공인중개사 1차 필기 2023년 34회 기출문제

기출문제 80문항 · 제한시간 100분 · 해설 80문항

공인중개사 1차 2023년 34회 필기 시험에 실제로 출제된 문제와 정답입니다. 아래에서 문제와 해설을 그대로 읽어볼 수 있고, CBT로 풀면 자동 채점과 오답노트까지 이용할 수 있어요.

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부동산학개론(부동산감정평가론 포함)

1번
토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 용도의 다양성으로 인해 두 개 이상의 용도가 동시에 경합할 수 없고 용도의 전환 및 합병ㆍ분할을 어렵게 한다.
2. 부증성으로 인해 토지의 물리적 공급이 어려우므로 토지이용의 집약화가 요구된다.
3. 부동성으로 인해 주변 환경의 변화에 따른 외부효과가 나타날 수 있다.
4. 영속성으로 인해 재화의 소모를 전제로 하는 재생산이론과 물리적 감가상각이 적용되지 않는다.
5. 개별성으로 인해 토지별 완전한 대체 관계가 제약된다.
정답 1번
해설. ① 용도의 다양성 때문에 하나의 토지에 두 개 이상의 용도가 동시에 경합할 수 있고, 용도의 전환 및 합병·분할이 가능해진다. 따라서 '경합할 수 없고, 전환·합병·분할을 어렵게 한다'는 틀린 설명이다.
② 부증성 → 물리적 공급 불가 → 집약적 이용 요구, ③ 부동성 → 외부효과, ④ 영속성 → 물리적 감가상각·재생산이론 부적용, ⑤ 개별성 → 완전한 대체 제약은 모두 옳다.
2번
부동산의 개념에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 민법 상 부동산은 토지 및 그 정착물이다.
2. 경제적 측면의 부동산은 부동산가치에 영향을 미치는 수익성, 수급조절, 시장정보를 포함한다.
3. 물리적 측면의 부동산에는 생산요소, 자산, 공간, 자연이 포함된다.
4. 등기ㆍ등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 동산은 준부동산으로 간주한다.
5. 공간적 측면의 부동산에는 지하, 지표, 공중공간이 포함된다.
정답 3번
해설. ③ 생산요소·자산은 경제적 측면의 부동산 개념이다. 물리적(기술적) 측면의 부동산은 공간, 자연, 위치, 환경 등을 말하므로 틀린 설명이다.
① 민법 제99조 제1항(토지 및 그 정착물), ② 경제적 측면(자산·자본·생산요소·소비재·상품), ④ 등기·등록으로 공시되는 동산(선박·항공기·자동차 등)은 준부동산, ⑤ 공간적 측면(지하·지표·공중)은 옳다.
3번
토지 관련 용어의 설명으로 옳게 연결된 것은?
ㄱ. 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지
ㄴ. 택지경계와 인접한 경사진 토지로 사실상 사용이 불가능한 토지
ㄷ. 택지지역 내에서 공업지역이 상업지역으로 용도가 전환되고 있는 토지
ㄹ. 임지지역·농지지역·택지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 일단의 토지
1. ㄱ: 공지, ㄴ: 빈지, ㄷ: 후보지, ㄹ: 이행지
2. ㄱ: 법지, ㄴ: 빈지, ㄷ: 이행지, ㄹ: 후보지
3. ㄱ: 법지, ㄴ: 공지, ㄷ: 후보지, ㄹ: 이행지
4. ㄱ: 빈지, ㄴ: 법지, ㄷ: 이행지, ㄹ: 후보지
5. ㄱ: 빈지, ㄴ: 법지, ㄷ: 후보지, ㄹ: 이행지
정답 4번
해설. ④ ㄱ 빈지(소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지), ㄴ 법지(택지경계와 인접한 경사진 토지로 사실상 사용이 불가능한 부분), ㄷ 이행지(택지지역 안에서 공업지역→상업지역처럼 용도지역 내에서 전환되고 있는 토지), ㄹ 후보지(임지·농지·택지 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 토지)이다.
이행지는 같은 종별 지역 내 세부 용도 간 이동, 후보지는 종별 지역 간 전환이라는 점으로 구별한다.
4번
해당 부동산시장의 수요곡선을 우측(우상향)으로 이동하게 하는 수요변화의 요인에 해당하는 것은? (단, 수요곡선은 우하향하고, 해당 부동산은 정상재이며, 다른 조건은 동일함)
1. 대출금리의 상승
2. 보완재 가격의 하락
3. 대체재 수요량의 증가
4. 해당 부동산 가격의 상승
5. 해당 부동산 선호도의 감소
정답 2번
해설. ② 보완재의 가격이 하락하면 보완재 수요량이 늘어 함께 쓰이는 해당 부동산의 수요도 증가하므로 수요곡선이 우측으로 이동한다.
① 대출금리 상승은 수요 감소(좌측 이동), ③ 대체재 수요량 증가는 대체재 가격 하락을 뜻해 해당 부동산 수요 감소, ④ 해당 부동산 가격 변화는 수요곡선상의 이동(수요량의 변화), ⑤ 선호도 감소는 수요 감소 요인이다.
5번
거미집모형에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
1. 수요의 가격탄력성이 공급의 가격탄력성보다 크면 발산형이다.
2. 가격이 변동하면 수요와 공급은 모두 즉각적으로 반응한다는 가정을 전제하고 있다.
3. 수요곡선의 기울기 절댓값이 공급곡선의 기울기 절댓값보다 작으면 수렴형이다.
4. 수요와 공급의 동시적 관계로 가정하여 균형의 변화를 정태적으로 분석한 모형이다.
5. 공급자는 현재와 미래의 가격을 동시에 고려해 미래의 공급을 결정한다는 가정을 전제하고 있다.
정답 3번
해설. ③ 거미집모형에서 수요곡선 기울기의 절댓값이 공급곡선 기울기의 절댓값보다 작으면(수요가 공급보다 탄력적이면) 수렴형이다.
① 수요의 가격탄력성이 공급보다 크면 수렴형이다. ② 공급은 일정 기간 시차를 두고 반응한다고 가정한다. ④ 시차를 고려한 동태적 분석이다. ⑤ 공급자는 현재 가격만 보고 다음 기의 공급을 결정한다고 가정한다.
6번
A지역의 기존 아파트 시장의 수요함수는 P = −Qd + 40, 공급함수는 P = (2/3)Qs + 20 이었다. 이후 수요함수는 변하지 않고 공급함수가 P = (2/3)Qs + 10 으로 변하였다. 다음 설명으로 옳은 것은? [단, X축은 수량, Y축은 가격, P는 가격(단위는 만원/m²), Qd는 수요량(단위는 m²), Qs는 공급량(단위는 m²)이며, 다른 조건은 동일함]
1. 아파트 공급량의 증가에 따른 공급량의 변화로 공급곡선이 좌측(좌상향)으로 이동하였다.
2. 기존 아파트 시장 균형가격은 22만원/m²이다.
3. 공급함수 변화 이후의 아파트 시장 균형량은 12 m²이다.
4. 기존 아파트 시장에서 공급함수 변화로 인한 아파트 시장 균형가격은 6만원/m² 만큼 하락하였다.
5. 기존 아파트 시장에서 공급함수 변화로 인한 아파트 시장 균형량은 8 m² 만큼 증가하였다.
정답 4번
해설. ④ 기존: −Q + 40 = (2/3)Q + 20 → Q=12, P=28. 변화 후: −Q + 40 = (2/3)Q + 10 → Q=18, P=22. 따라서 균형가격은 28→22로 6만원/m² 하락한다.
① 공급함수 자체가 변한 것은 공급의 변화이며 가격이 낮아진 것이므로 공급곡선은 우측(우하향)으로 이동했다. ② 기존 균형가격은 28만원/m², ③ 변화 후 균형량은 18m², ⑤ 균형량은 6m² 증가했다.
7번
수요와 공급의 가격탄력성에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, X축은 수량, Y축은 가격, 수요의 가격탄력성은 절댓값을 의미하며, 다른 조건은 동일함)
1. 가격이 변화하여도 수요량이 전혀 변화하지 않는다면, 수요의 가격탄력성은 완전탄력적이다.
2. 가격변화율보다 공급량의 변화율이 커서 1보다 큰 값을 가진다면, 공급의 가격탄력성은 비탄력적이다.
3. 공급의 가격탄력성이 0이라면, 완전탄력적이다.
4. 수요의 가격탄력성이 1보다 작은 값을 가진다면, 수요의 가격탄력성은 탄력적이다.
5. 공급곡선이 수직선이면, 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이다.
정답 5번
해설. ⑤ 공급곡선이 수직선이면 가격이 변해도 공급량이 변하지 않으므로 공급의 가격탄력성은 0, 즉 완전비탄력적이다.
① 수요량이 전혀 변하지 않으면 완전비탄력적이다. ② 탄력성이 1보다 크면 탄력적이다. ③ 공급의 가격탄력성이 0이면 완전비탄력적이다. ④ 수요의 가격탄력성이 1보다 작으면 비탄력적이다.
8번
부동산의 수요와 공급에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 부동산은 정상재이며, 다른 조건은 동일함)
1. 수요곡선상의 수요량은 주어진 가격에서 수요자들이 구입 또는 임차하고자 하는 부동산의 최대수량이다.
2. 부동산의 공급량과 그 공급량에 영향을 주는 요인들과의 관계를 나타낸 것이 공급함수이다.
3. 공급의 법칙에 따르면 가격(임대료)과 공급량은 비례관계이다.
4. 부동산 시장수요곡선은 개별수요곡선을 수직으로 합하여 도출한다.
5. 건축원자재의 가격 상승은 부동산의 공급을 축소시켜 공급곡선을 좌측(좌상향)으로 이동하게 한다.
정답 4번
해설. ④ 부동산 시장수요곡선은 개별수요곡선을 수평으로 합하여 도출한다(같은 가격에서 각 수요자의 수요량을 더함). 수직으로 합한다는 것은 틀린 설명이다(수직 합은 공공재의 경우).
① 수요량은 주어진 가격에서 구입·임차하려는 최대수량, ② 공급함수의 정의, ③ 공급의 법칙(가격과 공급량은 비례), ⑤ 원자재 가격 상승 → 공급 감소(좌측 이동)는 옳다.
9번
지대이론에 관한 설명으로 옳은 것은?
1. 튀넨(J. H. von Thünen)의 위치지대설에 따르면, 비옥도 차이에 기초한 지대에 의해 비농업적 토지이용이 결정된다.
2. 마샬(A. Marshall)의 준지대설에 따르면, 생산을 위하여 사람이 만든 기계나 기구들로부터 얻은 일시적인 소득은 준지대에 속한다.
3. 리카도(D. Ricardo)의 차액지대설에서 지대는 토지의 생산성과 운송비의 차이에 의해 결정된다.
4. 마르크스(K. Marx)의 절대지대설에 따르면, 최열등지에서는 지대가 발생하지 않는다.
5. 헤이그(R. Haig)의 마찰비용이론에서 지대는 마찰비용과 교통비의 합으로 산정된다.
정답 2번
해설. ② 마샬의 준지대는 기계·기구 등 인간이 만든 고정생산요소에서 단기적으로 발생하는 일시적인 소득으로, 장기에는 소멸한다.
① 튀넨의 위치지대설은 비옥도가 아니라 도시(시장)와의 거리에 따른 운송비 차이로 농업적 토지이용이 결정된다. ③ 리카도의 차액지대는 비옥도(생산성) 차이로 발생한다. ④ 마르크스의 절대지대설은 최열등지에서도 지대가 발생한다. ⑤ 헤이그의 마찰비용이론에서 마찰비용은 지대와 교통비의 합이다.
10번
도시공간구조이론 및 입지이론에 관한 설명으로 옳은 것은?
1. 버제스(E. Burgess)의 동심원이론에서 통근자지대는 가장 외곽에 위치한다.
2. 호이트(H. Hoyt)의 선형이론에 따르면, 도시공간구조의 성장과 분화는 점이지대를 향해 직선으로 확대되면서 나타난다.
3. 해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)의 다핵심이론에는 중심업무지구와 점이지대가 존재하지 않는다.
4. 뢰쉬(A. Lösch)의 최대수요이론은 운송비와 집적이익을 고려한 특정 사업의 팔각형 상권체계 과정을 보여준다.
