공인중개사 1차 필기 2010년 21회 기출문제

기출문제 80문항 · 제한시간 100분 · 해설 80문항

공인중개사 1차 2010년 21회 필기 시험에 실제로 출제된 문제와 정답입니다. 아래에서 문제와 해설을 그대로 읽어볼 수 있고, CBT로 풀면 자동 채점과 오답노트까지 이용할 수 있어요.

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부동산학개론(부동산감정평가론 포함)

1번
부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며, 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단체의 상이한 규제와 통제를 받는다.
2. 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다.
3. 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에 영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다.
4. 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고, 이는 지가상승의 문제를 발생시키기도 한다.
5. 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수 있다.
정답 2번
해설. ② 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 하는 특성은 부동성이 아니라 영속성(비소모성)이므로 틀린 설명이다.
① 부동성 → 지역시장, 지역별 규제·통제. ③ 부동성 → 외부효과. ④ 부증성 → 입지경쟁·지가상승. ⑤ 개별성 → 정보수집 곤란, 거래비용 증가.
2번
부동산정책에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 정부의 시장개입은 사회적 후생손실을 낳을 수 있다.
2. 토지은행제도는 정부 등이 사전에 토지를 비축하여 토지시장의 안정과 공공사업 등을 원활하게 추진하기 위한 공적개입수단이다.
3. 주택에 대한 금융지원정책은 정부의 직접적 시장개입수단이다.
4. 부동산정보의 비대칭성, 외부효과 등의 존재는 정부의 시장개입 근거가 된다.
5. 정부의 시장개입에는 공공임대주택을 직접 생산ㆍ공급하거나 주택의 거래나 배분을 통제하는 방법 등이 있다.
정답 3번
해설. ③ 주택에 대한 금융지원정책(대출·보증 지원 등)은 시장참여자의 행동에 영향을 주는 간접적 개입수단이므로 틀린 설명이다.
직접적 개입수단은 공공임대주택 공급, 토지은행, 공영개발, 임대료·분양가 규제 등이다. ①은 정부실패, ②는 토지은행의 정의, ④는 시장실패(정보비대칭·외부효과), ⑤는 직접개입의 예로 모두 옳다.
3번
부동산 및 부동산시장의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은?(다만, 다른 조건은 동일함)
1. 부동산은 개별성의 특성에 의해 표준화가 어려워 일반재화에 비해 대체가능성이 낮다.
2. 부동산의 개별성이라는 특성에도 불구하고 부동산시장은 자원배분 기능을 수행한다.
3. 일반적으로 부동산의 공급곡선 기울기는 단기보다 장기에 더 완만하다.
4. 아파트의 가격이 상승하는 경우 대체재인 오피스텔의 가격은 하락한다.
5. 부동산시장의 주요한 기능 중 하나는 경제주체의 지대 지불능력에 따라 토지이용의 유형을 결정하는 것이다.
정답 4번
해설. ④ 오피스텔이 아파트의 대체재라면 아파트 가격이 상승할 때 아파트 수요량이 줄고 오피스텔 수요가 증가하여 오피스텔 가격은 상승하므로 틀린 설명이다.
① 개별성 → 표준화 곤란, 대체가능성 낮음. ② 불완전하더라도 자원배분 기능 수행. ③ 장기에는 공급이 탄력적이어서 공급곡선이 완만하다. ⑤ 지대지불능력에 따른 토지이용 결정은 시장의 기능이다.
4번
( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용·수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 ( A )라 하고, 주거·상업·공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 이용목적으로 조성된 토지를 ( B )라 하며, 용도지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 ( C )라 하고, 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지를 ( D )라 한다.
1. A - 나지, B - 필지, C - 후보지, D - 이행지
2. A - 나지, B - 택지, C - 이행지, D - 후보지
3. A - 나지, B - 택지, C - 후보지, D - 이행지
4. A - 획지, B - 나지, C - 후보지, D - 이행지
5. A - 필지, B - 획지, C - 이행지, D - 후보지
정답 3번
해설. ③ A 나지, B 택지, C 후보지, D 이행지가 옳다.
나지는 건물 등 정착물이 없고 사법상 권리도 설정되지 않은 토지, 택지는 주거·상업·공업용지 등 건축이 가능한 용도로 조성된 토지이다. 후보지는 용도지역 상호간(택지·농지·임지지역 등)에 전환 중인 토지, 이행지는 같은 용도지역 안에서 세분된 지역 사이에 용도가 바뀌고 있는 토지이다. 필지는 법적 등록단위, 획지는 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다.
5번
토지정책에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 용도지역지구제는 토지이용계획에서 토지의 기능을 계획에 부합되는 방향으로 유도하기 위하여 마련한 법적ㆍ행정적 장치라 할 수 있다.
2. 토지거래허가구역은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역을 대상으로 한다.
3. 토지적성평가제도는 토지에 대한 개발과 보전의 경합이 발생했을 때 이를 합리적으로 조정하는 수단이다.
4. 개발제한구역의 지정은 개발가능토지의 감소로 인해 주변지역의 지가와 주택가격의 상승을 유발시킬 우려가 있다.
5. 지구단위계획은 도시·군계획 수립 대상지역 전부에 대하여 토지이용을 합리화·구체화하고, 미관을 개선하며 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 도시·군기본계획이다.
정답 5번
해설. ⑤ 지구단위계획은 도시·군계획 수립 대상지역의 '일부'에 대하여 수립하는 '도시·군관리계획'이므로(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제5호), 대상지역 전부에 수립하는 도시·군기본계획이라는 설명은 틀리다.
① 용도지역지구제의 의의, ② 토지거래허가구역 지정 대상(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조), ③ 토지적성평가, ④ 개발제한구역의 지가상승 효과는 옳다.
※ 현행 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 기준에 맞게 보기를 고쳤다.
6번
부동산개발단계 중 마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 부동산개발의 성공여부는 개발사업의 시장성에 달려있다고 볼 수 있다.
2. 일반적으로 개발될 공간의 임대활동은 개발사업 초기단계에서부터 이루어지는 것이 바람직하다.
3. 부동산의 종류와 관계없이 마케팅활동의 유형은 동일하다.
4. 부동산시장의 침체시 주거용 부동산은 임차인을 확보하기가 쉽지 않으므로 철저한 마케팅계획이 요구된다.
5. 부동산의 개별성으로 인하여 분양광고의 내용도 개별성을 갖는 것이 일반적이다.
정답 3번
해설. ③ 부동산의 종류(주거용·상업용·공업용 등)에 따라 수요자와 구매동기가 다르므로 마케팅활동의 유형도 달라진다. 따라서 틀린 설명이다.
① 시장성이 개발 성패를 좌우한다. ② 임대활동은 사업 초기부터 병행하는 것이 바람직하다. ④ 침체기에는 철저한 마케팅계획이 필요하다. ⑤ 개별성으로 분양광고도 개별성을 가진다.
7번
주택의 분류 중에서 공동주택의 유형으로 틀린 것은?
1. 아파트
2. 연립주택
3. 다세대주택
4. 다중주택
5. 기숙사
정답 4번
해설. ④ 다중주택은 건축법 시행령 별표 1에서 단독주택(단독주택·다중주택·다가구주택·공관)으로 분류되므로 공동주택의 유형이 아니다.
공동주택에는 아파트(5개 층 이상), 연립주택, 다세대주택, 기숙사가 있다.
