3. 당사자가 약정한 해제권의 유보사실이 발생한 때
4. 이행기가 도래하지 않은 상태에서 매도인이 소유권이전의 거부의사를 명확히 표시한 때
5. 매매의 목적부동산에 설정된 저당권의 실행으로 매수인이 소유권을 취득할 수 없게 된 때
정답 1번
해설. ① 이행지체를 이유로 해제하려면 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하여야 한다(민법 제544조).
② 이행불능은 최고 없이 해제할 수 있다(제546조). ③ 약정해제권은 약정 사유 발생 시 최고 없이 행사한다. ④ 이행기 전이라도 이행거절 의사가 명백하면 최고 없이 해제할 수 있다(판례). ⑤ 저당권 실행으로 소유권을 잃으면 매수인은 즉시 해제할 수 있다(제576조).
70번
공동소유에 관한 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 건물에 대한 과반수지분의 공유자로부터 건물의 특정부분의 배타적 사용을 허락받은 점유자에 대하여 소수지분의 공유자는 그 점유자가 사용하는 건물부분에서의 퇴거를 청구할 수 없다.
2. 합유자가 사망한 경우 특별한 약정이 없는 한 그 상속인이 합유지분을 상속한다.
3. 법인 아닌 사단인 교회가 사실상 2개로 분열된 경우 분열되기 전 교회의 재산은 분열된 각 교회의 구성원들에게 각각 총유적으로 귀속된다.
4. 공유물을 공유자 1인의 단독소유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 가격을 배상시키는 분할방법은 허용되지 않는다.
5. 공유건물의 소수지분권자는 공유자와의 협의 없이 건물을 배타적으로 점유하는 다른 소수지분권자를 상대로 보존행위로서 그 건물을 자신에게 인도할 것을 청구할 수 있다.
정답 1번
해설. ① 과반수 지분권자로부터 특정 부분의 배타적 사용을 허락받은 점유자에게 소수지분권자는 퇴거나 인도를 청구할 수 없다(판례).
② 합유지분은 상속되지 않는다. ③ 법인 아닌 사단인 교회의 분열은 인정되지 않는다(전원합의체). ④ 전면적 가격배상 방법의 분할도 허용된다. ⑤ 현행 판례(대판 2020.5.21. 2018다287522 전원합의체)는 소수지분권자가 다른 소수지분권자를 상대로 공유물을 자신에게 인도하라고 청구할 수 없고 방해배제만 청구할 수 있다고 하므로 틀린 설명이다.
※ 변경된 판례 기준에 맞게 보기를 고쳤다.
71번
계약교섭이 부당파기된 경우에 관한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 당사자 사이에 계약체결에 대한 신뢰가 형성된 상태에서의 부당파기는 불법행위가 될 수 있다.
2. 계약의 성립을 기대하고 지출한 통상의 계약준비비용은 손해배상으로 청구할 수 있다.
3. 계약체결이 좌절될 수도 있는 경쟁입찰에 참가하기 위하여 제출한 견적서의 작성비용도 손해배상으로 청구할 수 있다.
4. 상대방의 적극적인 요구에 따라 이행에 착수하고 이행비용의 지급에 대하여 계약교섭이 진행되었다면, 이행을 위하여 지출한 비용도 손해배상으로 청구할 수 있다.
5. 계약교섭의 부당파기로 인격적 법익이 침해되어 정신적 고통이 야기되었다면, 그에 대한 손해배상을 청구할 수 있다.
정답 3번
해설. ③ 계약체결이 좌절될 수도 있는 경쟁입찰에 참가하기 위한 견적서 작성비용은 계약 성립 여부와 관계없이 스스로 부담하는 비용이므로 손해배상으로 청구할 수 없다(판례).
① 신뢰가 형성된 후의 부당파기는 불법행위가 된다. ② 통상의 계약준비비용, ④ 상대방의 요구로 이행에 착수하여 지출한 비용은 신뢰손해로 배상받을 수 있다. ⑤ 인격적 법익 침해로 인한 정신적 손해도 배상청구할 수 있다.