5. 레일리(W. Reilly)의 소매인력법칙은 특정 점포가 최대이익을 확보하기 위해 어떤 장소에 입지하는가에 대한 8원칙을 제시한다.
정답 1번
해설. ① 버제스의 동심원이론은 중심업무지구 → 점이지대 → 저소득층 주거지대 → 중산층 주거지대 → 통근자지대 순으로, 통근자지대가 가장 외곽에 위치한다.
② 선형이론은 교통망(축)을 따라 부채꼴 모양으로 확대된다. ③ 다핵심이론에도 중심업무지구가 존재한다. ④ 뢰쉬는 수요 측면을 중시해 육각형 상권을 제시했다. ⑤ 점포 입지 8원칙은 넬슨의 소매입지이론이다.
11번
X와 Y지역의 산업별 고용자수가 다음과 같을 때, X지역의 입지계수(LQ)에 따른 기반산업의 개수는? (단, 주어진 조건에 한함)
구분X지역Y지역전지역
A산업305080
B산업504090
C산업6050110
D산업10020120
E산업8060140
전산업 고용자수320220540
1. 0개
2. 1개
3. 2개
4. 3개
5. 4개
정답 2번
해설. ② 입지계수 LQ = (X지역 해당 산업 고용자 / X지역 전산업 고용자) ÷ (전지역 해당 산업 고용자 / 전지역 전산업 고용자)이며, LQ > 1이면 기반산업이다.
풀이: A = (30/320)÷(80/540) ≒ 0.63, B = (50/320)÷(90/540) ≒ 0.94, C = (60/320)÷(110/540) ≒ 0.92, D = (100/320)÷(120/540) ≒ 1.41, E = (80/320)÷(140/540) ≒ 0.96
→ LQ가 1보다 큰 D산업 1개만 기반산업이다.
12번
허프(D. Huff)모형을 활용하여 점포 A의 월 매출액을 추정하였는데, 착오에 의해 공간(거리)마찰계수가 잘못 적용된 것을 확인하였다. 올바르게 추정한 점포 A의 월 매출액은 잘못 추정한 점포 A의 월 매출액보다 얼마나 증가하는가? (단, 주어진 조건에 한함)
- X지역의 현재 주민: 10,000명
- 1인당 월 점포 소비액: 30만원
- 올바른 공간(거리)마찰계수: 2
- 잘못 적용된 공간(거리)마찰계수: 1
- X지역의 주민은 모두 구매자이고, 점포(A, B, C)에서만 구매한다고 가정함
- 각 점포의 매출액은 X지역 주민에 의해서만 창출됨
구분점포 A점포 B점포 C
면적750m²2,500m²500m²
X지역 거주지로부터의 거리5km10km5km
1. 1억원
2. 2억원
3. 3억원
4. 4억원
5. 5억원
정답 3번
해설. ③ 허프모형: 점포 매력도 = 면적 / 거리^λ, 점포 A 매출액 = 전체 소비액 × (A의 매력도 / 전체 매력도). 전체 소비액 = 10,000명 × 30만원 = 30억원.
풀이(올바른 λ=2): A 750/5² = 30, B 2,500/10² = 25, C 500/5² = 20 → A 확률 30/75 = 40% → 12억원
잘못된 λ=1: A 750/5 = 150, B 2,500/10 = 250, C 500/5 = 100 → A 확률 150/500 = 30% → 9억원
→ 12억원 − 9억원 = 3억원 증가한다.
13번
베버(A. Weber)의 최소비용이론에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 기업은 단일 입지 공장이고, 다른 조건은 동일함)
1. 최소비용지점은 최소운송비 지점, 최소노동비 지점, 집적이익이 발생하는 구역을 종합적으로 고려해서 결정한다.
2. 등비용선(isodapane)은 최소운송비 지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 운송비와 노동비가 동일한 지점을 연결한 곡선을 의미한다.
3. 원료지수(material index)가 1보다 큰 공장은 원료지향적 입지를 선호한다.
4. 제품 중량이 국지원료 중량보다 큰 제품을 생산하는 공장은 시장지향적 입지를 선호한다.
5. 운송비는 원료와 제품의 무게, 원료와 제품이 수송되는 거리에 의해 결정된다.
정답 2번
해설. ② 등비용선(isodapane)은 최소운송비 지점에서 입지를 옮길 때 추가로 드는 운송비가 같은 지점을 연결한 곡선이다. 노동비 절감액이 이 추가 운송비보다 크면 노동비 지향 입지를 택한다. '운송비와 노동비가 동일한 지점'을 연결한 선이라는 설명은 틀리다.
① 운송비·노동비·집적이익 종합 고려, ③ 원료지수 > 1 → 원료지향, ④ 제품이 무거워지는(중량증가) 제품 → 시장지향, ⑤ 운송비는 무게와 거리로 결정된다는 설명은 옳다.
14번
크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론에 관한 설명으로 옳은 것은?
1. 최소요구범위 - 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 요구 규모
2. 최소요구치 - 중심지로부터 어느 기능에 대한 수요가 0이 되는 곳까지의 거리
3. 배후지 - 중심지에 의해 재화와 서비스를 제공받는 주변지역
4. 도달범위 - 판매자가 정상이윤을 얻을 만큼의 충분한 소비자들을 포함하는 경계까지의 거리
5. 중심지 재화 및 서비스 - 배후지에서 중심지로 제공되는 재화 및 서비스
정답 3번
해설. ③ 배후지(보완지역)는 중심지로부터 재화와 서비스를 제공받는 주변지역이다.
① 최소요구범위는 판매자가 정상이윤을 얻을 만큼의 소비자를 포함하는 경계까지의 거리이다. ② 최소요구치는 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 규모이다. ④ 도달범위는 중심지로부터 수요가 0이 되는 곳까지의 거리이다. ⑤ 중심지 재화·서비스는 중심지에서 배후지로 제공된다. 즉 ①·②, ②·④의 정의가 서로 바뀌어 있다.
15번
우리나라 부동산 관련 조세에 관한 설명으로 옳은 것은?
ㄱ. 지방세
ㄴ. 국세
ㄷ. 취득단계
ㄹ. 처분단계
ㅁ. 보유단계
ㅂ. 물건별 과세표준에 대한 과세
ㅅ. 납세의무자별로 합산한 과세표준에 대한 과세
1. 취득세와 재산세는 (ㄱ, ㅁ, ㅅ)에 해당한다.
2. 취득세는 (ㄱ, ㄷ)에, 종합부동산세는 (ㄴ, ㅁ)에 해당하고, 공통점은 (ㅂ)에 해당한다.
3. 재산세는 (ㄱ, ㅂ)에, 종합부동산세는 (ㄴ, ㅅ)에 해당하고, 공통점은 (ㅁ)에 해당한다.
4. 양도소득세는 (ㄴ)에, 재산세는 (ㄱ)에 해당하고, 공통점은 (ㅁ, ㅅ)에 해당한다.
5. 양도소득세와 종합부동산세는 (ㄴ, ㅁ, ㅂ)에 해당한다.
정답 3번
해설. ③ 재산세는 지방세(ㄱ)이며 물건별 과세표준에 대해 과세(ㅂ)하고, 종합부동산세는 국세(ㄴ)이며 납세의무자별로 합산한 과세표준에 대해 과세(ㅅ)한다. 두 세목 모두 보유단계(ㅁ)에 부과한다.
① 취득세는 취득단계(ㄷ) 세목이다. ② 취득세는 지방세·취득단계, 종합부동산세는 국세·보유단계로 공통점이 없다. ④ 양도소득세는 국세·처분단계(ㄹ), 재산세는 보유단계이다. ⑤ 양도소득세는 처분단계이며 종합부동산세는 합산과세이다.
16번
현재 우리나라에서 시행되고 있지 않는 부동산 정책수단을 모두 고른 것은?
ㄱ. 택지소유상한제
ㄴ. 부동산거래신고제
ㄷ. 토지초과이득세
ㄹ. 주택의 전매제한
ㅁ. 부동산실명제
ㅂ. 토지거래허가구역
ㅅ. 종합부동산세
ㅇ. 공한지세
1. ㄱ, ㅇ
2. ㄱ, ㄷ, ㅇ
3. ㄱ, ㄹ, ㅁ, ㅂ
4. ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅅ
5. ㄴ, ㄹ, ㅁ, ㅂ, ㅅ, ㅇ
정답 2번
해설. ② 택지소유상한제(ㄱ)와 토지초과이득세(ㄷ)는 1998년 폐지되었고, 공한지세(ㅇ)도 폐지되어 현재 시행되지 않는다.
부동산거래신고제(ㄴ, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조), 주택의 전매제한(ㄹ, 주택법 제64조), 부동산실명제(ㅁ), 토지거래허가구역(ㅂ, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조), 종합부동산세(ㅅ)는 현재 시행 중이다.
17번
부동산시장에 대한 정부의 개입에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 부동산투기, 저소득층 주거문제, 부동산자원배분의 비효율성은 정부가 부동산시장에 개입하는 근거가 된다.
2. 부동산시장실패의 대표적인 원인으로 공공재, 외부효과, 정보의 비대칭성이 있다.
3. 토지비축제도는 공익사업용지의 원활한 공급과 토지시장 안정을 위해 정부가 직접적으로 개입하는 방식이다.
4. 토지수용, 종합부동산세, 담보인정비율, 개발부담금은 부동산시장에 대한 직접개입수단이다.
5. 정부가 주택시장에 개입하여 민간분양주택 분양가를 규제할 경우 주택산업의 채산성ㆍ수익성을 저하시켜 신축민간주택의 공급을 축소시킨다.
정답 4번
해설. ④ 토지수용은 직접개입수단이지만, 종합부동산세·담보인정비율(LTV)·개발부담금은 조세·금융·부담금을 통해 시장에 영향을 주는 간접개입수단이므로 틀린 설명이다.
① 투기·저소득층 주거문제·자원배분 비효율은 개입 근거, ② 시장실패 원인(공공재·외부효과·정보비대칭), ③ 토지비축제도는 직접개입, ⑤ 분양가 규제 → 채산성 저하 → 신축 공급 축소는 옳다.
18번
다음과 같은 투자안에서 부동산의 투자가치는? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)
- 무위험률: 3%
- 위험할증률: 4%
- 예상인플레이션율: 2%
- 예상순수익: 4,500만원
1. 4억원
2. 4억5천만원
3. 5억원
4. 5억5천만원
5. 6억원
정답 3번
해설. ③ 투자가치 = 예상순수익 ÷ 요구수익률이며, 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 예상인플레이션율이다.
풀이: 요구수익률 = 3% + 4% + 2% = 9% → 투자가치 = 4,500만원 ÷ 0.09 = 50,000만원 = 5억원
19번
주거정책에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 우리나라는 주거에 대한 권리를 인정하고 있지 않다.
ㄴ. 공공임대주택, 주거급여제도, 주택청약종합저축제도는 현재 우리나라에서 시행되고 있다.
ㄷ. 주택바우처는 저소득임차가구에 주택임대료를 일부 지원해주는 소비자보조방식의 일종으로 임차인의 주거지 선택을 용이하게 할 수 있다.
ㄹ. 임대료 보조정책은 민간임대주택의 공급을 장기적으로 감소시키고 시장임대료를 높인다.
ㅁ. 임대료를 균형가격 이하로 통제하면 민간임대주택의 공급량은 증가하고 질적 수준은 저하된다.
1. ㄱ, ㄴ, ㅁ
2. ㄱ, ㄷ, ㅁ
3. ㄱ, ㄹ, ㅁ
4. ㄴ, ㄷ, ㄹ
5. ㄷ, ㄹ, ㅁ
정답 3번
해설. ③ ㄱ(주거기본법은 주거권을 인정한다), ㄹ(임대료 보조는 장기적으로 민간임대주택 공급을 늘리고 시장임대료를 낮추는 효과가 있다), ㅁ(임대료를 균형가격 이하로 통제하면 민간임대주택 공급량이 감소하고 질적 수준이 저하된다)이 틀리다.
ㄴ 공공임대주택·주거급여·주택청약종합저축은 현재 시행 중이고, ㄷ 주택바우처는 소비자보조방식으로 임차인의 선택을 넓힌다는 설명은 옳다.
20번
다음 ( )에 들어갈 알맞은 내용은?
- ( ㄱ )은 공공주택 특별법 시행령에 따른 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택이다.