8번
우리나라의 주택금융제도에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 주택금융제도의 목적은 국민 주거복지 및 생활안정, 주택경기 및 주택가격 조절기능 등을 들 수 있다.
2. 금융기관은 수취한 예금 등으로 주택담보대출을 제공하는데, 이를 1차 주택저당대출시장이라 한다.
3. 2차 주택저당 대출시장은 특별목적회사(SPC)를 통해 투자자로부터 자금을 조달하여 주택자금 대출기관에 공급해주는 시장을 말한다.
4. 주택금융신용보증기금의 용도는 신용보증채무의 이행, 차입금의 원리금 상환, 기금의 조성ㆍ운용 및 관리를 위한 경비, 기금의 육성을 위한 연구ㆍ개발 등에 사용된다.
5. 저당채권유동화는 금융기관의 유동성을 감소시킨다.
정답 5번
해설. ⑤ 저당채권유동화는 금융기관이 보유한 장기 저당채권을 증권화하여 매각함으로써 자금을 회수하는 것이므로 금융기관의 유동성을 증대시킨다. 따라서 틀린 설명이다.
① 주택금융의 목적, ② 1차 저당시장(대출기관-차입자), ③ 2차 저당시장(SPC를 통한 유동화), ④ 주택금융신용보증기금의 용도는 옳다.
9번
임대주택정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(다만, 다른 조건은 동일함)
1. 장기공공임대주택은 공공부문이 시장임대료보다 낮은 수준의 임대주택을 공급하는 것이다.
2. 임대료규제는 임대료에 대한 이중가격을 형성시킬 우려가 있다.
3. 규제임대료가 시장균형임대료보다 낮을 경우 임대부동산의 질적인 저하를 초래할 수 있다.
4. 임대료보조정책은 임차인의 임대료 부담을 줄여줄 수 있다.
5. 임대료상한제의 실시는 임대주택에 대한 초과공급을 발생시킨다.
정답 5번
해설. ⑤ 임대료상한제로 규제임대료가 시장균형임대료보다 낮게 설정되면 수요량은 늘고 공급량은 줄어 초과수요가 발생하므로 틀린 설명이다.
① 공공임대주택은 시장임대료 이하로 공급한다. ② 규제로 암시장 등 이중가격이 형성될 수 있다. ③ 임대인의 유지·관리 소홀로 질적 저하가 생길 수 있다. ④ 임대료보조는 임차인 부담을 줄인다.
10번
부동산관리에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 부동산관리는 부동산소유자의 목적에 따라 대상 부동산을 관리상 운영ㆍ유지하는 것이다.
2. 건물과 부지의 부적응을 개선시키는 활동은 경제적 관리에 해당한다.
3. 위탁관리방식의 장점은 전문업자를 이용함으로써 합리적이고 편리하며, 전문화된 관리와 서비스를 받을 수 있다는 것이다.
4. 부동산관리자는 소유주를 대신하여 부동산의 임대차 관리, 임대료의 수납, 유지관리업무 등을 담당한다.
5. 부동산관리자가 유지관리업무의 수행시 대상 부동산의 물리적, 기능적인 흠을 발견하여 안전하게 유용성을 발휘할 수 있도록 사전에 조치하는 것이 바람직하다.
정답 2번
해설. ② 건물과 부지의 부적응을 개선하는 활동은 기술적 관리(물리적·기능적 관리)에 해당하므로 틀린 설명이다.
경제적 관리는 순수익 극대화를 위한 손익분기점 관리, 회계관리, 인력관리 등이다. ① 부동산관리의 의의, ③ 위탁관리의 장점, ④ 관리자의 업무, ⑤ 예방적 유지활동의 필요성은 옳다.
11번
부동산개발사업에서 사업의 안정성을 제고하기 위해서는 대출기관이 시행사의 신용위험을 낮추는 것이 중요하다. 이를 위한 대책으로 틀린 것은?
1. 자기자금의 투입비중 확대요구
2. 당해 시행업무의 별도 법인화
3. 시행사주식에 대한 질권 설정
4. 대출심사조건의 완화
5. 자금관리의 위탁
정답 4번
해설. ④ 대출심사조건을 완화하면 대출기관이 부담하는 신용위험이 오히려 커지므로 틀린 대책이다.
시행사의 신용위험을 낮추는 방법으로는 ① 자기자금 투입비중 확대, ② 사업의 별도 법인화(SPC), ③ 시행사 주식에 대한 질권 설정, ⑤ 자금관리의 위탁(에스크로) 등이 있다.
12번
부동산개발사업의 진행과정에서 시행사 또는 시공사가 스스로 관리할 수 있는 위험으로 옳은 것은?
1. 매장문화재 출토로 인한 사업 위험
2. 거시적 시장환경의 변화 위험
3. 사업지 주변 사회간접자본시설 확충의 지연 위험
4. 행정의 변화에 의한 사업인ㆍ허가 지연 위험
5. 부실공사 하자에 따른 책임 위험
정답 5번
해설. ⑤ 부실공사로 인한 하자책임 위험은 시행사·시공사가 공정·품질관리로 스스로 통제할 수 있는 위험이다.
① 매장문화재 출토, ② 거시적 시장환경 변화, ③ 주변 사회간접자본시설 확충 지연, ④ 행정 변화에 의한 인·허가 지연은 사업자가 스스로 통제하기 어려운 외부 위험이다.
13번
부동산개발에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 부동산개발은 사회적 수요와 환경의 변화에 따른 토지의 최유효이용을 위한 시장 적응과정이라고 할 수 있다.
2. 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)은 사업자의 신용이나 부동산을 담보로 대출하는 것이 아니라 사업성을 기초로 자금을 조달하는 방식이다.
3. 토지(개발)신탁방식은 신탁회사가 토지소유권을 이전받아 토지를 개발한 후 분양하거나 임대하여 그 수익을 신탁자에게 돌려주는 것이다.
4. 환지개발방식은 사업 후 개발 토지 중 사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 토지를 당초의 토지소유자에게 매각하는 것이다.
5. 혼용방식은 환지방식과 매수방식을 혼합한 방식으로 도시개발사업, 산업단지개발사업 등에 사용한다.
정답 4번
해설. ④ 환지방식은 사업 후 사업비용(체비지)과 공공용지를 제외한 토지를 당초 토지소유자에게 되돌려 주는(환지) 방식이지 매각하는 방식이 아니므로 틀린 설명이다.
① 부동산개발의 의의, ② 프로젝트 파이낸싱, ③ 토지(개발)신탁방식, ⑤ 혼용방식에 관한 설명은 옳다.
14번
다음은 부동산 경기변동의 4국면에 대한 특징을 나타낸 표이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
회복기상향기후퇴기하향기
(A)주도시장
건축허가신청건수(B)
공실률(C)		(A)주도시장
건축허가 신청건수 최대
공실률 최저		(D)주도시장
건축허가 신청건수(C)
공실률(B)		(D)주도시장
건축허가 신청건수 최저
공실률 최대
1. A - 매도자, B - 증가, C - 감소, D - 매수자
2. A - 매도자, B - 감소, C - 증가, D - 매수자
3. A - 매수자, B - 증가, C - 감소, D - 매도자
4. A - 매수자, B - 감소, C - 증가, D - 매도자
5. A - 매도자, B - 증가, C - 증가, D - 매수자
정답 1번
해설. ① A 매도자, B 증가, C 감소, D 매수자가 옳다.