72번
동시이행관계에 있는 것을 모두 고르면? (다툼이 있으면 판례에 의함)
(ㄱ) 담보목적의 가등기 말소의무와 피담보채무의 변제의무
(ㄴ) 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 된 경우, 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 등기말소의무
(ㄷ) 계약해제로 인한 각 당사자의 원상회복의무
(ㄹ) 전세계약의 종료 시 전세금반환의무와 전세목적물 인도 및 전세권말소등기에 필요한 서류의 교부의무
1. (ㄱ), (ㄴ)
2. (ㄴ), (ㄹ)
3. (ㄱ), (ㄷ)
4. (ㄴ), (ㄷ)
5. (ㄷ), (ㄹ)
정답 5번
해설. ⑤ 동시이행관계에 있는 것은 ㄷ, ㄹ이다.
ㄷ. 계약해제로 인한 원상회복의무는 동시이행관계이다(제549조). ㄹ. 전세금반환의무와 목적물 인도 및 말소등기서류 교부의무는 동시이행관계이다(제317조).
ㄱ. 피담보채무 변제가 가등기 말소보다 선이행이다. ㄴ. 임차권등기명령에 의한 임차권등기 말소보다 보증금 반환이 선이행이다(판례).
73번
부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률 시행 이후의 명의신탁에 관한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 사실혼관계에 있는 자 사이의 명의신탁약정은 무효이다.
2. 명의신탁자와 수탁자의 혼인으로 등기명의자가 법률상 배우자가 된 경우, 위법한 목적이 없는 한 명의신탁약정은 약정시에 소급하여 유효로 된다.
3. 명의신탁자는 무효인 명의신탁약정의 해지를 원인으로 하는 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
4. 명의신탁약정 그 자체는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 행위로 볼 수 없다.
5. 甲(신탁자)과 친구 乙(수탁자)이 명의신탁약정을 하고 乙이 직접 매수인으로서 선의의 丙으로부터 부동산을 매수한 경우, 甲은 乙에게 부당이득으로 그 부동산 자체의 반환을 청구할 수 없다.
정답 2번
해설. ② 판례는 명의신탁약정 후 신탁자와 수탁자가 혼인하여 법률상 배우자가 되고 조세포탈 등의 목적이 없다면, 그 약정은 약정 시에 소급하여 유효가 되는 것이 아니라 혼인한 때부터 유효하게 된다고 한다.
① 사실혼 배우자는 특례(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조)의 배우자에 해당하지 않아 무효이다. ③ 무효인 약정의 해지를 원인으로 한 이전등기청구는 할 수 없다. ④ 명의신탁약정 자체가 반사회적 행위는 아니다(판례). ⑤ 계약명의신탁에서 신탁자는 부동산 자체가 아니라 매수자금을 부당이득으로 반환 청구할 수 있다.
74번
부동산 물권변동에 관한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 甲의 저당권이 설정된 乙의 토지가 수용된 경우 수용재결상의 수용의 개시일까지 보상금이 지급 또는 공탁되지 않았더라도 甲의 저당권은 소멸한다.
2. 공유토지 분할판결이 확정된 때에는 분할등기 전이더라도 물권변동이 일어난다.
3. 매수인 乙이 매도인 甲을 상대로 한 소유권이전등기청구 소송에서 승소하여 판결이 확정되었다고 하더라도 乙이 즉시 소유권을 취득하는 것은 아니다.
4. 복구가 심히 곤란할 정도로 포락되어 토지로서의 효용을 상실한 토지가 다시 성토된 경우 종전의 소유자가 그 소유권을 회복하는 것은 아니다.
5. 甲이 그 소유 토지를 乙에게 매도하고 이전등기를 해 준 뒤 사기를 이유로 매매계약을 적법하게 취소한 경우 乙의 등기가 말소되기 전이라도 甲은 소유권을 회복한다.