- ( ㄴ )은 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
1. ㄱ: 국민임대주택, ㄴ: 장기전세주택
2. ㄱ: 장기전세주택, ㄴ: 기존주택전세임대주택
3. ㄱ: 기존주택전세임대주택, ㄴ: 국민임대주택
4. ㄱ: 국민임대주택, ㄴ: 민간매입임대주택
5. ㄱ: 장기전세주택, ㄴ: 민간매입임대주택
정답 5번
해설. ⑤ ㄱ은 장기전세주택이다(공공주택 특별법 시행령 제2조: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택). ㄴ은 민간매입임대주택이다(민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호: 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택).
국민임대주택은 저소득 서민의 주거안정을 위한 장기임대, 기존주택전세임대주택은 기존주택을 임차해 저소득층에게 전대하는 공공임대주택이다.
21번
부동산투자 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 표준편차가 작을수록 투자에 수반되는 위험은 커진다.
ㄴ. 위험회피형 투자자는 변이계수(변동계수)가 작은 투자안을 더 선호한다.
ㄷ. 경기침체, 인플레이션 심화는 비체계적 위험에 해당한다.
ㄹ. 부동산투자자가 대상부동산을 원하는 시기와 가격에 현금화하지 못하는 경우는 유동성위험에 해당한다.
1. ㄱ, ㄴ
2. ㄱ, ㄷ
3. ㄴ, ㄷ
4. ㄴ, ㄹ
5. ㄷ, ㄹ
정답 4번
해설. ④ ㄴ(위험회피형 투자자는 기대수익률 한 단위당 위험인 변이계수가 작은 투자안을 선호한다)과 ㄹ(원하는 시기·가격에 현금화하지 못하는 위험은 유동성위험)이 옳다.
ㄱ 표준편차가 작을수록 투자에 수반되는 위험은 작아진다. ㄷ 경기침체·인플레이션 심화는 모든 부동산에 영향을 주는 체계적 위험이다.
22번
甲은 시장가치 5억원의 부동산을 인수하고자 한다. 해당 부동산의 부채감당률(DCR)은? (단, 모든 현금 유출입은 연말에만 발생하며, 주어진 조건에 한함)
- 담보인정비율(LTV): 시장가치의 50%
- 연간 저당상수: 0.12
- 가능총소득(PGI): 5,000만원
- 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 10%
- 영업경비비율: 유효총소득의 28%
1. 1.08
2. 1.20
3. 1.50
4. 1.67
5. 1.80
정답 1번
해설. ① 부채감당률(DCR) = 순영업소득 ÷ 부채서비스액
풀이: 대출액 = 5억원 × 50% = 2억5천만원 → 부채서비스액 = 2억5천만원 × 0.12 = 3,000만원
유효총소득 = 5,000만원 − 500만원(10%) = 4,500만원 → 영업경비 = 4,500만원 × 28% = 1,260만원 → 순영업소득 = 3,240만원
DCR = 3,240 ÷ 3,000 = 1.08
23번
다음 자료는 A부동산의 1년간 운영수지이다. A부동산의 세후현금흐름승수는? (단, 주어진 조건에 한함)
- 총투자액: 50,000만원
- 지분투자액: 36,000만원
- 가능총소득(PGI): 6,000만원
- 공실률: 15%
- 재산세: 500만원
- 원리금상환액: 600만원
- 영업소득세: 400만원
1. 8
2. 10
3. 12
4. 15
5. 20
정답 2번
해설. ② 세후현금흐름승수 = 지분투자액 ÷ 세후현금흐름
풀이: 유효총소득 = 6,000만원 − 900만원(공실 15%) = 5,100만원 → 순영업소득 = 5,100만원 − 500만원(재산세) = 4,600만원 → 세전현금흐름 = 4,600만원 − 600만원(원리금) = 4,000만원 → 세후현금흐름 = 4,000만원 − 400만원(영업소득세) = 3,600만원
승수 = 36,000만원 ÷ 3,600만원 = 10
24번
부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
1. 시중금리 상승은 부동산투자자의 요구수익률을 하락시키는 요인이다.
2. 기대수익률은 투자로 인해 기대되는 예상수입과 예상지출로부터 계산되는 수익률이다.
3. 정(+)의 레버리지효과는 자기자본수익률이 총자본수익률(종합수익률)보다 높을 때 발생한다.
4. 요구수익률은 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자자가 대상부동산에 자금을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률이다.
5. 부동산투자자는 담보대출과 전세를 통해 레버리지를 활용할 수 있다.
정답 1번
해설. ① 시중금리가 상승하면 무위험률이 높아져 투자자의 요구수익률도 상승한다. 따라서 '하락시키는 요인'은 틀린 설명이다.
② 기대수익률은 예상수입·예상지출로 계산, ③ 정(+)의 레버리지는 자기자본수익률 > 총자본수익률일 때, ④ 요구수익률은 위험을 감안한 최소한의 수익률, ⑤ 담보대출·전세보증금으로 레버리지를 활용할 수 있다는 설명은 옳다.
25번
甲은 아래 조건으로 부동산에 10억원을 투자하였다. 이에 관한 투자분석의 산출값으로 틀린 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
- 순영업소득(NOI): 2억원/년
- 원리금상환액: 2,000만원/년
- 유효총소득승수: 4
- 지분투자액: 8억원
1. 유효총소득은 2억5천만원
2. 부채비율은 25 %
3. 지분환원율은 25 %
4. 순소득승수는 5
5. 종합환원율은 20 %
정답 3번
해설. ③ 지분환원율 = 세전현금흐름 ÷ 지분투자액 = (2억원 − 2,000만원) ÷ 8억원 = 22.5%이므로 25%는 틀린 값이다.
① 유효총소득 = 총투자액 ÷ 유효총소득승수 = 10억원 ÷ 4 = 2억5천만원 ② 부채비율 = 부채 ÷ 지분 = 2억원 ÷ 8억원 = 25% ④ 순소득승수 = 10억원 ÷ 2억원 = 5 ⑤ 종합환원율 = 2억원 ÷ 10억원 = 20%는 옳다.
26번
부동산투자분석에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 내부수익률은 수익성지수를 0으로, 순현재가치를 1로 만드는 할인율이다.
2. 회계적 이익률법은 현금흐름의 시간적 가치를 고려하지 않는다.
3. 내부수익률법에서는 내부수익률과 요구수익률을 비교하여 투자여부를 결정한다.
4. 순현재가치법, 내부수익률법은 할인현금수지분석법에 해당한다.
5. 담보인정비율(LTV)은 부동산가치에 대한 융자액의 비율이다.
정답 1번
해설. ① 내부수익률은 순현재가치를 0으로, 수익성지수를 1로 만드는 할인율이다. 문장은 두 값이 뒤바뀌어 틀리다.
② 회계적 이익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다. ③ 내부수익률 ≥ 요구수익률이면 투자한다. ④ 순현재가치법·내부수익률법은 할인현금수지분석법이다. ⑤ LTV = 융자액 ÷ 부동산가치로 옳다.
27번
PF(Project Financing)대출을 유동화하는 자산유동화증권(ABS)과 자산담보부 기업어음(ABCP)에 관한 설명으로 옳은 것은?
1. ABS는 유치권의 방법으로, ABCP는 근저당의 방법으로 사업부지를 피담보채무의 담보로 확보하여야 한다.
2. ABS는 금융위원회에 등록한 이전 회차의 유동화계획을 따를 경우, 금융위원회에 등록 없이 금번 회차에도 동일하게 재발행할 수 있다.
3. ABS는 유동화 도관체(conduit)가 개발업체에 직접 PF대출을 제공한 후 해당 대출채권을 유동화할 수 있다.
4. 공사대금 재원이 필요한 경우, 시행사는 공사대금채권을 담보로 ABCP를 발행하고 이를 통해 조달한 재원을 시공사에 지급한다.
5. 채권형 ABS와 ABCP에서 수령하는 이자에 대하여 모든 개인투자자는 소득세 납부의무를 가진다.
정답 5번
해설. ⑤ 채권형 ABS와 ABCP의 이자는 이자소득으로서 개인투자자에게 소득세 납세의무가 있다.
① 사업부지는 주로 담보신탁·근저당 등으로 확보하며 유치권 방식은 쓰지 않는다. ② ABS는 회차마다 유동화계획을 금융위원회에 등록해야 한다. ③ 유동화 도관체(SPC)는 직접 대출을 하는 주체가 아니라 금융기관의 PF대출채권을 양수해 유동화한다. ④ 공사대금채권은 시공사의 채권이므로 시공사가 이를 기초로 유동화하는 것이지 시행사가 담보로 발행하는 구조가 아니다.
28번
A회사는 전년도에 임대면적 750m²의 매장을 비율임대차(percentage lease)방식으로 임차하였다. 계약내용에 따르면, 매출액이 손익분기점 매출액 이하이면 기본임대료만 지급하고, 이를 초과하는 매출액에 대해서는 일정 임대료율을 적용한 추가임대료를 기본임대료에 가산하도록 하였다. 전년도 연임대료로 총 12,000만원을 지급한 경우, 해당 계약내용에 따른 추가임대료율은? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)
- 전년도 매출액: 임대면적 m²당 100만원
- 손익분기점 매출액: 임대면적 m²당 60만원
- 기본임대료: 임대면적 m²당 10만원
1. 15 %
2. 20 %
3. 25 %
4. 30 %
5. 35 %
정답 1번
해설. ① 비율임대차: 연임대료 = 기본임대료 + (매출액 − 손익분기점 매출액) × 추가임대료율
풀이: 매출액 = 100만원 × 750m² = 75,000만원, 손익분기점 매출액 = 60만원 × 750m² = 45,000만원, 기본임대료 = 10만원 × 750m² = 7,500만원
12,000 = 7,500 + (75,000 − 45,000) × r → r = 4,500 ÷ 30,000 = 15%
29번
부동산투자회사법상 '자기관리 부동산투자회사'(REITs, 이하 “회사”라 한다)에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 국토교통부장관은 회사가 최저자본금을 준비하였음을 확인한 때에는 지체 없이 주요 출자자(발행주식 총수의 100분의 5를 초과하여 주식을 소유하는 자)의 적격성을 심사하여야 한다.
2. 최저자본금준비기간이 지난 회사의 최저자본금은 70억원 이상이 되어야 한다.
3. 주요 주주는 미공개 자산운용정보를 이용하여 부동산을 매매하거나 타인에게 이용하게 하여서는 아니 된다.
4. 회사는 그 자산을 투자ㆍ운용할 때에는 전문성을 높이고 주주를 보호하기 위하여 자산관리회사에 위탁하여야 한다.
5. 주주총회의 특별결의에 따른 경우, 회사는 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상 100분의 90 미만으로 이익배당을 정한다.
정답 4번
해설. ④ 자기관리 부동산투자회사는 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자·운용을 직접 수행하는 회사이다(부동산투자회사법 제2조 제1호 가목, 제22조). 자산관리회사에 위탁하는 것은 위탁관리 부동산투자회사이다(제22조의2).
① 제11조 제1항(주요 출자자 5% 초과), ② 제10조 제1호(70억원), ③ 제32조(미공개 자산운용정보 이용 금지), ⑤ 제28조 제2항 제1호(50% 이상 90% 미만은 주주총회 특별결의)는 현행 규정과 같다.
30번
저당담보부증권(MBS)의 가격변동에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
1. 투자자들이 가까운 시일에 채권시장 수익률의 하락을 예상한다면, 가중평균상환기간(duration)이 긴 저당담보부증권일수록 그 가격이 더 크게 하락한다.
2. 채무불이행위험이 없는 저당담보부증권의 가격은 채권시장 수익률의 변동에 영향을 받지 않는다.
3. 자본시장 내 다른 투자수단들과 경쟁하므로, 동일위험수준의 다른 투자수단들의 수익률이 상승하면 저당담보부증권의 가격은 상승한다.
4. 채권시장 수익률이 상승할 때 가중평균상환기간이 긴 저당담보부증권일수록 그 가격의 변동 정도가 작다.
5. 고정이자를 지급하는 저당담보부증권은 채권시장 수익률이 상승하면 그 가격이 하락한다.
정답 5번
해설. ⑤ 고정이자를 지급하는 MBS는 채권과 같아서 시장수익률이 상승하면 현재가치(가격)가 하락한다.