회복기에는 거래가 늘며 매도자가 유리해지기 시작하고(매도자 주도로 전환), 건축허가 신청건수는 증가(B), 공실률은 감소(C)한다. 상향기는 매도자 주도시장으로 건축허가가 최대, 공실률이 최저이다. 후퇴기에는 매수자 주도로 바뀌며 건축허가는 감소(C), 공실률은 증가(B)하고, 하향기는 매수자(D) 주도시장으로 건축허가 최저, 공실률 최대이다.
15번
부동산입지에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 회귀모형은 특정 부지의 소매점포의 성과에 영향을 미치는 인자들을 결정하기 위해 사용될 수 있는 접근법 중 하나이다.
2. 도심지역에 건물들이 고층화 되는 것은 토지에 대한 자본의 대체성이 낮다는 것이다.
3. 레일리(W. J. Reilly)의 소매인력법칙에 따르면, 2개 도시의 상거래 흡인력은 두 도시의 인구에 비례하고, 두 도시의 분기점으로부터 거리의 제곱에 반비례한다.
4. 허프(D. L. Huff)의 상권분석모형에 따르면, 소비자가 특정 점포를 이용할 확률은 경쟁점포의 수, 점포와의 거리, 점포의 면적에 의해 결정된다.
5. 베버(A. Weber)의 최소비용이론은 다른 생산조건이 동일하다면, 수송비는 원료와 제품의 무게, 원료와 제품이 수송되는 거리에 의해 결정된다.
정답 2번
해설. ② 도심지역에서 건물이 고층화되는 것은 비싼 토지 대신 자본(건물)을 더 많이 투입하는 것, 즉 토지에 대한 자본의 대체성이 높다는 뜻이므로 틀린 설명이다.
① 회귀모형은 점포 성과 요인 분석에 쓰인다. ③ 레일리 법칙: 흡인력은 인구에 비례, 거리의 제곱에 반비례. ④ 허프 모형: 점포 면적·거리·경쟁점포 수로 이용확률 결정. ⑤ 베버: 수송비는 무게와 거리로 결정.
16번
다음은 각 도시별, 산업별 고용자 수를 나타낸 표이다. 섬유산업의 입지계수가 높은 도시 순으로 나열된 것은?(다만, 전국에 세 개의 도시와 두 개의 산업만이 존재한다고 가정함)
(단위: 명)
구분섬유산업전자산업전체 산업
A 도시250150400
B 도시250250500
C 도시5006001,100
전국1,0001,0002,000
1. A >B >C
2. A >C >B
3. B >C >A
4. C >A >B
5. C >B >A
정답 1번
해설. ① A > B > C 순이다.
풀이: 입지계수(LQ) = (도시의 섬유 고용 / 도시 전체 고용) ÷ (전국 섬유 고용 / 전국 전체 고용), 전국 비율 = 1,000/2,000 = 0.5
A = (250/400)/0.5 = 1.25
B = (250/500)/0.5 = 1.00
C = (500/1,100)/0.5 ≒ 0.91
따라서 A(1.25) > B(1.00) > C(0.91)이다.
17번
다음 제시된 조건하에서 수요가 증가한다면, 거미집이론에 의한 A·B 부동산의 모형 형태는?(다만, 다른 조건은 동일함)
○ A 부동산: 수요의 가격탄력성 1.1, 공급의 가격탄력성 0.9
○ B 부동산: 수요의 가격탄력성 0.9, 공급의 가격탄력성 1.3
1. A : 수렴형, B : 발산형
2. A : 발산형, B : 순환형
3. A : 순환형, B : 발산형
4. A : 수렴형, B : 순환형
5. A : 발산형, B : 수렴형
정답 1번
해설. ① A는 수렴형, B는 발산형이다.
거미집이론에서 수요의 가격탄력성이 공급의 가격탄력성보다 크면 수렴형, 작으면 발산형, 같으면 순환형이 된다.
A: 수요 1.1 > 공급 0.9 → 수렴형
B: 수요 0.9 < 공급 1.3 → 발산형
18번
다음 부동산수요와 수요량에 관한 설명으로 틀린 것은?(다만, 다른 조건은 동일함)
1. 주택가격이 상승하면 주택수요량에 영향을 준다.
2. 부동산수요량은 특정 가격수준에서 부동산을 구매하고자 하는 의사와 능력이 있는 수량이다.
3. 부동산수요는 구입에 필요한 비용을 지불할 수 있는 경제적 능력이 뒷받침된 유효수요의 개념이다.
4. 순유입인구가 증가하면 주택수요에 영향을 준다.
5. 수요곡선의 이동으로 인해 수요량이 변하는 경우에 이를 부동산수요량의 변화라고 한다.
정답 5번
해설. ⑤ 수요곡선 자체가 이동하는 것은 '수요의 변화'이고, 해당 재화의 가격 변화로 수요곡선 위에서 움직이는 것이 '수요량의 변화'이므로 틀린 설명이다.
① 가격 상승은 수요량에 영향. ② 수요량은 특정 가격에서 구매 의사와 능력이 있는 수량. ③ 유효수요 개념. ④ 인구 유입은 수요 자체를 변화시킨다.
19번
어느 부동산의 가격이 5% 하락 하였는데 수요량이 7% 증가했다면, 이 부동산 수요의 가격탄력성은?(다만, 다른 조건은 동일함)
1. 0.35
2. 0.714
3. 1.04
4. 1.4
5. 1.714
정답 4번
해설. ④ 1.4이다.
풀이: 수요의 가격탄력성 = 수요량의 변화율 / 가격의 변화율(절댓값)
= 7% / 5% = 1.4
탄력성이 1보다 크므로 탄력적이다. 가격이 하락했는데 수요량이 가격 변화율보다 더 크게 늘었으므로, 가격 하락 시 이 부동산의 총수입(가격×수요량)은 증가한다.
20번
다음 표는 쌀, 우유, 사과 세 가지 상품의 1,000m² 당 연간 산출물의 시장가격, 생산비용, 교통비용을 나타낸다. 상품의 생산지와 소비되는 도시까지의 거리가 19km인 지점에서도 이윤을 얻을 수 있는 상품(들)은?(다만, 다른 조건은 동일하고, 모든 제품은 같은 지점에 있는 도시에 판매한다고 가정함)
(단위: 만원)
제품시장가격생산비용교통비용(1km 당)
쌀150705
우유2001004
사과2501306
1. 쌀
2. 우유, 사과
3. 쌀, 우유
4. 쌀, 사과
5. 쌀, 우유, 사과
정답 2번
해설. ② 우유와 사과이다.
풀이: 이윤 = 시장가격 − 생산비용 − (1km당 교통비 × 거리)
쌀 = 150 − 70 − 5×19 = −15만원(손실)
우유 = 200 − 100 − 4×19 = 24만원
사과 = 250 − 130 − 6×19 = 6만원
19km 지점에서 이윤이 양(+)인 것은 우유, 사과이다.
21번
부동산경기변동과 관련된 설명으로 틀린 것은?
1. 부동산경기는 도시별로 다르게 변동할 수 있고 같은 도시라도 도시안의 지역에 따라 다른 변동양상을 보일 수 있다.
2. 총부채상환비율(DTI)규제 완화 후 주택거래 증가는 경기변동요인 중 불규칙 변동요인에 속한다.