정답 1번
해설. ① 수용재결 후 수용 개시일까지 보상금을 지급하거나 공탁하지 않으면 재결은 효력을 상실하므로(토지보상법 제42조) 소유권 이전도 없고 저당권도 소멸하지 않는다.
② 공유물분할판결(형성판결)은 확정 시 등기 없이 물권변동이 생긴다(제187조). ③ 이행판결은 등기를 해야 소유권을 취득한다. ④ 포락으로 소유권이 소멸한 뒤 성토되어도 종전 소유권은 회복되지 않는다. ⑤ 물권행위의 유인성에 따라 취소하면 등기 말소 전이라도 소유권이 복귀한다.
75번
임대인ㆍ임차인의 권리와 의무에 관한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 통상의 임대차에서 임대인은 특별한 사정이 없는 한 임차인의 안전을 배려할 의무까지 부담하는 것은 아니다.
2. 필요비와 유익비를 지출한 임차인은 임대인에게 즉시 그 상환을 청구할 수 있다.
3. 임차인의 지상물매수청구권은 형성권으로서 재판상뿐만 아니라 재판 외에서도 행사할 수 있다.
4. 건물소유 목적의 토지임차권이 임대인의 해지통고에 의하여 소멸한 경우에도 임차인의 지상물매수청구권이 인정된다.
5. 임차인의 지상물매수청구권은 지상물의 소유자에 한하여 행사할 수 있으며, 그 상대방은 원칙적으로 임차권소멸당시의 임대인이다.
정답 2번
해설. ② 필요비는 지출 즉시 상환을 청구할 수 있지만, 유익비는 임대차 종료 시에 가액 증가가 현존한 때에 한하여 상환을 청구할 수 있다(민법 제626조).
① 통상의 임대차에서 임대인은 임차인에 대한 안전배려의무까지 부담하지 않는다(판례). ③ 지상물매수청구권은 형성권으로 재판 외에서도 행사할 수 있다. ④ 기간 약정 없는 임대차가 해지통고로 소멸한 경우에도 매수청구권이 인정된다. ⑤ 지상물 소유자인 임차인이 임차권 소멸 당시의 임대인에게 행사한다.
76번
권리변동에 관한 설명 중 틀린 것은?
1. 건물을 신축한 경우, 이는 원시취득에 해당한다.
2. 甲이 乙소유의 토지를 저당 잡은 경우, 이는 설정적 승계에 해당한다.
3. 1순위 저당권이 소멸되어 2순위 저당권이 순위승진을 한 경우, 이는 권리의 내용상 변경이다.
4. 甲이 소유하는 가옥을 乙에게 매각하여 그 소유권을 상실한 경우, 이는 권리의 상대적 소멸이다.
5. 상속에 의하여 피상속인이 가지고 있던 권리가 상속인에게 승계된 경우, 이는 권리의 이전적 승계이다.
정답 3번
해설. ③ 1순위 저당권 소멸로 2순위 저당권의 순위가 올라가는 것은 권리의 효력(작용)상 변경이지 내용상 변경이 아니다.
① 건물 신축은 원시취득이다. ② 저당권 설정은 설정적 승계이다. ④ 매도로 소유권을 잃는 것은 권리 자체는 매수인에게 존속하므로 상대적 소멸이다. ⑤ 상속은 포괄적 이전적 승계이다.
77번
전세권에 관한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 법정지상권이 성립한 후에도 대지소유자는 타인에게 그 대지 전부를 목적으로 한 전세권을 설정할 수 있다.
2. 전세금의 지급은 현실적으로 수수되어야 하는 것은 아니고, 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수 있다.
3. 전세권이 법정갱신된 경우 전세권자는 갱신의 등기 없이도 전세목적물을 취득한 제3자에 대하여 전세권을 주장할 수 있다.
4. 건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우 그 전세권자는 건물 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.
5. 장래 전세권이 소멸하는 경우에 전세금반환채권이 발생하는 것을 조건으로 전세권과 분리하여 그 조건부 채권을 전세권 존속 중에도 양도할 수 있다.