① 수익률 하락이 예상되면 가격은 상승하며, 듀레이션이 길수록 더 크게 상승한다. ② 채무불이행위험이 없어도 금리위험으로 가격이 변한다. ③ 다른 투자수단 수익률이 오르면 MBS 가격은 하락한다. ④ 듀레이션이 길수록 가격변동 폭이 크다.
31번
부동산투자의 분석기법 및 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
ㄱ. 경기침체로 부동산 수익성 악화가 야기하는 위험은 사업위험(business risk)에 해당한다.
ㄴ. 공실률, 부채서비스액은 유효총소득을 산정하는데 필요한 항목이다.
ㄷ. 위험회피형 투자자의 최적 포트폴리오는 투자자의 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점에서 선택된다.
ㄹ. 포트폴리오를 통해 제거 가능한 체계적인 위험은 부동산의 개별성에 기인한다.
ㅁ. 민감도분석을 통해 투입요소의 변화가 그 투자안의 내부수익률에 미치는 영향을 분석할 수 있다.
1. ㄱ, ㄴ, ㄷ
2. ㄱ, ㄷ, ㅁ
3. ㄱ, ㄹ, ㅁ
4. ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
정답 2번
해설. ② ㄱ(경기침체로 수익성이 악화되는 위험은 사업위험), ㄷ(최적 포트폴리오는 투자자의 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점), ㅁ(민감도분석은 투입요소 변화가 내부수익률 등에 미치는 영향 분석)이 옳다.
ㄴ 부채서비스액은 유효총소득이 아니라 세전현금흐름 산정에 필요하다. ㄹ 포트폴리오로 제거 가능한 위험은 비체계적 위험이며, 체계적 위험은 제거할 수 없다.
32번
부동산관리방식에 따른 해당 내용을 옳게 묶은 것은?
ㄱ. 소유자의 직접적인 통제권이 강화된다.
ㄴ. 관리의 전문성과 효율성을 높일 수 있다.
ㄷ. 기밀 및 보안 유지가 유리하다.
ㄹ. 건물설비의 고도화에 대응할 수 있다.
ㅁ. 대형건물의 관리에 더 유용하다.
ㅂ. 소유와 경영의 분리가 가능하다.
1. 자기관리방식 - ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
2. 자기관리방식 - ㄱ, ㄷ, ㅁ, ㅂ
3. 자기관리방식 - ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅂ
4. 위탁관리방식 - ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
5. 위탁관리방식 - ㄴ, ㄹ, ㅁ, ㅂ
정답 5번
해설. ⑤ 위탁관리방식은 ㄴ(관리의 전문성·효율성), ㄹ(건물설비 고도화 대응), ㅁ(대형건물 관리에 유용), ㅂ(소유와 경영의 분리)의 장점이 있다.
ㄱ 소유자의 직접적인 통제권 강화, ㄷ 기밀·보안 유지 유리는 자기관리방식의 장점이다. 따라서 자기관리방식 조합(①~③)에 위탁관리 특징이 섞여 있고 ④에는 ㄱ이 포함되어 틀리다.
33번
부동산마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 부동산마케팅은 부동산상품을 수요자의 욕구에 맞게 상품을 개발하고 가격을 결정한 후 시장에서 유통, 촉진, 판매를 관리하는 일련의 과정이다.
2. STP전략은 대상 집단의 시장세분화(segmentation), 표적시장 선정(targeting), 포지셔닝(positioning)으로 구성된다.
3. 시장세분화 전략은 부동산시장에서 마케팅활동을 수행하기 위하여 수요자의 집단을 세분하는 것이다.
4. 표적시장 전략은 세분화된 시장을 통해 선정된 표적 집단을 대상으로 적합한 마케팅활동을 수행하는 것이다.
5. AIDA원리는 주의(attention), 관심(interest), 욕망(desire), 행동(action)의 단계를 통해 공급자의 욕구를 파악하여 마케팅 효과를 극대화하는 시장점유마케팅 전략의 하나이다.
정답 5번
해설. ⑤ AIDA원리는 소비자가 주의(Attention) → 관심(Interest) → 욕망(Desire) → 행동(Action)으로 이어지는 구매의사결정 단계에서 수요자(고객)와의 심리적 접점을 관리하는 고객점유마케팅 전략이다. '공급자의 욕구'를 파악하는 '시장점유마케팅 전략'이라는 설명은 틀리다.
①~④ 부동산마케팅의 정의와 STP(시장세분화·표적시장·포지셔닝) 전략의 설명은 옳다.
34번
사회기반시설에 대한 민간투자법령상 BOT(build-operate-transfer) 방식에 대한 내용이다. ( )에 들어갈 내용을 <보기>에서 옳게 고른 것은?
사회기반시설의 ( ㄱ )에 일정기간 동안 ( ㄴ )에게 해당 시설의 소유권이 인정되며 그 기간이 만료되면 ( ㄷ )이 ( ㄹ )에 귀속되는 방식이다.
<보기>
a. 착공 후 b. 준공 후
c. 사업시행자 d. 국가 또는 지방자치단체
e. 시설소유권 f. 시설관리운영권
1. ㄱ - a, ㄴ - c, ㄷ - e, ㄹ - d
2. ㄱ - a, ㄴ - c, ㄷ - e, ㄹ - c
3. ㄱ - a, ㄴ - d, ㄷ - f, ㄹ - c
4. ㄱ - b, ㄴ - c, ㄷ - e, ㄹ - d
5. ㄱ - b, ㄴ - d, ㄷ - f, ㄹ - c
정답 4번
해설. ④ BOT 방식은 사회기반시설의 준공 후(ㄱ-b) 일정기간 동안 사업시행자(ㄴ-c)에게 해당 시설의 소유권이 인정되며, 그 기간이 만료되면 시설소유권(ㄷ-e)이 국가 또는 지방자치단체(ㄹ-d)에 귀속되는 방식이다(사회기반시설에 대한 민간투자법 제4조 제2호).
준공과 동시에 소유권이 국가 등에 귀속되고 사업시행자가 관리운영권을 갖는 것은 BTO 방식이다.
35번
다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 산정한 대상토지의 단위면적당 시산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)
- 대상토지 현황: A시 B구 C동 120번지, 일반상업지역, 상업용
- 기준시점: 2023. 10. 28.
- 표준지공시지가(A시 B구 C동, 2023. 01. 01. 기준)
기호소재지용도지역이용상황공시지가(원/m²)
1C동 110준주거지역상업용6,000,000
2C동 130일반상업지역상업용8,000,000

- 지가변동률(A시 B구, 2023. 01. 01.~2023. 10. 28.): 주거지역 3% 상승, 상업지역 5% 상승
- 지역요인: 표준지와 대상토지는 인근지역에 위치하여 지역요인 동일함
- 개별요인: 대상토지는 표준지 기호 1에 비해 개별요인 10% 우세하고, 표준지 기호 2에 비해 개별요인 3% 열세함
- 그 밖의 요인 보정: 대상토지 인근지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 및 평가사례 등을 고려하여 그 밖의 요인으로 50% 증액 보정함
- 상승식으로 계산할 것
1. 6,798,000원/m²
2. 8,148,000원/m²
3. 10,197,000원/m²
4. 12,222,000원/m²
5. 13,860,000원/m²
정답 4번
해설. ④ 공시지가기준법: 비교표준지 공시지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 × 그 밖의 요인. 대상토지가 일반상업지역·상업용이므로 용도지역이 같은 기호 2를 선정한다.
풀이: 8,000,000 × 1.05(상업지역 5% 상승) × 1.00(인근지역) × 0.97(3% 열세) × 1.50(50% 증액) = 12,222,000원/m²
36번
다음 자료를 활용하여 원가법으로 산정한 대상건물의 시산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)
- 대상건물 현황: 철근콘크리트조, 단독주택, 연면적 250m²
- 기준시점: 2023. 10. 28.
- 사용승인일: 2015. 10. 28.
- 사용승인일의 신축공사비: 1,200,000원/m²(신축공사비는 적정함)
- 건축비지수(건설공사비지수): 2015. 10. 28. = 100, 2023. 10. 28. = 150
- 경제적 내용연수: 50년
- 감가수정방법: 정액법
- 내용연수 만료 시 잔존가치 없음
1. 246,000,000원
2. 252,000,000원
3. 258,000,000원
4. 369,000,000원
5. 378,000,000원
정답 5번
해설. ⑤ 원가법: 적산가액 = 재조달원가 − 감가수정액(정액법)
풀이: 재조달원가 = 1,200,000원/m² × 250m² × (150/100) = 450,000,000원
경과연수 = 2015.10.28.~2023.10.28. = 8년 → 감가수정액 = 450,000,000 × 8/50 = 72,000,000원 (잔존가치 없음)
적산가액 = 450,000,000 − 72,000,000 = 378,000,000원
37번
감정평가에 관한 규칙상 대상물건별로 정한 감정평가방법(주된 방법)이 수익환원법인 대상물건은 모두 몇 개인가?
상표권, 임대료, 저작권, 특허권, 과수원, 기업가치, 광업재단, 실용신안권
1. 2개
2. 3개
3. 4개
4. 5개
5. 6개
정답 5번
해설. ⑤ 감정평가에 관한 규칙상 주된 방법이 수익환원법인 것은 상표권·저작권·특허권·실용신안권(제23조 제3항), 광업재단(제19조 제2항), 기업가치(제24조 제3항)로 6개이다.
임대료는 임대사례비교법(제22조), 과수원은 거래사례비교법(제18조)을 적용한다.
38번
감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?
1. 수익분석법이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
2. 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
3. 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
4. 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.
5. 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
정답 1번
해설. ① 문장은 적산법의 정의이다(감정평가에 관한 규칙 제2조 제6호). 수익분석법은 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 필요경비를 더하여 임대료를 산정하는 방법이다(제2조 제11호).
② 제2조 제4호, ③ 제6조 제2항 제1호, ④ 제7조 제4항, ⑤ 제5조 제2항 제1호로 옳다.
39번
부동산 가격공시에 관한 법령에 규정된 내용으로 틀린 것은?
1. 표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가ㆍ지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가법인등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.
2. 국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사ㆍ산정할 때에는 「한국부동산원법」에 따른 한국부동산원에게 이를 의뢰하여야 한다.
3. 표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다)으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.
4. 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.
5. 표준지로 선정된 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다.
정답 2번
해설. ② 국토교통부장관은 표준지공시지가를 조사·평가할 때 업무실적, 신인도 등을 고려하여 둘 이상의 감정평가법인등에게 의뢰하여야 한다(부동산 가격공시에 관한 법률 제3조 제5항). 한국부동산원에 의뢰하는 것은 표준주택가격·공동주택가격이다.
① 제9조, ③ 제7조 제1항, ④ 제10조 제4항, ⑤ 제10조 제2항으로 옳다.
40번
감정평가 과정상 지역분석 및 개별분석에 관한 설명으로 옳은 것은?
1. 동일수급권(同一需給圈)이란 대상부동산과 대체ㆍ경쟁관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圈域)을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
2. 지역분석이란 대상부동산이 속해 있는 지역의 지역요인을 분석하여 대상부동산의 최유효이용을 판정하는 것을 말한다.
3. 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.
4. 개별분석이란 대상부동산의 개별적 요인을 분석하여 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 판정하는 것을 말한다.
5. 지역분석보다 개별분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.
정답 1번
해설. ① 동일수급권은 대상부동산과 대체·경쟁관계가 성립하고 가치형성에 서로 영향을 미치는 다른 부동산이 존재하는 권역으로, 인근지역과 유사지역을 포함한다(감정평가 실무기준 용어 정의).
② 지역분석은 표준적 이용과 가격수준을 판정하고, 최유효이용 판정은 개별분석이다. ③ 인근지역은 개별요인이 아니라 지역요인을 공유한다. ④ 개별분석은 대상부동산의 최유효이용을 판정한다. ⑤ 지역분석을 먼저 한 뒤 개별분석을 한다.
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민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정

41번
다음 중 연결이 잘못된 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 임차인의 필요비상환청구권 - 형성권
2. 지명채권의 양도 - 준물권행위
3. 부동산 매매에 의한 소유권 취득 - 특정승계
4. 부동산 점유취득시효완성으로 인한 소유권 취득 - 원시취득
5. 무권대리에서 추인 여부에 대한 확답의 최고 - 의사의 통지
정답 1번
해설. ① 임차인의 필요비상환청구권(민법 제626조 제1항)은 상대방에게 비용 지급을 요구하는 청구권이지 일방적 의사표시로 법률관계를 변동시키는 형성권이 아니다.