3. 부동산경기는 각 주기별 순환국면 기간이 일정치 않은 경향을 보인다.
4. 봄ㆍ가을의 반복적인 주택거래건수 증가는 추세변동요인에 속한다.
5. 일반적으로 건축착공량과 부동산거래량 등이 부동산경기의 측정지표로 많이 사용된다.
정답 4번
해설. ④ 봄·가을마다 반복되는 주택거래건수 증가는 1년 이내 주기로 되풀이되는 계절적 변동에 속하므로 추세변동이라는 설명은 틀리다.
① 도시·지역별로 경기변동이 다르다. ② 정책 변화 같은 예기치 못한 요인은 불규칙(무작위) 변동이다. ③ 국면별 기간은 일정하지 않다. ⑤ 건축착공량·거래량은 대표적 경기지표이다.
22번
부동산가격에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 부동산감정평가에서 기준시점은 감정평가 의뢰일을 기준으로 한다.
2. 두 가지 이상의 권리가 동일 부동산에 있을 때에는 그 각각의 권리에 가격을 정할 수 있다.
3. 부동산감정평가에 있어서 특수한 조건이 수반되는 경우에는 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 수 있다.
4. 부동산가격은 수요가 감소하더라도 즉각적으로 하락하지 않는 하방경직성의 특성이 있다.
5. 부동산시장은 불완전경쟁시장이지만 부동산가격은 일반적으로 시장에서 경쟁에 의해 결정되므로 소비자와 생산자가 의사결정을 하는데 중요한 지표의 기능을 한다.
정답 1번
해설. ① 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 하므로(감정평가에 관한 규칙 제9조 제2항) 의뢰일을 기준으로 한다는 설명은 틀리다.
② 둘 이상의 권리가 있으면 각 권리별로 가격을 정할 수 있다. ③ 법령·의뢰인 요청 등 특수한 경우 시장가치 외의 가치를 기준으로 할 수 있다(같은 규칙 제5조 제2항). ④ 하방경직성, ⑤ 가격의 지표 기능은 옳다.
※ 현행 감정평가에 관한 규칙 기준에 맞게 보기를 고쳤다.
23번
주택의 여과과정이론과 주거분리에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 주택의 상향여과는 상위소득계층이 사용하던 기존주택이 하위소득계층의 사용으로 전환되는 것을 말한다.
2. 주거분리는 도시 전체뿐만 아니라 지리적으로 인접한 근린지역에서도 발생할 수 있다.
3. 주거분리는 도시 내에서 고소득층의 주거지역과 저소득층의 주거지역이 서로 분리되는 현상을 말한다.
4. 침입과 천이현상으로 인해 주거입지의 변화를 가져올 수 있다.
5. 공가(空家)의 발생은 주택여과과정의 중요한 구성요소중 하나이다.
정답 1번
해설. ① 상위소득계층이 쓰던 기존주택이 하위소득계층의 사용으로 전환되는 것은 하향여과이다. 상향여과는 하위계층이 쓰던 주택이 재개발 등으로 상위계층의 사용으로 전환되는 것이므로 틀린 설명이다.
② 주거분리는 인접 근린지역에서도 나타난다. ③ 주거분리의 정의. ④ 침입과 천이로 주거입지가 바뀐다. ⑤ 공가(빈집)의 발생은 여과과정의 중요한 요소이다.
24번
부동산투자의 위험과 수익에 관한 설명으로 틀린 것은?(다만, 다른 조건은 동일함)
1. 동일한 위험증가에 대해 위험회피형 투자자는 위험추구형 투자자보다 더 높은 수익률을 요구하게 된다.
2. 투자결정은 기대수익률과 요구수익률을 비교함으로써 이루어지는데 투자자는 투자대안의 기대수익률이 요구수익률보다 큰 경우 투자를 하게 된다.
3. 어떤 부동산에 대한 투자자의 요구수익률이 기대수익률 보다 큰 경우 대상부동산에 대한 기대수익률도 점차 하락하게 된다.
4. 부동산투자에서 일반적으로 위험과 수익은 비례관계를 가지고 있다.
5. 위험추구형 투자자는 높은 수익률을 획득할 기회를 얻기 위해 위험을 기꺼이 감수하는 투자자를 말한다.
정답 3번
해설. ③ 요구수익률이 기대수익률보다 크면 투자가 이루어지지 않아 대상부동산 수요가 줄고 가격이 하락한다. 가격이 내려가면 기대수익률은 상승하여 결국 요구수익률과 같아지므로, 기대수익률이 하락한다는 설명은 틀리다.
① 위험회피형은 같은 위험 증가에 더 높은 위험할증을 요구한다. ② 기대수익률 ≥ 요구수익률일 때 투자한다. ④ 위험과 수익은 비례한다. ⑤ 위험추구형 투자자의 정의이다.
25번
부동산투자분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 투자의 가치를 측정하는데 있어서 화폐의 시간가치를 고려한 방법으로는 순현재가치법, 내부수익률법, 회계이익률법(평균수익률법) 등이 있다.
2. 순현재가치법이란 장래 기대되는 소득의 현재가치 합계와 투자비용으로 지출된 금액의 현재가치 합계를 서로 비교하여 투자결정을 하는 방법을 말한다.
3. 내부수익률이란 순현가를 ‘0’으로 만드는 할인율을 말한다.
4. 순현재가치법으로 타당성이 있는 사업이 내부수익률법으로는 타당성이 없을 수도 있다.
5. 비율분석법에 의한 투자대안 판단시 사용지표에 따라 투자결정이 달라질 수 있다.
정답 1번
해설. ① 회계이익률법(평균수익률법)은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 비할인기법이므로 틀린 설명이다.
할인기법은 순현재가치법, 내부수익률법, 수익성지수법 등이다. ② 순현재가치법의 정의, ③ 내부수익률은 NPV를 0으로 만드는 할인율, ④ 두 방법의 결론이 다를 수 있다, ⑤ 비율분석은 지표에 따라 결론이 달라질 수 있다.
26번
부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 지분투자방식에는 조인트 벤처(Joint Venture), 리츠(REITs) 등이 있다.
2. 주택저당담보부채권(MBB)은 조기상환의 위험부담을 투자자에게 전가한다.
3. 유동화자산은 자산유동화의 대상이 되는 자산으로서 채권, 부동산, 기타 재산권을 말한다.
4. 역저당(Reverse Mortgage)제도란 대출자가 차입자의 주택을 담보로 매기간 마다 정기적으로 일정액을 지불하는 제도이다.
5. 대출금이 과도한 경우 차입자의 채무불이행 가능성이 커질 위험이 있다.
정답 2번
해설. ② 주택저당담보부채권(MBB)은 발행기관이 저당채권 집합을 보유하고 원리금 수취권과 조기상환 위험을 부담하는 채권이므로, 조기상환위험을 투자자에게 전가한다는 설명은 틀리다(조기상환위험이 투자자에게 넘어가는 것은 MPTS).
① 지분투자, ③ 유동화자산의 범위, ④ 역저당(주택연금), ⑤ 과도한 대출의 채무불이행 위험은 옳다.
27번
화폐의 시간가치 계산에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 주택마련을 위해 은행으로부터 원리금균등분할상환 방식으로 주택구입자금을 대출한 가구가 매월 상환할 금액을 산정하는 경우 저당상수를 사용한다.