정답 1번
해설. ① 법정지상권이 대지 전부에 성립한 이상 그와 양립할 수 없는 용익물권인 전세권을 같은 대지 전부를 목적으로 설정할 수 없다. 따라서 틀린 설명이다.
② 기존 채권으로 전세금 지급에 갈음할 수 있다(판례). ③ 건물 전세권의 법정갱신은 법률 규정에 의한 것이므로 등기 없이 제3자에게 대항한다(제312조 제4항). ④ 건물 일부 전세권자도 건물 전부에 대해 우선변제권이 있다(제303조). ⑤ 조건부 전세금반환채권은 전세권과 분리하여 양도할 수 있다(판례).
78번
계약에 관한 설명 중 옳은 것은?
1. 민법상 쌍무계약은 모두 유상계약이다.
2. 사용대차는 쌍무계약의 일종이다.
3. 교환계약에서 금전의 보충지급에 대한 약정이 있는 경우, 그에 대하여 매매의 규정을 준용할 수 없다.
4. 유상계약과 무상계약을 구별하는 실익은 유상계약에 한하여 위험부담의 문제가 발생하기 때문이다.
5. 임대인이 임대목적물에 대한 소유권 등의 처분권한을 갖고 있어야 임대차계약이 유효하게 성립한다.
정답 1번
해설. ① 쌍무계약은 당사자 쌍방이 서로 대가적 채무를 부담하므로 모두 유상계약이다(유상계약이 모두 쌍무계약인 것은 아니다).
② 사용대차는 대주만 의무를 지는 편무·무상계약이다. ③ 금전 보충지급 약정이 있는 교환에도 매매 규정이 준용된다(제597조, 제567조). ④ 위험부담은 쌍무계약에서 생기는 문제이다. ⑤ 타인 물건의 임대차도 유효하게 성립한다.
79번
권한을 넘은 표현대리에 대한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 대리권이 소멸한 후에도 권한을 넘은 표현대리가 성립할 수 있다.
2. 법정대리권을 기본대리권으로 하는 표현대리가 성립할 수 있다.
3. 부부 일방의 행위가 일상가사에 속하지 않더라도 그 행위에 특별수권이 주어졌다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 경우, 표현대리가 성립한다.
4. 무권대리인에게 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는가의 여부는 원칙적으로 대리행위 당시를 기준으로 결정한다.
5. 본인을 위한 것임을 현명하지 않은 경우에도 원칙적으로 표현대리는 성립한다.
정답 5번
해설. ⑤ 대리인이 본인을 위한 것임을 표시하지 않으면 대리행위 자체가 성립하지 않아 원칙적으로 표현대리도 성립하지 않는다(제115조).
① 대리권 소멸 후 표현대리(제129조)와 권한을 넘은 표현대리(제126조)가 결합될 수 있다. ② 법정대리권도 기본대리권이 될 수 있다. ③ 일상가사대리권을 기본대리권으로 한 권한을 넘은 표현대리가 성립할 수 있다. ④ 정당한 이유는 대리행위 당시를 기준으로 판단한다.
80번
원칙적으로 소급효가 인정되지 않는 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 계약의 해제
2. 무권대리행위의 추인
3. 착오에 의한 매매계약의 취소
4. 무효임을 알고 한 무효행위의 추인
5. 제한능력을 이유로 한 매매계약의 취소
정답 4번
해설. ④ 무효임을 알고 추인하면 새로운 법률행위를 한 것으로 보므로(민법 제139조) 추인한 때부터 효력이 생기고 소급효가 없다.
① 계약 해제는 소급하여 계약이 소멸한다(판례의 직접효과설). ② 무권대리행위의 추인은 계약 시에 소급한다(제133조). ③⑤ 취소된 법률행위는 처음부터 무효로 본다(제141조).
※ 현행 민법(제한능력자 제도) 기준에 맞게 보기의 용어를 고쳤다.
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