② 지명채권 양도는 이행의 문제가 남지 않는 준물권행위, ③ 매매에 의한 취득은 특정승계, ④ 점유취득시효는 원시취득, ⑤ 추인 여부 확답의 최고(제131조)는 의사의 통지이다.
42번
甲으로부터 甲소유 X토지의 매도 대리권을 수여받은 乙은 甲을 대리하여 丙과 X토지에 대한 매매계약을 체결하였다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 乙은 특별한 사정이 없는 한 매매잔금의 수령 권한을 가진다.
2. 丙의 채무불이행이 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한 乙은 매매계약을 해제할 수 없다.
3. 매매계약의 해제로 인한 원상회복의무는 甲과 丙이 부담한다.
4. 丙이 매매계약을 해제한 경우, 丙은 乙에게 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다.
5. 乙이 자기의 이익을 위하여 배임적 대리행위를 하였고 丙도 이를 안 경우, 乙의 대리행위는 甲에게 효력을 미친다.
정답 5번
해설. ⑤ 대리인이 자기 이익을 위해 배임적 대리행위를 하고 상대방이 이를 안 경우 민법 제107조 제1항 단서를 유추적용하여 그 대리행위는 본인에게 효력이 없다(판례).
① 매도 대리권에는 특별한 사정이 없는 한 중도금·잔금 수령권한이 포함된다. ② 계약 해제권까지 당연히 있지는 않다. ③ 계약 효과는 본인에게 귀속하므로 원상회복의무도 甲과 丙이 부담한다. ④ 대리인은 계약 당사자가 아니므로 丙은 乙에게 손해배상을 청구할 수 없다.
43번
불공정한 법률행위에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 불공정한 법률행위에도 무효행위의 전환에 관한 법리가 적용될 수 있다.
2. 경락대금과 목적물의 시가에 현저한 차이가 있는 경우에도 불공정한 법률행위가 성립할 수 있다.
3. 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있는 경우, 원칙적으로 그 불균형 부분에 한하여 무효가 된다.
4. 대리인에 의한 법률행위에서 궁박과 무경험은 대리인을 기준으로 판단한다.
5. 계약의 피해당사자가 급박한 곤궁 상태에 있었다면 그 상대방에게 폭리행위의 악의가 없었더라도 불공정한 법률행위는 성립한다.
정답 1번
해설. ① 판례는 매매대금이 과다하여 불공정한 법률행위에 해당하더라도 당사자가 그 대금으로는 무효임을 알았다면 다른 대금으로 합의하였을 것이라고 인정되면 무효행위 전환 법리(민법 제138조)를 적용할 수 있다고 한다.
② 경매에는 불공정한 법률행위 규정(제104조)이 적용되지 않는다. ③ 원칙적으로 전부 무효이다. ④ 경솔·무경험은 대리인, 궁박은 본인 기준이다. ⑤ 상대방에게 폭리행위의 악의가 있어야 성립한다.
44번
복대리에 관한 설명으로 틀린 것은? (특별한 사정은 없으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 복대리인은 행위능력자임을 요하지 않는다.
2. 복대리인은 본인에 대하여 대리인과 동일한 권리의무가 있다.
3. 법정대리인은 그 책임으로 복대리인을 선임할 수 있다.
4. 대리인의 능력에 따라 사업의 성공여부가 결정되는 사무에 대해 대리권을 수여받은 자는 본인의 묵시적 승낙으로도 복대리인을 선임할 수 있다.
5. 대리인이 대리권 소멸 후 선임한 복대리인과 상대방 사이의 법률행위에도 민법 제129조의 표현대리가 성립할 수 있다.
정답 4번
해설. ④ 대리인의 능력에 따라 사업 성공 여부가 결정되는 사무(예: 오피스텔 분양 업무)는 본인이 복대리 금지의 의사를 명시하지 않았더라도 복대리인 선임에 관한 묵시적 승낙이 있다고 보기 어렵다(판례). 따라서 묵시적 승낙으로 선임할 수 있다는 설명은 틀리다.
① 복대리인은 행위능력자일 필요가 없다(제117조). ② 제123조 제2항, ③ 제122조, ⑤ 대리권 소멸 후 선임된 복대리인의 행위에도 제129조 표현대리가 성립할 수 있다(판례).
45번
통정허위표시를 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 제3자에 해당하는 자를 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 파산선고를 받은 가장채권자의 파산관재인
ㄴ. 가장채무를 보증하고 그 보증채무를 이행하여 구상권을 취득한 보증인
ㄷ. 차주와 통정하여 가장소비대차계약을 체결한 금융기관으로부터 그 계약을 인수한 자
1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 3번
해설. ③ ㄱ 파산관재인은 파산채권자 전체의 공동이익을 위해 직무를 수행하므로 통정허위표시의 제3자에 해당하고, 선의 여부는 총파산채권자를 기준으로 판단한다. ㄴ 가장채무를 보증하고 그 보증채무를 이행하여 구상권을 취득한 보증인도 제3자에 해당한다(판례).
ㄷ 차주와 통정하여 가장소비대차계약을 체결한 금융기관으로부터 그 계약을 인수한 자는 새로운 법률상 이해관계를 맺은 것이 아니어서 제3자가 아니다(판례).
46번
무권대리인 乙이 甲을 대리하여 甲소유의 X토지를 丙에게 매도하는 계약을 체결하였다. 다음 설명 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 위 매매계약이 체결된 후에 甲이 X토지를 丁에게 매도하고 소유권이전등기를 마쳤다면, 甲이 乙의 대리행위를 추인하더라도 丁은 유효하게 그 소유권을 취득한다.
2. 乙이 甲을 단독상속한 경우, 특별한 사정이 없는 한 乙은 본인의 지위에서 추인을 거절할 수 있다.
3. 甲의 단독상속인 戊는 丙에 대해 위 매매계약을 추인할 수 없다.
4. 丙은 乙과 매매계약을 체결할 당시 乙에게 대리권이 없음을 안 경우에도 甲의 추인이 있을 때까지 그 매매계약을 철회할 수 있다.
5. 甲이 乙의 대리행위에 대하여 추인을 거절하면, 乙이 미성년자라도 丙은 乙에 대해 손해배상을 청구할 수 있다.
정답 1번
해설. ① 무권대리의 추인은 계약 시에 소급하여 효력이 생기지만 제3자의 권리를 해하지 못한다(민법 제133조). 甲으로부터 먼저 소유권이전등기를 마친 丁은 유효하게 소유권을 취득한다.
② 무권대리인이 본인을 단독상속한 뒤 추인을 거절하는 것은 신의칙에 반하여 허용되지 않는다. ③ 본인의 상속인은 추인할 수 있다. ④ 철회권은 선의의 상대방만 가진다(제134조). ⑤ 무권대리인이 제한능력자이면 제135조의 책임을 지지 않는다.
47번
반사회질서의 법률행위에 해당하지 않는 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 2023년 체결된 형사사건에 관한 성공보수약정
ㄴ. 반사회적 행위에 의해 조성된 비자금을 소극적으로 은닉하기 위해 체결한 임치약정
ㄷ. 산모가 우연한 사고로 인한 태아의 상해에 대비하기 위해 자신을 보험수익자로, 태아를 피보험자로 하여 체결한 상해보험계약
1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 4번
해설. ④ ㄴ 반사회적 행위로 조성된 비자금을 소극적으로 은닉하기 위한 임치약정과 ㄷ 산모가 태아의 상해에 대비해 태아를 피보험자로 한 상해보험계약은 반사회질서의 법률행위가 아니다(판례).
ㄱ 형사사건에 관한 성공보수약정은 수사·재판의 결과를 금전적 대가와 결부시켜 선량한 풍속 기타 사회질서에 위배되므로 무효이다(대법원 2015. 7. 23. 선고 2015다200111 전원합의체 판결 이후 체결된 약정).
48번
甲은 허가받을 것을 전제로 토지거래허가구역 내 자신의 토지에 대해 乙과 매매계약을 체결하였다. 다음 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲은 특별한 사정이 없는 한 乙의 매매대금 이행제공이 있을 때까지 허가신청절차 협력의무의 이행을 거절할 수 있다.
ㄴ. 乙이 계약금 전액을 지급한 후, 당사자의 일방이 이행에 착수하기 전이라면 특별한 사정이 없는 한 甲은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.
ㄷ. 일정기간 내 허가를 받기로 약정한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 허가를 받지 못하고 약정기간이 경과하였다는 사정만으로도 매매계약은 확정적 무효가 된다.
1. ㄱ
2. ㄴ
3. ㄱ, ㄷ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 2번
해설. ② ㄴ 토지거래허가 전 유동적 무효 상태에서도 해약금 규정(민법 제565조)에 따라 당사자 일방이 이행에 착수하기 전이면 甲은 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있다(판례).
ㄱ 허가신청 협력의무는 매매대금 지급의무와 동시이행관계가 아니므로 대금 미제공을 이유로 협력의무 이행을 거절할 수 없다. ㄷ 약정기간 내에 허가를 받지 못했다는 사정만으로 확정적 무효가 되지 않는다.
49번
법률행위의 부관에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 조건이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 경우, 그 조건만 무효이고 법률행위는 유효하다.
2. 법률행위에 조건이 붙어 있는지 여부는 조건의 존재를 주장하는 자에게 증명책임이 있다.
3. 기한은 특별한 사정이 없는 한 채무자의 이익을 위한 것으로 추정한다.
4. 조건부 법률행위에서 기성조건이 해제조건이면 그 법률행위는 무효이다.
5. 종기(終期) 있는 법률행위는 기한이 도래한 때로부터 그 효력을 잃는다.
정답 1번
해설. ① 조건이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 것이면 그 법률행위 전부가 무효로 된다(민법 제151조 제1항). 조건만 무효라는 설명은 틀리다.
② 조건의 존재는 이를 주장하는 자가 증명한다. ③ 기한은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정한다(제153조 제1항). ④ 기성조건이 해제조건이면 무효이다(제151조 제2항). ⑤ 종기 있는 법률행위는 기한이 도래한 때부터 효력을 잃는다(제152조 제2항).
50번
법률행위의 무효와 추인에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 무효인 법률행위의 추인은 무효원인이 소멸된 후 본인이 무효임을 알고 추인해야 그 효력이 인정된다.
ㄴ. 무권리자의 처분이 계약으로 이루어진 경우, 권리자가 추인하면 원칙적으로 계약의 효과는 계약체결시에 소급하여 권리자에게 귀속된다.
ㄷ. 양도금지특약에 위반하여 무효인 채권양도에 대해 양도대상이 된 채권의 채무자가 승낙하면 다른 약정이 없는 한 양도의 효과는 승낙시부터 발생한다.
1. ㄱ
2. ㄴ
3. ㄱ, ㄷ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 5번
해설. ⑤ ㄱ 무효행위의 추인은 무효원인이 소멸한 후 무효임을 알고 해야 효력이 있다. ㄴ 무권리자의 처분을 권리자가 추인하면 무권대리 추인 규정이 유추적용되어 원칙적으로 계약의 효과가 계약 체결 시에 소급하여 권리자에게 귀속된다. ㄷ 양도금지특약에 위반한 채권양도를 채무자가 사후 승낙하면 다른 약정이 없는 한 소급효 없이 승낙 시부터 양도의 효력이 생긴다(판례). 모두 옳다.
51번
점유자와 회복자의 관계에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 점유물이 점유자의 책임 있는 사유로 멸실된 경우, 선의의 타주점유자는 이익이 현존하는 한도에서 배상해야 한다.
2. 악의의 점유자는 특별한 사정이 없는 한 통상의 필요비를 청구할 수 있다.
3. 점유자의 필요비상환청구에 대해 법원은 회복자의 청구에 의해 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
4. 이행지체로 인해 매매계약이 해제된 경우, 선의의 점유자인 매수인에게 과실취득권이 인정된다.
5. 은비(隱秘)에 의한 점유자는 점유물의 과실을 취득한다.