2. 현재 5억원인 주택이 매년 5%씩 가격이 상승한다고 가정할 때, 일시불의 미래가치계수를 사용하여 10년 후의 주택가격을 산정할 수 있다.
3. 정년퇴직자가 매월 연금형태로 받는 퇴직금을 일정기간 적립한 후에 달성되는 금액을 산정할 경우 연금의 미래가치계수를 사용한다.
4. 10년 후에 1억원이 될 것으로 예상되는 토지의 현재가치를 계산할 경우 일시불의 현재가치계수를 사용한다.
5. 연금의 미래가치계수는 저당상수의 역수이다.
정답 5번
해설. ⑤ 연금의 미래가치계수의 역수는 감채기금계수이다. 저당상수는 연금의 현재가치계수의 역수이므로 틀린 설명이다.
① 원리금균등상환액 = 대출액 × 저당상수. ② 미래 주택가격 = 현재가격 × 일시불의 미래가치계수. ③ 매기 적립액의 미래 합계 → 연금의 미래가치계수. ④ 미래 일시금의 현재가치 → 일시불의 현재가치계수.
28번
다음 조건에서 대상부동산의 순영업소득(NOI)은?
○ 건축연면적: 1,800m²
○ 유효임대면적 비율: 80%(건축연면적 대비)
○ 연 평균임대료: 5,000원/m²
○ 영업경비율: 50%(유효조소득 기준)
○ 평균공실률: 10%
○ 연간 부채상환액: 500원/m²(유효임대면적 기준)
1. 320만원
2. 324만원
3. 332만원
4. 340만원
5. 380만원
정답 2번
해설. ② 324만원이다.
풀이: 유효임대면적 = 1,800 × 0.8 = 1,440m²
가능총소득 = 1,440 × 5,000원 = 720만원
유효총소득 = 720 × (1 − 0.1) = 648만원
영업경비 = 648 × 0.5 = 324만원
순영업소득 = 648 − 324 = 324만원
부채상환액은 순영업소득 이후 단계(세전현금흐름)에서 차감하므로 NOI 계산에 넣지 않는다.
29번
A, B, C 3개의 부동산자산으로 이루어진 포트폴리오가 있다. 이 포트폴리오의 자산비중 및 경제상황별 예상 수익률 분포가 다음 표와 같을 때 전체 포트폴리오의 기대수익률은?(다만, 호황과 불황의 확률은 각각 50%임)
구분포트폴리오 비중(%)호황 시 예상 수익률(%)불황 시 예상 수익률(%)
A 부동산2064
B 부동산3084
C 부동산50102
1. 5.0%
2. 5.2%
3. 5.4%
4. 5.6%
5. 5.8%
정답 5번
해설. ⑤ 5.8%이다.
풀이: 자산별 기대수익률 = 호황 수익률×0.5 + 불황 수익률×0.5
A = 6×0.5 + 4×0.5 = 5%
B = 8×0.5 + 4×0.5 = 6%
C = 10×0.5 + 2×0.5 = 6%
포트폴리오 = 0.2×5 + 0.3×6 + 0.5×6 = 1.0 + 1.8 + 3.0 = 5.8%
30번
"甲은 현금으로 5억원을 투자하여 순영업소득이 연간 8천만원, 저당지불액이 연간 4천만원인 부동산을 8억원에 구입하였다." 제시된 내용에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 종합환원율은 10%이다.
2. 저당비율은 37.5%이다.
3. 자본회수기간은 10년이다.
4. 지분환원율은 7%이다.
5. 부채감당률은 2이다.
정답 4번
해설. ④ 지분환원율 = 세전현금흐름 / 지분투자액 = (8천만원 − 4천만원) / 5억원 = 8%이므로 7%라는 설명은 틀리다.
① 종합환원율 = 8천만원 / 8억원 = 10%
② 저당비율 = 대출 3억원 / 가치 8억원 = 37.5%
③ 자본회수기간 = 8억원 / 8천만원 = 10년
⑤ 부채감당률 = 8천만원 / 4천만원 = 2
31번
주택금융에 관한 설명으로 옳은 것은?(다만, 다른 조건은 동일함)
1. 원금균등상환방식과 원리금균등상환방식의 1회차 월 불입액은 동일하다.
2. 변동금리이자율과 고정금리이자율이 같고 향후 금리상승이 예상되는 경우 차입자는 변동금리 대출이 고정금리 대출보다 유리하다.
3. 일반적으로 차입자의 소득과 담보부동산의 가치는 시간이 지날수록 증가하는 경향으로 인해 차입자의 채무불이행 위험이 높아진다.
4. 변동금리부 주택담보대출 이자율의 조정주기가 짧을수록 이자율변동의 위험은 차입자에서 대출자로 전가된다.
5. 차입자가 대출액을 중도상환 할 경우 원금균등상환방식은 원리금균등상환방식보다 대출잔액이 적다.
정답 5번
해설. ⑤ 원금균등상환방식은 초기부터 원금을 더 많이 갚으므로 같은 시점에 중도상환할 경우 원리금균등상환방식보다 대출잔액이 적다. 따라서 옳다.
① 1회차 불입액은 원금균등방식이 더 많다. ② 금리상승이 예상되면 고정금리가 차입자에게 유리하다. ③ 소득과 담보가치가 증가하면 채무불이행 위험은 낮아진다. ④ 조정주기가 짧을수록 금리위험은 대출자에서 차입자로 전가된다.
32번
우리나라의 부동산투자회사에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 부동산투자회사는 자기관리 부동산투자회사, 위탁관리 부동산투자회사, 기업구조조정 부동산투자회사로 구분된다.
2. 기업구조조정 부동산투자회사는 회사의 실체가 없는 명목회사로 법인세 면제 혜택이 없다.
3. 자산관리회사를 설립하려는 자는 일정한 자격요건을 갖춘 자산운용전문인력 5인 이상을 확보하여야 한다.
4. 부동산투자회사법에 의한 부동산개발사업이란 토지를 택지ㆍ공장용지 등으로 개발하거나 건축물이나 그 밖의 인공구조물을 신축하거나 재축하는 사업을 말한다.
5. 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용업무를 자산관리회사에게 위탁하여야 한다.
정답 2번
해설. ② 기업구조조정 부동산투자회사는 본점 외 지점을 두지 않고 상근 임직원이 없는 명목회사이지만, 배당가능이익의 90% 이상을 배당하면 법인세 과세에서 배당액을 공제받는 등 세제 혜택이 있으므로 틀린 설명이다.
① 부동산투자회사법 제2조 제1호, ④ 같은 조 제4호(부동산개발사업의 정의), ⑤ 제22조의2 제1항은 옳다. ③ 자산관리회사는 자산운용 전문인력을 일정 수 이상 상근으로 두어야 한다(제22조의3).
※ 현행 부동산투자회사법 기준에 맞게 보기를 고쳤다.
33번
부동산투자에 있어서 위험관리 방안으로 틀린 것은?
1. 요구수익률을 결정하는데 있어 감수해야 하는 위험의 정도에 따라 위험할증률을 더한다.
2. 사업위험 감소를 위해 투자자는 경제환경 변화에 민감한 업종인 단일 임차인 보다는 다양한 업종의 임차인으로 구성한다.
3. 투자에서 발생되는 위험의 일부를 보험회사 등에 전가하기 위해 보험에 가입한다.
4. 위험관리 방법으로 요구수익률을 하향조정하고, 민감도분석, 평균분산분석 등을 실시한다.
5. 위험을 회피하는 방법으로 투자의 부적격 자산을 투자안에서 제외시킨다.
정답 4번
해설. ④ 위험이 있는 투자에서는 요구수익률을 상향조정(위험할증률 가산)해야 하므로 하향조정한다는 설명은 틀리다.
① 위험할증률 가산, ② 임차인 다양화로 위험 분산, ③ 보험을 통한 위험전가, ⑤ 부적격 자산 제외로 위험회피는 옳은 위험관리 방안이다. 민감도분석·평균분산분석도 위험분석 기법이다.
34번
감정평가절차상 지역분석과 개별분석에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 지역분석이 일반적으로 개별분석보다 선행한다.
2. 개별요인은 당해 토지의 가격형성에 영향을 미치는 개별적인 상태, 조건 등의 제반요인을 말한다.
3. 지역분석에서는 개별분석에서 파악된 자료를 근거로 대상부동산의 최유효이용을 판정한다.
4. 인근지역의 범위는 고정적ㆍ경직적인 것이 아니라 유동적ㆍ가변적이다.
5. 동일수급권은 인근지역을 포함하고, 인근지역과 상호관계에 있는 유사지역이 존재하는 공간적 범위다.
정답 3번
해설. ③ 대상부동산의 최유효이용 판정은 개별분석에서 한다. 지역분석은 인근지역의 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 작업이므로 틀린 설명이다.
① 지역분석이 개별분석에 선행한다. ② 개별요인의 정의. ④ 인근지역의 범위는 가변적이다. ⑤ 동일수급권은 인근지역과 유사지역을 포함하는 권역이다.
35번
부동산감정평가의 부동산가격제원칙에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 대체의 원칙에서 대체관계가 성립되기 위해서는 부동산 상호간 또는 부동산과 일반재화 상호간에 용도, 효용, 가격 등이 동일성 또는 유사성이 있어야 한다.
2. 균형의 원칙에서 부동산의 유용성이 최고로 발휘되기 위해서는 부동산을 둘러싼 외부환경과의 균형이 중요하다.
3. 기여의 원칙은 부동산의 구성요소가 전체에 기여하는 정도가 가장 큰 사용방법을 선택해야 한다는 점에서 용도의 다양성, 병합ㆍ분할의 가능성 등이 그 성립근거가 된다.
4. 부동산의 가격도 경쟁에 의해 결정되며, 경쟁이 있으므로 초과이윤이 소멸되고 대상부동산은 그 가격에 적합한 가격을 갖게 되는데, 이를 경쟁의 원칙이라 한다.
5. 변동의 원칙은 부동산의 자연적 특성인 영속성과 인문적 특성인 용도의 다양성, 위치의 가변성 등을 성립근거로 한다.
정답 2번
해설. ② 부동산을 둘러싼 외부환경과의 균형(적합)을 중시하는 것은 적합의 원칙이다. 균형의 원칙은 부동산 내부 구성요소 사이의 균형을 말하므로 틀린 설명이다.
① 대체의 원칙, ③ 기여의 원칙, ④ 경쟁의 원칙, ⑤ 변동의 원칙에 관한 설명은 옳다.
36번
표준지공시지가의 이의신청에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 토지소유자, 토지이용자 이외의 자는 표준지공시지가에 대한 이의를 신청할 수 없다.
2. 이의신청은 표준지공시지가의 공시일부터 30일 이내에 신청할 수 있다.
3. 이의신청을 하려는 자는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.
4. 국토교통부장관은 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다.
5. 국토교통부장관은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때는 해당 표준지공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다.
정답 1번
해설. ① 부동산 가격공시에 관한 법률 제7조 제1항은 '표준지공시지가에 이의가 있는 자'로 규정하여 토지소유자·이용자로 한정하지 않으므로 틀린 설명이다.
② 공시일부터 30일 이내에 서면으로 신청(제7조 제1항). ③ 이의신청서에 사유를 증명하는 서류 첨부(시행령 제12조). ④⑤ 기간 만료일부터 30일 이내 심사·서면통지, 타당하면 조정·재공시(제7조 제2항).
※ 현행 부동산 가격공시에 관한 법률 기준에 맞게 보기를 고쳤다.
37번
시산가액의 조정에 관한 설명으로 옳은 것은?
1. 부동산가격은 3면 등가성의 원리로 인해 어느 방식으로 평가하여도 가격이 동일하기 때문에 조정 작업이 필요 없다.
2. 시산가액의 조정은 감정평가 3방식에 의해 산출한 시산가액을 산술평균하는 것만을 말한다.
3. 시산가액의 조정은 평가 시 사용된 자료의 양, 정확성 및 적절성 등을 고려하여 각각의 방법에 가중치를 두어 가격을 결정하는 것이다.
4. 3가지 평가방식을 적용시켜 각각 산출한 가격이 대상부동산의 최종 평가가격이다.
5. 시산가액의 조정에 사용된 확인자료는 거래사례, 임대사례, 수익사례 등의 자료를 말한다.
정답 3번
해설. ③ 시산가액 조정은 각 방법에 쓰인 자료의 양·정확성·적절성 등을 검토하여 가중치를 두고 감정평가액을 결정하는 작업이므로 옳다(감정평가에 관한 규칙 제12조).
① 현실 시장은 불완전하여 시산가액이 서로 다르므로 조정이 필요하다. ② 단순 산술평균만을 뜻하지 않는다. ④ 시산가액을 조정해야 최종 평가액이 된다. ⑤ 거래·임대·수익사례는 사례자료이지 확인자료가 아니다.
38번
대출기관에서 부동산의 담보평가 시 자산가치와 현금수지를 기준으로 최대 담보대출가능금액을 산정하는 경우, 다음 조건이 명시된 대상부동산의 최대 담보대출가능금액은 각각 얼마인가?(다만, 다른 조건은 동일함)(순서대로 자산가치기준, 현금수지기준)
○ 대상부동산의 자산가치: 20억원
○ 순영업소득: 1.2억원
○ 대부비율: 60%
○ 저당상수: 0.1
○ 부채감당률: 1.5
1. 7.2억원, 12억원
2. 7.5억원, 12억원
3. 12억원, 3.5억원
4. 12억원, 7.2억원
5. 12억원, 8억원
정답 5번
해설. ⑤ 12억원, 8억원이다.
풀이: 자산가치 기준 = 자산가치 × 대부비율 = 20억 × 0.6 = 12억원
현금수지 기준: 부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액 → 부채서비스액 = 1.2억 / 1.5 = 0.8억원
대출가능액 = 부채서비스액 / 저당상수 = 0.8억 / 0.1 = 8억원
39번
감정평가에 관한 규칙 및 감정평가 실무기준에 규정된 내용 중 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 대상물건에 대한 평가액은 적정가격 또는 적정임료로 결정함을 원칙으로 한다.
ㄴ. 산림은 산지와 입목을 구분하여 평가함을 원칙으로 한다.
ㄷ. 감가수정을 할 때에는 경제적 내용연수를 기준으로 한 정액법, 정률법 또는 상환기금법 중에서 대상물건에 가장 적합한 방법을 적용하여야 한다.
ㄹ. 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다. 다만, 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
ㅁ. 건물의 평가는 거래사례비교법에 의함을 원칙으로 한다.