정답 2번
해설. ② 악의의 점유자도 점유물 보존을 위해 지출한 필요비의 상환을 청구할 수 있다(민법 제203조 제1항). 다만 과실을 취득한 경우 통상의 필요비는 청구하지 못하는데, 악의의 점유자는 과실취득권이 없으므로 통상의 필요비도 청구할 수 있다.
① 선의의 타주점유자는 손해 전부를 배상해야 한다(제202조). ③ 상환기간 허여는 유익비에만 인정된다(제203조 제3항). ④ 계약해제 시 원상회복으로 과실(사용이익)을 반환해야 한다. ⑤ 폭력·은비 점유자는 악의의 점유자와 같이 과실을 반환해야 한다(제201조 제3항).
52번
민법상 합유에 관한 설명으로 틀린 것은? (특약은 없으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다.
2. 합유자는 합유물의 분할을 청구하지 못한다.
3. 합유자 중 1인이 사망하면 그의 상속인이 합유자의 지위를 승계한다.
4. 합유물의 보존행위는 합유자 각자가 할 수 있다.
5. 합유자는 그 전원의 동의 없이 합유지분을 처분하지 못한다.
정답 3번
해설. ③ 합유자 중 1인이 사망하면 특약이 없는 한 그 상속인은 합유자의 지위를 승계하지 못하고, 합유물은 잔존 합유자에게 귀속된다(판례).
① 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다(민법 제271조 제1항). ② 합유물 분할청구 불가(제273조 제2항). ④ 보존행위는 각자 할 수 있다(제272조 단서). ⑤ 전원의 동의 없이 지분을 처분하지 못한다(제273조 제1항).
53번
부동산 소유권이전등기청구권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 교환으로 인한 이전등기청구권은 물권적 청구권이다.
2. 점유취득시효 완성으로 인한 이전등기청구권의 양도는 특별한 사정이 없는 한 양도인의 채무자에 대한 통지만으로는 대항력이 생기지 않는다.
3. 매수인이 부동산을 인도받아 사용ㆍ수익하고 있는 이상 매수인의 이전등기청구권은 시효로 소멸하지 않는다.
4. 점유취득시효 완성으로 인한 이전등기청구권은 점유가 계속되더라도 시효로 소멸한다.
5. 매매로 인한 이전등기청구권의 양도는 특별한 사정이 없는 한 양도인의 채무자에 대한 통지만으로 대항력이 생긴다.
정답 3번
해설. ③ 부동산 매수인이 목적물을 인도받아 사용·수익하고 있는 이상 그 소유권이전등기청구권은 소멸시효가 진행하지 않는다(대법원 전원합의체 판결).
① 교환으로 인한 이전등기청구권은 채권적 청구권이다. ② 점유취득시효 완성으로 인한 이전등기청구권은 매매와 달리 양도 제한 법리가 적용되지 않아 통상의 채권양도 법리에 따라 통지만으로 대항력이 생긴다. ④ 점유가 계속되는 한 시효로 소멸하지 않는다. ⑤ 매매로 인한 이전등기청구권의 양도는 채무자의 동의나 승낙이 있어야 대항력이 생긴다.
54번
물권적 청구권에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 저당권자는 목적물에서 임의로 분리, 반출된 물건을 자신에게 반환할 것을 청구할 수 있다.
2. 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구권의 법적 성질은 소유권에 기한 방해배제청구권이다.
3. 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대해 민법 제214조에 기해 방해배제비용을 청구할 수 없다.
4. 미등기 무허가건물의 양수인은 소유권에 기한 방해배제청구권을 행사할 수 없다.
5. 소유권에 기한 방해배제청구권은 현재 계속되고 있는 방해원인의 제거를 내용으로 한다.
정답 1번
해설. ① 저당권은 점유를 수반하지 않는 권리이므로 저당권자에게는 반환청구권이 인정되지 않는다(민법 제370조는 제214조만 준용). 저당목적물에서 분리·반출된 물건은 원래의 설치장소로 원상회복할 것을 청구할 수 있을 뿐 자신에게 반환하라고 청구할 수는 없다.
② 진정명의회복 이전등기청구권은 방해배제청구권, ③ 방해배제비용 청구는 제214조로는 불가, ④ 미등기건물 양수인은 소유자가 아니어서 행사 불가, ⑤ 방해배제는 현재 계속되는 방해원인의 제거를 내용으로 한다(판례).
55번
부동산 점유취득시효에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 국유재산 중 일반재산이 시효완성 후 행정재산으로 되더라도 시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
2. 시효완성 당시의 소유권보존등기가 무효라면 그 등기명의인은 원칙적으로 시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구의 상대방이 될 수 없다.
3. 시효완성 후 점유자 명의로 소유권이전등기가 경료되기 전에 부동산 소유명의자는 점유자에 대해 점유로 인한 부당이득반환청구를 할 수 있다.
4. 미등기부동산에 대한 시효가 완성된 경우, 점유자는 등기 없이도 소유권을 취득한다.
5. 시효완성 전에 부동산이 압류되면 시효는 중단된다.
정답 2번
해설. ② 시효완성 당시의 소유권보존등기가 무효라면 그 등기명의인은 소유자가 아니므로 원칙적으로 시효완성을 원인으로 한 이전등기청구의 상대방이 될 수 없다(판례).
① 시효완성 후 행정재산으로 되면 이전등기를 청구할 수 없다. ③ 시효완성자의 점유는 정당한 권원이 있어 부당이득반환청구를 할 수 없다. ④ 점유취득시효는 등기해야 소유권을 취득한다(민법 제245조 제1항). ⑤ 압류·가압류는 점유취득시효의 중단사유가 아니다(판례).
56번
민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득)에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 상속인은 상속 부동산의 소유권을 등기 없이 취득한다.
2. 민법 제187조 소정의 판결은 형성판결을 의미한다.
3. 부동산 강제경매에서 매수인이 매각 목적인 권리를 취득하는 시기는 매각대금 완납시이다.
4. 부동산소유권이전을 내용으로 하는 화해조서에 기한 소유권취득에는 등기를 요하지 않는다.
5. 신축에 의한 건물소유권취득에는 소유권보존등기를 요하지 않는다.
정답 4번
해설. ④ 소유권이전을 내용으로 하는 화해조서는 이행판결과 같은 효력이 있을 뿐 형성판결이 아니므로, 이에 기한 소유권취득은 등기를 해야 효력이 생긴다(민법 제186조).
① 상속, ② 제187조의 판결은 형성판결, ③ 경매 매수인은 매각대금 완납 시 취득(민사집행법 제135조), ⑤ 신축건물은 보존등기 없이 원시취득한다는 설명은 옳다.
57번
물권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 물건 이외의 재산권은 물권의 객체가 될 수 없다.
2. 물권은 「부동산등기규칙」에 의해 창설될 수 있다.
3. 구분소유의 목적이 되는 건물의 등기부상 표시에서 전유부분의 면적 표시가 잘못된 경우, 그 잘못 표시된 면적만큼의 소유권보존등기를 말소할 수 없다.
4. 1필의 토지의 일부를 객체로 하여 지상권을 설정할 수 없다.
5. 기술적인 착오로 지적도의 경계선이 실제 경계선과 다르게 작성된 경우, 토지의 경계는 지적도의 경계선에 의해 확정된다.
정답 3번
해설. ③ 구분건물의 전유부분 면적 표시가 잘못된 경우에도 그 등기는 해당 구분건물 전체에 대한 유효한 등기이므로, 잘못 표시된 면적만큼의 소유권보존등기 말소를 구할 수 없다(판례).
① 권리질권처럼 재산권도 물권의 객체가 될 수 있다. ② 물권은 법률 또는 관습법으로만 창설된다(민법 제185조). ④ 1필 토지의 일부에도 지상권을 설정할 수 있다. ⑤ 기술적 착오로 지적도 경계선이 잘못된 경우 실제 경계에 따른다.
58번
전세권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 전세권설정자의 목적물 인도는 전세권의 성립요건이다.
2. 타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 경우, 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권에 미친다.
3. 전세권의 사용ㆍ수익 권능을 배제하고 채권담보만을 위해 전세권을 설정하는 것은 허용된다.
4. 전세권설정자는 특별한 사정이 없는 한 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 해야 한다.
5. 건물전세권이 법정갱신된 경우, 전세권자는 이를 등기해야 제3자에게 대항할 수 있다.
정답 2번
해설. ② 타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다(민법 제304조 제1항).
① 목적물 인도는 전세권 성립요건이 아니다. ③ 사용·수익 권능을 완전히 배제하고 채권담보만을 위한 전세권 설정은 허용되지 않는다(판례). ④ 목적물의 현상유지·수선의무는 전세권자에게 있다(제309조). ⑤ 법정갱신(제312조 제4항)은 법률규정에 의한 물권변동이어서 등기 없이 대항할 수 있다.
59번
乙은 甲과의 지상권설정계약으로 甲소유의 X토지에 지상권을 취득한 후, 그 지상에 Y건물을 완성하여 소유권을 취득하였다. 다음 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 乙은 지상권을 유보한 채 Y건물 소유권만을 제3자에게 양도할 수 있다.
ㄴ. 乙은 Y건물 소유권을 유보한 채 지상권만을 제3자에게 양도할 수 있다.
ㄷ. 지료지급약정이 있음에도 乙이 3년분의 지료를 미지급한 경우, 甲은 지상권 소멸을 청구할 수 있다.
1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 5번
해설. ⑤ ㄱ 지상권자는 지상권을 유보한 채 건물 소유권만 양도할 수 있고, ㄴ 건물 소유권을 유보한 채 지상권만 양도할 수도 있다(민법 제282조, 판례). ㄷ 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않으면 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있으므로(제287조) 3년분을 미지급한 경우 소멸청구가 가능하다. 모두 옳다.
60번
지역권에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 지역권은 요역지와 분리하여 양도할 수 없다.
2. 공유자 중 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다.
3. 통행지역권을 주장하는 자는 통행으로 편익을 얻는 요역지가 있음을 주장ㆍ증명해야 한다.
4. 요역지의 불법점유자도 통행지역권을 시효취득할 수 있다.
5. 지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 시효취득할 수 있다.
정답 4번
해설. ④ 통행지역권의 시효취득은 요역지의 소유자 또는 지상권자·전세권자 등 요역지를 적법하게 이용할 권원이 있는 자에게만 인정되며, 요역지의 불법점유자는 시효취득할 수 없다(판례).
① 민법 제292조 제2항, ② 제295조 제1항, ③ 통행지역권 주장자는 요역지의 존재를 증명해야 한다(판례), ⑤ 제294조로 옳다.
61번
甲은 乙에게 1억원을 대여하면서 乙소유의 Y건물에 저당권을 취득하였다. 다음 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 乙이 甲에게 피담보채권 전부를 변제한 경우, 甲의 저당권은 말소등기를 하지 않아도 소멸한다.
ㄴ. 甲은 Y건물의 소실로 인하여 乙이 취득한 화재보험금청구권에 대하여 물상대위권을 행사할 수 있다.
ㄷ. 甲은 저당권을 피담보채권과 분리하여 제3자에게 양도하지 못한다.
1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 5번
해설. ⑤ ㄱ 피담보채권이 전부 변제되면 저당권은 부종성에 따라 말소등기 없이 소멸한다. ㄴ 저당물의 소실로 저당권설정자가 받을 화재보험금청구권에 대해 저당권자는 물상대위권을 행사할 수 있다(민법 제370조, 제342조). ㄷ 저당권은 피담보채권과 분리하여 양도하지 못한다(제361조). 모두 옳다.
62번
근저당권에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 채권최고액에는 피담보채무의 이자가 산입된다.
2. 피담보채무 확정 전에는 채무자를 변경할 수 있다.
3. 근저당권자가 피담보채무의 불이행을 이유로 경매신청을 한 경우, 특별한 사정이 없는 한 피담보채무액은 그 신청시에 확정된다.
4. 물상보증인은 채권최고액을 초과하는 부분의 채권액까지 변제할 의무를 부담한다.
5. 특별한 사정이 없는 한, 존속기간이 있는 근저당권은 그 기간이 만료한 때 피담보채무가 확정된다.
정답 4번
해설. ④ 물상보증인이나 제3취득자는 채권최고액까지만 변제하면 근저당권의 말소를 청구할 수 있으며, 최고액을 초과하는 부분까지 변제할 의무는 없다(판례).