1. ㄱ, ㄴ, ㄷ
2. ㄱ, ㄴ, ㄹ
3. ㄴ, ㄷ, ㄹ
4. ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
5. ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
정답 3번
해설. ③ 옳은 것은 ㄴ, ㄷ, ㄹ이다.
ㄱ(틀림) 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다(감정평가에 관한 규칙 제5조).
ㄴ(옳음) 산림은 산지와 입목을 구분하여 감정평가한다(제17조).
ㄷ(옳음) 감정평가 실무기준 3.2.1.3의 감가수정 방법이다.
ㄹ(옳음) 개별물건기준 원칙과 일괄평가(제7조).
ㅁ(틀림) 건물은 원가법을 적용한다(제15조).
※ 현행 규칙·실무기준에 맞게 보기를 고쳤다.
40번
( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
○ 원가방식: ( 가 )의 원리, 가액 - 원가법, 임대료 - 적산법
○ 비교방식: 시장성의 원리, 가액 - ( 나 ), 임대료 - 임대사례비교법
○ 수익방식: 수익성의 원리, 가액 - 수익환원법, 임대료 - ( 다 )
1. 가 - 형평성, 나 - 건물잔여법, 다 - 노선가식평가법
2. 가 - 환가성, 나 - 상환기금법, 다 - 배분법
3. 가 - 비용성, 나 - 거래사례비교법, 다 - 수익분석법
4. 가 - 효율성, 나 - 수익분석법, 다 - 현금흐름할인법
5. 가 - 공정성, 나 - 거래사례비교법, 다 - 배분법
정답 3번
해설. ③ 가 비용성, 나 거래사례비교법, 다 수익분석법이 옳다.
감정평가에 관한 규칙 제11조에 따라 원가방식은 비용성의 원리(원가법·적산법), 비교방식은 시장성의 원리(거래사례비교법·임대사례비교법 및 공시지가기준법), 수익방식은 수익성의 원리(수익환원법·수익분석법)에 기초한다.
광고

민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정

41번
대리권 없는 乙이 甲을 대리하여 丙에게 甲소유의 토지를 매도하였다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 丙이 甲에게 상당한 기간을 정하여 매매계약의 추인여부의 확답을 최고하였으나 甲의 확답이 없었던 경우, 甲이 이를 추인한 것으로 본다.
2. 乙이 甲을 단독상속한 경우, 乙은 본인 甲의 지위에서 추인을 거절할 수 있다.
3. 甲이 매매계약의 내용을 변경하여 추인한 경우, 丙의 동의가 없더라도 추인의 효력이 있다.
4. 乙이 대리권을 증명하지 못한 경우, 자신의 선택에 따라 丙에게 계약을 이행하거나 손해를 배상할 책임을 진다.
5. 甲이 丙에게 추인한 후에는 丙은 매매계약을 철회할 수 없다.
정답 5번
해설. ⑤ 상대방은 본인이 추인하기 전에만 무권대리 계약을 철회할 수 있으므로(민법 제134조), 甲이 추인한 뒤에는 丙이 철회할 수 없다. 옳은 설명이다.
① 확답이 없으면 추인을 거절한 것으로 본다(제131조). ② 무권대리인이 본인을 상속하면 추인거절은 신의칙에 반하여 허용되지 않는다. ③ 내용을 변경한 추인은 상대방 동의가 없으면 무효이다. ④ 무권대리인의 책임은 상대방의 선택에 따른다(제135조).
42번
의사표시에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 상대방 있는 단독행위에도 비진의표시에 관한 규정이 적용될 수 있다.
2. 의사표시는 상대방이 표의자의 진의 아님을 알았거나 이를 알 수 있었을 경우에는 무효이다.
3. 상대방 있는 의사표시에 관하여 제3자가 사기나 강박을 행한 경우, 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있다.
4. 교환계약의 당사자 일방이 자기 소유의 목적물의 시가에 관하여 침묵한 것은 특별한 사정이 없는 한 기망행위에 해당한다.
5. 재산을 강제로 뺏긴다는 것이 표의자의 본심으로 잠재되어 있었다 하여도 표의자가 마지못해 증여의 의사표시를 한 이상 그 의사표시는 비진의표시가 아니다.
정답 4번
해설. ④ 판례는 교환계약 당사자가 자기 목적물의 시가를 묵비하거나 허위로 높게 고지하더라도, 특별한 사정이 없으면 기망행위가 되지 않는다고 본다. 따라서 틀린 설명이다.
① 상대방 있는 단독행위에도 비진의표시 규정이 적용된다. ② 제107조 제1항 단서. ③ 제3자의 사기·강박은 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때 취소 가능(제110조 제2항). ⑤ 마지못해 한 증여도 표시된 의사가 진의이므로 비진의표시가 아니다.
43번
물권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 타인의 임야에 권원 없이 식재한 수목의 소유권은 임야소유자에게 귀속한다.
2. 지상권을 목적으로 저당권을 설정한 자는 저당권자의 동의 없이 지상권을 포기하지 못한다.
3. 전세권이 법정갱신된 경우라도 그 등기가 없으면 전세목적물을 취득한 제3자에게 대항할 수 없다.
4. 채무자가 직접점유하는 물건을 채권자가 간접점유하는 경우, 채권자는 그 물건에 대하여 유치권을 행사할 수 없다.
5. 부동산에 대항요건을 갖춘 임차권이 성립한 후 저당권이 설정되고 그 후 그 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속된 경우, 임차권은 혼동으로 소멸하지 않는다.
정답 3번
해설. ③ 전세권이 법정갱신(민법 제312조 제4항)되면 이는 법률규정에 의한 물권변동이므로 등기 없이도 전세목적물을 취득한 제3자에게 대항할 수 있다. 따라서 틀린 설명이다.
① 권원 없이 심은 수목은 토지에 부합한다. ② 저당권의 목적인 지상권은 저당권자 동의 없이 포기하지 못한다(제371조 제2항). ④ 직접점유자가 채무자이면 유치권이 성립하지 않는다. ⑤ 후순위 저당권이 있으면 혼동으로 소멸하지 않는다(제191조 제1항 단서).
44번
소유권에 기한 물권적 청구권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 미등기건물의 매수인은 건물의 매매대금을 전부 지급한 경우에는 건물의 불법점유자에 대해 직접 소유물반환청구를 할 수 있다.
2. 소유자 아닌 자의 명의로 무효인 소유권보존등기가 경료된 후 이에 기초하여 저당권이 설정된 경우, 소유자는 보존등기의 말소를 청구할 수 없다.
3. 甲이 자신의 토지 위에 무단으로 건축한 乙을 상대로 건물철거소송을 제기한 후 甲이 丙에게 토지소유권을 이전했더라도, 甲이 소유물방해배제청구권을 상실하는 것은 아니다.
4. 乙이 소유자 甲으로부터 토지를 매수하고 인도받았으나 등기를 갖추지 않고 다시 丙에게 이를 전매하고 인도한 경우, 甲은 丙에게 소유물반환청구를 할 수 있다.
5. 甲소유의 건물에 乙명의의 저당권설정등기가 불법으로 경료된 후 丙에게 저당권이전등기가 경료되었다면, 甲은 丙을 상대로 저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있다.