① 이자는 채권최고액에 산입된다(민법 제357조 제2항). ② 확정 전에는 채무자를 변경할 수 있다. ③ 근저당권자가 경매를 신청하면 신청 시에 피담보채무가 확정된다. ⑤ 존속기간 만료 시 피담보채무가 확정된다.
63번
민법상 유치권에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 유치권자는 유치물에 대한 경매권이 있다.
2. 유치권 발생을 배제하는 특약은 무효이다.
3. 건물신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이 되지 못한 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우, 그 토지에 대해 유치권을 행사할 수 없다.
4. 유치권은 피담보채권의 변제기가 도래하지 않으면 성립할 수 없다.
5. 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 한다.
정답 2번
해설. ② 유치권은 법정담보물권이지만 당사자가 미리 유치권 발생을 배제하는 특약을 하는 것은 유효하다(판례). 따라서 무효라는 설명은 틀리다.
① 유치권자는 경매를 청구할 수 있다(민법 제322조 제1항). ③ 독립한 건물이 되지 못한 정착물은 토지의 부합물에 불과하고, 공사대금채권은 토지에 관해 생긴 채권이 아니므로 토지에 유치권을 행사할 수 없다. ④ 변제기 도래는 성립요건이다(제320조 제1항). ⑤ 선관주의로 점유해야 한다(제324조 제1항).
64번
저당권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 전세권은 저당권의 객체가 될 수 없다.
2. 저당권 설정은 권리의 이전적 승계에 해당한다.
3. 민법 제365조에 따라 토지와 건물의 일괄경매를 청구한 토지 저당권자는 그 건물의 경매대가에서 우선변제를 받을 수 있다.
4. 건물 건축 개시 전의 나대지에 저당권이 설정될 당시 저당권자가 그 토지 소유자의 건물 건축에 동의한 경우, 저당토지의 임의경매로 인한 법정지상권은 성립하지 않는다.
5. 저당물의 소유권을 취득한 제3자는 그 저당물의 보존을 위해 필요비를 지출하더라도 특별한 사정이 없는 한 그 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 없다.
정답 4번
해설. ④ 나대지에 저당권을 설정할 당시 저당권자가 토지소유자의 건물 건축에 동의했더라도, 저당권 설정 당시 건물이 존재하지 않았으므로 법정지상권(민법 제366조)은 성립하지 않는다(판례).
① 전세권은 저당권의 객체가 된다(제371조). ② 저당권 설정은 설정적 승계이다. ③ 일괄경매를 해도 건물의 경매대가에서는 우선변제를 받지 못한다(제365조 단서). ⑤ 저당물의 제3취득자는 필요비·유익비를 경매대가에서 우선상환받을 수 있다(제367조).
65번
민법상 환매에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 환매권은 양도할 수 없는 일신전속권이다.
2. 매매계약이 무효이면 환매특약도 무효이다.
3. 환매기간을 정한 경우에는 그 기간을 다시 연장하지 못한다.
4. 환매특약등기는 매수인의 권리취득의 등기에 부기하는 방식으로 한다.
5. 환매특약은 매매계약과 동시에 해야 한다.
정답 1번
해설. ① 환매권은 일신전속권이 아니므로 양도할 수 있다(환매등기가 있으면 제3자에게도 대항할 수 있다).
② 환매특약은 매매계약의 종된 계약이므로 매매가 무효이면 환매특약도 무효이다. ③ 환매기간을 정한 때에는 다시 연장하지 못한다(민법 제591조 제2항). ④ 환매특약등기는 매수인의 권리취득 등기에 부기등기로 한다. ⑤ 환매특약은 매매계약과 동시에 해야 한다(제590조 제1항).
66번
甲은 그 소유의 토지를 乙에게 매도하면서 甲의 丙에 대한 채무변제를 위해 乙이 그 대금 전액을 丙에게 지급하기로 하는 제3자를 위한 계약을 乙과 체결하였고, 丙도 乙에 대해 수익의 의사표시를 하였다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 乙은 甲과 丙사이의 채무부존재의 항변으로 丙에게 대항할 수 없다.
2. 丙은 乙의 채무불이행을 이유로 甲과 乙사이의 계약을 해제할 수 없다.
3. 乙이 甲의 채무불이행을 이유로 계약을 해제한 경우, 특별한 사정이 없는 한 乙은 이미 이행한 급부의 반환을 丙에게 청구할 수 있다.
4. 甲이 乙의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하면, 丙은 乙에게 채무불이행으로 인해 자신이 입은 손해의 배상을 청구할 수 있다.
5. 甲은 丙의 동의 없이도 乙의 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있다.
정답 3번
해설. ③ 제3자를 위한 계약에서 낙약자(乙)가 요약자(甲)의 채무불이행으로 계약을 해제한 경우, 이미 제3자(丙)에게 이행한 급부의 반환은 요약자에게 청구해야 하며 제3자인 丙에게 청구할 수 없다(판례).
① 낙약자는 요약자와 제3자 사이의 법률관계(대가관계)에 기한 항변으로 제3자에게 대항할 수 없다. ② 제3자는 계약 당사자가 아니므로 해제권이 없다. ④ 제3자는 낙약자에게 손해배상을 청구할 수 있다. ⑤ 요약자는 제3자의 동의 없이 해제할 수 있다.
67번
甲과 乙은 甲소유의 X토지에 대하여 매매계약을 체결하였으나 그 후 甲의 채무인 소유권이전등기의무의 이행이 불가능하게 되었다. 다음 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲의 채무가 쌍방의 귀책사유 없이 불능이 된 경우, 이미 대금을 지급한 乙은 그 대금을 부당이득법리에 따라 반환청구할 수 있다.
ㄴ. 甲의 채무가 乙의 귀책사유로 불능이 된 경우, 특별한 사정이 없는 한 甲은 乙에게 대금지급을 청구할 수 있다.
ㄷ. 乙의 수령지체 중에 쌍방의 귀책사유 없이 甲의 채무가 불능이 된 경우, 甲은 乙에게 대금지급을 청구할 수 없다.
1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 3번
해설. ③ ㄱ 쌍방 귀책사유 없이 매도인의 채무가 불능이 되면 채무자위험부담주의(민법 제537조)에 따라 매도인은 대금을 청구하지 못하므로, 이미 대금을 지급한 乙은 부당이득반환을 청구할 수 있다. ㄴ 채권자(乙)의 귀책사유로 불능이 된 경우 甲은 대금지급을 청구할 수 있다(제538조 제1항).
ㄷ 채권자의 수령지체 중에 쌍방 귀책사유 없이 불능이 된 경우에도 채무자(甲)는 반대급부를 청구할 수 있으므로(제538조 제1항 후단) 틀리다.
68번
매매에서 과실의 귀속과 대금의 이자 등에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (대금지급과 목적물인도는 동시이행관계에 있고, 다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 매매계약 후 목적물이 인도되지 않더라도 매수인이 대금을 완제한 때에는 그 시점 이후 목적물로부터 생긴 과실은 매수인에게 귀속된다.
ㄴ. 매수인이 대금지급을 거절할 정당한 사유가 있는 경우, 매수인은 목적물을 미리 인도받더라도 대금 이자의 지급의무가 없다.
ㄷ. 매매계약이 취소된 경우, 선의의 점유자인 매수인의 과실취득권이 인정되는 이상 선의의 매도인도 지급받은 대금의 운용이익 내지 법정이자를 반환할 의무가 없다.
1. ㄱ
2. ㄴ
3. ㄱ, ㄷ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 5번
해설. ⑤ ㄱ 목적물 인도 전이라도 매수인이 대금을 완제하면 그 이후의 과실은 매수인에게 귀속한다(판례, 민법 제587조 취지). ㄴ 매수인에게 대금지급을 거절할 정당한 사유(동시이행항변권 등)가 있으면 목적물을 인도받았더라도 대금 이자를 지급할 의무가 없다. ㄷ 매매계약이 취소된 경우 선의 점유자의 과실취득권(제201조)이 인정되는 이상 매도인도 받은 대금의 운용이익이나 법정이자를 반환할 의무가 없다(판례). 모두 옳다.
69번
매매의 일방예약에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 일방예약이 성립하려면 본계약인 매매계약의 요소가 되는 내용이 확정되어 있거나 확정할 수 있어야 한다.
2. 예약완결권의 행사기간 도과 전에 예약완결권자가 예약목적물인 부동산을 인도받은 경우, 그 기간이 도과되더라도 예약완결권은 소멸되지 않는다.
3. 예약완결권은 당사자 사이에 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에 행사해야 한다.
4. 상가에 관하여 매매예약이 성립한 이후 법령상의 제한에 의해 일시적으로 분양이 금지되었다가 다시 허용된 경우, 그 예약완결권 행사는 이행불능이라 할 수 없다.
5. 예약완결권 행사의 의사표시를 담은 소장 부본의 송달로써 예약완결권을 재판상 행사하는 경우, 그 행사가 유효하기 위해서는 그 소장 부본이 제척기간 내에 상대방에게 송달되어야 한다.
정답 2번
해설. ② 예약완결권은 제척기간 내에 행사하지 않으면 소멸하며, 예약완결권자가 목적물을 인도받았더라도 기간이 도과하면 소멸한다(판례). 따라서 틀린 설명이다.
① 본계약의 요소가 확정되었거나 확정할 수 있어야 한다. ③ 약정 행사기간 내에 행사해야 한다. ④ 일시적 법령상 제한이 해소되었다면 이행불능이 아니다. ⑤ 소장 부본이 제척기간 내에 상대방에게 송달되어야 한다(판례).
70번
민법상 매매계약에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 매매계약은 낙성ㆍ불요식계약이다.
2. 타인의 권리도 매매의 목적이 될 수 있다.
3. 매도인의 담보책임 규정은 그 성질이 허용되는 한 교환계약에도 준용된다.
4. 매매계약에 관한 비용은 특약이 없는 한 매수인이 전부 부담한다.
5. 경매목적물에 하자가 있는 경우, 매도인은 물건의 하자로 인한 담보책임을 지지 않는다.
정답 4번
해설. ④ 매매계약에 관한 비용은 특약이 없는 한 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다(민법 제566조). 매수인이 전부 부담한다는 설명은 틀리다.
① 매매는 낙성·불요식계약(제563조), ② 타인의 권리도 매매 목적이 될 수 있다(제569조), ③ 매매 규정은 성질이 허용되는 한 다른 유상계약에 준용된다(제567조), ⑤ 경매에는 물건의 하자담보책임이 인정되지 않는다(제580조 제2항).
71번
甲은 2023. 9. 30. 乙에게 자신 소유의 X부동산을 3억원에 매도하되, 계약금 2천만원은 계약 당일, 중도금 2억원은 2023. 10. 30., 잔금 8천만원은 2023. 11. 30.에 지급받기로 하는 매매계약을 체결하고, 乙로부터 계약 당일 계약금 전액을 지급받았다. 다음 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은? (특별한 사정은 없으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 乙이 2023. 10. 25. 중도금 2억원을 甲에게 지급한 경우, 乙은 2023. 10. 27. 계약금을 포기하더라도 계약을 해제할 수 없다.
ㄴ. 乙이 2023. 10. 25. 중도금 2억원을 甲에게 지급한 경우, 甲은 2023. 10. 27. 계약금의 배액을 상환하더라도 계약을 해제할 수 없다.
ㄷ. 乙이 계약 당시 중도금 중 1억원의 지급에 갈음하여 자신의 丙에 대한 대여금채권을 甲에게 양도하기로 약정하고 그 자리에 丙도 참석하였다면, 甲은 2023. 10. 27. 계약금의 배액을 상환하더라도 계약을 해제할 수 없다.
1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 5번
해설. ⑤ ㄱ·ㄴ 매수인 乙이 중도금을 지급하면 당사자 일방이 이행에 착수한 것이므로 그 후에는 乙의 계약금 포기나 甲의 배액상환으로 해약금 해제(민법 제565조)를 할 수 없다. ㄷ 계약 당시 중도금 일부 지급에 갈음하여 乙의 丙에 대한 대여금채권을 甲에게 양도하기로 약정하고 丙도 참석했다면, 그 약정 이행으로 이행에 착수한 것이므로 甲은 배액을 상환하더라도 해제할 수 없다. 모두 옳다.
72번
민법상 임대차계약에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 임대인이 목적물을 임대할 권한이 없어도 임대차계약은 유효하게 성립한다.
2. 임차기간을 영구로 정한 임대차약정은 특별한 사정이 없는 한 허용된다.
3. 임차인은 특별한 사정이 없는 한 자신이 지출한 임차물의 보존에 관한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.
4. 임대차가 묵시의 갱신이 된 경우, 전임대차에 대해 제3자가 제공한 담보는 원칙적으로 소멸하지 않는다.
5. 임대차 종료로 인한 임차인의 원상회복의무에는 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무까지 포함된다.
정답 4번
해설. ④ 임대차가 묵시의 갱신이 된 경우 전임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보는 기간 만료로 소멸한다(민법 제639조 제2항). 소멸하지 않는다는 설명은 틀리다.
① 임대권한이 없어도 임대차계약은 유효하다. ② 판례는 임차기간을 영구로 정한 약정도 특별한 사정이 없는 한 허용된다고 본다. ③ 필요비 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다. ⑤ 원상회복의무에는 임대인이 임대 당시 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무까지 포함된다(판례).
73번
甲은 건물 소유를 목적으로 乙소유의 X토지를 임차한 후, 그 지상에 Y건물을 신축하여 소유하고 있다. 위 임대차계약이 종료된 후, 甲이 乙에게 Y건물에 관하여 지상물매수청구권을 행사하는 경우에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 특별한 사정이 없는 한 Y건물이 미등기 무허가건물이라도 매수청구권의 대상이 될 수 있다.
2. 임대차기간이 만료되면 甲이 Y건물을 철거하기로 한 약정은 특별한 사정이 없는 한 무효이다.
3. Y건물이 X토지와 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되었다면, 甲은 Y건물 전체에 대하여 매수청구를 할 수 있다.
4. 甲의 차임연체를 이유로 임대차계약이 해지된 경우, 甲은 매수청구권을 행사할 수 없다.
5. 甲이 적법하게 매수청구권을 행사한 후에도 Y건물의 점유ㆍ사용을 통하여 X토지를 계속하여 점유ㆍ사용하였다면, 甲은 乙에게 X토지 임료 상당액의 부당이득반환의무를 진다.
정답 3번
해설. ③ 건물이 임차토지와 제3자 소유 토지 위에 걸쳐 있는 경우, 임차지 위에 있는 건물 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 매수청구를 할 수 있으며 건물 전체에 대해 매수청구할 수는 없다(판례).
① 미등기 무허가건물도 대상이 된다. ② 철거 약정은 임차인에게 불리한 약정으로 무효이다(민법 제652조). ④ 차임연체로 해지된 경우 매수청구권이 없다. ⑤ 매수청구 후에도 토지를 점유·사용하면 임료 상당의 부당이득을 반환해야 한다.
74번
매매계약의 법정해제에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 일방 당사자의 계약위반을 이유로 한 상대방의 계약해제 의사표시에 의해 계약이 해제되었음에도 상대방이 계약이 존속함을 전제로 계약상 의무의 이행을 구하는 경우, 특별한 사정이 없는 한 계약을 위반한 당사자도 당해 계약이 상대방의 해제로 소멸되었음을 들어 그 이행을 거절할 수 있다.
ㄴ. 계약해제로 인한 원상회복의 대상에는 매매대금은 물론 이와 관련하여 그 계약의 존속을 전제로 수령한 지연손해금도 포함된다.
ㄷ. 과실상계는 계약해제로 인한 원상회복의무의 이행으로서 이미 지급한 급부의 반환을 구하는 경우에는 적용되지 않는다.
1. ㄱ
2. ㄴ
3. ㄱ, ㄷ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 5번
해설. ⑤ ㄱ 상대방이 계약이 존속함을 전제로 계약상 의무 이행을 구하는 경우, 계약을 위반한 당사자도 해제로 소멸되었음을 들어 이행을 거절할 수 있다(판례). ㄴ 원상회복의 대상에는 매매대금과 이와 관련하여 계약 존속을 전제로 수령한 지연손해금도 포함된다. ㄷ 과실상계는 손해배상에 적용되는 것이지, 원상회복의무로서 급부의 반환을 구하는 경우에는 적용되지 않는다(판례). 모두 옳다.
75번
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 집합건물의 전부공용부분 및 대지사용권에 관한 설명으로 틀린 것은? (특별한 사정은 없으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 공용부분은 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없다.
2. 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다.
3. 구조상 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기가 필요하지 않다.
4. 구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.
5. 대지사용권은 전유부분과 일체성을 갖게 된 후 개시된 강제경매절차에 의해 전유부분과 분리되어 처분될 수 있다.
정답 5번
해설. ⑤ 전유부분과 대지사용권이 일체성을 갖게 된 후에는 그 후 개시된 강제경매절차에서도 대지사용권만 분리하여 처분할 수 없고, 이를 분리 매각한 경매는 무효이다(집합건물법 제20조 제2항, 판례).
① 공용부분은 취득시효의 대상이 되지 않는다(판례). ② 제11조. ③ 제13조 제3항. ④ 제20조 제2항 단서·제4항(규약 또는 제3조 제3항의 공정증서로 달리 정할 수 있음)으로 옳다.
76번
가등기담보 등에 관한 법률이 원칙적으로 적용되는 것은? (단, 이자는 고려하지 않으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 1억원을 차용하면서 부동산에 관하여 가등기나 소유권이전등기를 하지 않은 경우
2. 매매대금채무 1억원의 담보로 2억원 상당의 부동산 소유권이전등기를 한 경우
3. 차용금채무 1억원의 담보로 2억원 상당의 부동산에 대해 대물변제예약을 하고 가등기한 경우
4. 차용금채무 3억원의 담보로 이미 2억원의 다른 채무에 대한 저당권이 설정된 4억원 상당의 부동산에 대해 대물변제예약을 하고 가등기한 경우
5. 1억원을 차용하면서 2억원 상당의 그림을 양도담보로 제공한 경우
정답 3번
해설. ③ 가등기담보법은 차용금(소비대차)채무를 담보하기 위해 대물변제예약을 하고, 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자의 합계를 초과하는 경우에 적용된다(제1조). 1억원 차용금 담보로 2억원 부동산에 대물변제예약·가등기한 경우 적용된다.
① 가등기·소유권이전등기가 없어 적용 대상이 아니다. ② 매매대금채무는 소비대차가 아니다. ④ 선순위 채무 2억원을 빼면 가액 2억원이 차용액 3억원에 못 미친다. ⑤ 등기·등록할 수 없는 동산(그림)은 대상이 아니다.
77번
부동산 명의신탁약정과 그에 따른 등기의 무효로 대항할 수 없는 제3자(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항)에 해당하는 자를 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 명의수탁자의 상속인
ㄴ. 명의신탁된 부동산을 가압류한 명의수탁자의 채권자
ㄷ. 명의신탁자와 명의신탁된 부동산소유권을 취득하기 위한 계약을 맺고 등기명의만을 명의수탁자로부터 경료받은 것과 같은 외관을 갖춘 자
ㄹ. 학교법인이 명의수탁자로서 기본재산에 관한 등기를 마친 경우, 기본재산 처분에 관하여 허가권을 갖는 관할청
1. ㄴ
2. ㄱ, ㄷ
3. ㄷ, ㄹ
4. ㄱ, ㄴ, ㄷ
5. ㄴ, ㄷ, ㄹ
정답 1번
해설. ① ㄴ 명의신탁된 부동산을 가압류한 명의수탁자의 채권자는 명의수탁자를 권리자로 믿고 새로운 이해관계를 맺은 제3자에 해당한다(부동산실명법 제4조 제3항, 판례).
ㄱ 명의수탁자의 상속인은 포괄승계인이라 제3자가 아니다. ㄷ 명의신탁자와 매매계약을 맺고 등기명의만 명의수탁자로부터 받은 것 같은 외관을 갖춘 자는 제3자가 아니다. ㄹ 기본재산 처분에 관한 허가권을 갖는 관할청은 새로운 이해관계를 맺은 자가 아니다.
78번
甲은 2023. 1. 5. 乙로부터 그 소유의 X주택을 보증금 2억원, 월 임료 50만원, 기간은 계약일로부터 1년으로 정하여 임차하는 내용의 계약을 체결하고, 당일 乙에게 보증금을 지급함과 동시에 X주택을 인도받아 주민등록을 마치고 확정일자를 받았다. 다음 중 주택임대차보호법의 적용에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 甲은 2023. 1. 6. 오전 영시부터 대항력을 취득한다.
2. 제3자에 의해 2023. 5. 9. 경매가 개시되어 X주택이 매각된 경우, 甲은 경매절차에서 배당요구를 하지 않아도 보증금에 대해 우선변제를 받을 수 있다.
3. 乙이 X주택을 丙에게 매도하고 소유권이전등기를 마친 경우, 乙은 특별한 사정이 없는 한 보증금반환의무를 면한다.
4. 甲이 2기의 차임액에 달하는 차임을 연체하면 묵시적 갱신이 인정되지 않는다.
5. 묵시적 갱신이 된 경우, 갱신된 임대차계약의 존속기간은 2년이다.
정답 2번
해설. ② 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이라도 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖추었다면 배당요구종기까지 배당요구를 해야 우선변제를 받을 수 있다(민사집행법 제88조, 판례). 배당요구 없이 우선변제를 받는 것은 경매개시결정 전에 임차권등기를 마친 경우 등이다.
① 주택임대차보호법 제3조 제1항(다음 날 0시), ③ 제3조 제4항(양수인이 임대인 지위 승계 → 양도인 의무 소멸), ④ 제6조 제3항, ⑤ 제6조 제2항(2년)으로 현행 규정과 같다.
79번
乙은 식당을 운영하기 위해 2023. 5. 1. 甲으로부터 그 소유의 서울특별시 소재 X상가건물을 보증금 10억원, 월 임료 100만원, 기간은 정함이 없는 것으로 하여 임차하는 상가임대차계약을 체결하였다. 상가건물 임대차보호법상 乙의 주장이 인정되는 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. X상가건물을 인도받고 사업자등록을 마친 乙이 대항력을 주장하는 경우
ㄴ. 乙이 甲에게 1년의 존속기간을 주장하는 경우
ㄷ. 乙이 甲에게 계약갱신요구권을 주장하는 경우
1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 1번
해설. ① ㄱ 서울특별시의 적용 보증금액은 9억원이고(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항 제1호), 환산보증금은 10억원 + 100만원 × 100 = 11억원으로 이를 초과한다. 그래도 대항력(법 제3조)은 초과 임대차에도 적용되므로(법 제2조 제3항) 乙의 주장이 인정된다.
ㄴ 최단존속기간 1년(제9조)은 초과 임대차에 적용되지 않는다. ㄷ 갱신요구권(제10조 제1항)은 초과 임대차에도 적용되지만, 기간을 정하지 않은 임대차에서는 행사할 수 없다(판례).
80번
甲은 법령상 제한을 회피할 목적으로 2023. 5. 1. 배우자 乙과 자신 소유의 X건물에 대해 명의신탁약정을 하고, 甲으로부터 乙앞으로 소유권이전등기를 마쳤다. 다음 설명 중 틀린 것은? (특별한 사정은 없으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 甲은 乙을 상대로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
2. 甲은 乙을 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
3. 甲은 乙을 상대로 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
4. 乙이 丙에게 X건물을 매도하고 소유권이전등기를 해준 경우, 丙은 소유권을 취득한다.
5. 乙이 丙에게 X건물을 매도하고 소유권이전등기를 해준 경우, 乙은 甲에게 불법행위책임을 부담한다.
정답 2번
해설. ② 법령상 제한 회피 목적의 배우자 명의신탁은 특례(부동산실명법 제8조)가 적용되지 않아 명의신탁약정과 등기가 무효(제4조 제1항·제2항)이고, 소유권은 여전히 甲에게 있다. 따라서 甲은 소유권에 기해 진정명의회복 이전등기나 말소등기를 청구할 수 있을 뿐, 乙이 부당이득으로 소유권을 얻은 것이 아니므로 부당이득반환을 원인으로 한 이전등기를 청구할 수 없다.
① 진정명의회복 청구 가능, ③ 명의신탁약정이 무효라 해지를 원인으로 청구 불가, ④ 丙은 제4조 제3항의 제3자로 소유권 취득, ⑤ 乙의 처분은 甲의 소유권을 침해한 불법행위이다(판례).
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