정답 5번
해설. ⑤ 불법 경료된 저당권설정등기가 丙에게 이전되었다면 현재 명의인인 丙을 상대로 저당권설정등기의 말소를 청구하면 된다(판례). 옳은 설명이다.
① 미등기건물 매수인은 소유권이 없어 직접 소유물반환청구를 할 수 없다. ② 무효인 보존등기의 말소를 청구할 수 있다. ③ 소유권을 이전하면 방해배제청구권도 상실한다. ④ 매수인으로부터 전매받아 점유하는 丙에게는 점유할 권리가 있어 반환청구를 할 수 없다.
45번
다음 중 동시이행의 항변권이 인정되지 않는 계약은?
1. 교환
2. 환매
3. 무상소비대차
4. 임대차
5. 도급
정답 3번
해설. ③ 무상소비대차는 대주만 의무를 지는 편무계약이므로 대가적 채무 사이의 동시이행 항변권이 인정되지 않는다.
교환·환매(매매의 일종)·임대차·도급은 모두 유상·쌍무계약으로서 서로 대가관계에 있는 채무 사이에 동시이행의 항변권(민법 제536조)이 인정된다.
46번
甲은 자신의 X토지와 乙의 Y토지를 교환하는 계약을 체결하고 乙에게 X토지의 소유권을 이전하였으나, 乙은 Y토지에 대한 소유권이전의무의 이행을 지체하고 있다. 乙은 丙에게 X토지를 매각하여 소유권을 이전하였는데, 그 후 Y토지가 수용되어 甲에게 소유권을 이전할 수 없게 되었다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 甲은 최고 없이 교환계약을 해제할 수 없다.
2. 甲은 乙에게 Y토지에 대한 수용보상금청구권의 양도를 청구할 수 없다.
3. 甲이 乙에게 배상청구할 수 있는 통상손해는 계약체결 시의 Y토지의 시가를 기준으로 산정한다.
4. 甲이 교환계약을 해제하더라도, 甲은 丙의 등기의 말소를 청구할 수 없다.
5. 만약 丙이 교환계약이 해제된 사실을 안 후에 丙의 등기가 경료되었다면, 丙은 X토지의 소유권을 취득한다.
정답 4번
해설. ④ 계약 해제의 소급효는 해제 전에 이해관계를 맺은 제3자의 권리를 해하지 못하므로(민법 제548조 제1항 단서), 甲은 해제 전 소유권을 취득한 丙의 등기 말소를 청구할 수 없다. 옳은 설명이다.
① 이행불능이면 최고 없이 해제할 수 있다(제546조). ② 대상청구권으로 수용보상금청구권 양도를 청구할 수 있다. ③ 통상손해는 이행불능 당시의 시가 기준이다. ⑤ 해제 사실을 알고 등기한 丙은 보호받지 못한다.
47번
주택임대차보호법(A)과 상가건물임대차보호법(B)상 계약존속 중에 하는 차임증액 청구의 한도를 순서대로 옳게 배열한 것은?
1. A : 3%, B : 5%
2. A : 3%, B : 8%
3. A : 5%, B : 8%
4. A : 5%, B : 5%
5. A : 5%, B : 10%
정답 4번
해설. ④ 주택은 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)(주택임대차보호법 제7조 제2항), 상가건물은 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5(5%)(상가건물 임대차보호법 시행령 제4조)를 초과하여 증액을 청구하지 못한다.
두 법 모두 증액 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못한다.
※ 현행 상가건물 임대차보호법 시행령 기준에 맞게 보기를 고쳤다.
48번
반사회적 법률행위에 해당하지 않는 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 어떤 일이 있어도 이혼하지 않기로 한 약정
2. 불법밀수에 사용될 줄 알면서 금원을 대출해주기로 한 약정
3. 법정에서 허위 진술하는 대가로 금원을 교부하기로 한 약정
4. 노름빚인 줄 알면서 이를 변제하기로 한 약정
5. 자신의 부정행위를 용서하는 대가로 처에게 부동산을 양도하되 부부관계가 유지되는 동안에는 처가 임의로 처분할 수 없다는 제한을 붙인 약정
정답 5번
해설. ⑤ 부정행위를 용서받는 대가로 처에게 부동산을 양도하되 혼인 유지 중 처분을 제한하는 약정은 혼인관계 유지를 위한 것으로서 반사회적 법률행위가 아니다(판례).
① 어떤 경우에도 이혼하지 않겠다는 약정(신분행위의 자유 제한), ② 밀수자금 대여, ③ 허위진술의 대가, ④ 도박채무의 변제약정은 모두 민법 제103조 위반으로 무효이다.
49번
甲은 이미 丙의 저당권이 설정되어 있는 乙소유의 X주택을 乙로부터 2009.4.1. 보증금 1억원에 임차하여 인도받고, 전입신고를 마친 후 2010.10.24. 현재까지 살고 있다. 2009.6.12. 丁이 乙에 대한 5천만원의 채권으로 X주택을 가압류하였으며, 2009.8.6. 다시 戊의 2번 저당권이 설정되었다. 2010.10.8. 戊의 저당권이 실행되어 X주택은 A에게 매각되었다. 배당할 금액이 2억 3천만원이며, 丙과 戊의 채권은 각각 1억원인 경우, 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 저당권자는 가압류채권자에 우선하므로 戊는 丁에 우선하여 변제받을 수 있다.
2. 甲이 임대차계약서상에 확정일자를 받았다면, 저당권자 丙에 우선하여 보증금 전액을 우선변제 받는다.
3. 戊의 저당권 실행으로 甲의 임차권은 소멸하기 때문에 甲은 A에게 주택을 인도하여야 한다.
4. 甲이 임대차계약서상에 확정일자를 받지 않은 경우에도 丁에 우선하여 변제받을 수 있다.
5. 甲은 경매절차에 참여하여 배당을 요구하거나 A에게 대항력을 주장할 수 있다.
정답 3번
해설. ③ 최선순위 저당권자 丙보다 뒤에 대항력을 갖춘 甲의 임차권은 경매로 丙의 저당권과 함께 소멸하므로(말소기준권리), 甲은 매수인 A에게 대항할 수 없고 주택을 인도하여야 한다.
① 가압류 후 설정된 저당권은 가압류채권자와 채권액에 비례하여 안분배당을 받는다. ② 확정일자가 있어도 선순위 丙보다 앞서지 못한다. ④ 확정일자가 없으면 우선변제권이 없고, 보증금 1억원은 선순위 담보권 설정 당시 기준의 소액임차인에도 해당하지 않는다. ⑤ 대항력을 주장할 수 없다.
50번
저당권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 피담보채권과 분리하여 저당권만을 양도할 수 없다.
2. 1필지의 일부에 대해서는 저당권을 설정할 수 없다.
3. 근저당부동산의 소유권을 취득한 제3자는 피담보채무가 확정된 이후에 그 채무를 채권최고액의 범위 내에서 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수 있다.
4. 저당물의 멸실로 인하여 받을 금전이 저당물의 소유자에게 지급되기 전에 그 지급청구권이 압류된 경우, 저당권자는 물상대위권을 행사할 수 있다.
5. 저당권 양도에 필요한 물권적 합의는 당사자뿐만 아니라 채무자나 물상보증인 사이에까지 있어야 한다.
정답 5번
해설. ⑤ 저당권 양도에 필요한 물권적 합의는 양도인과 양수인 사이에만 있으면 되고, 채무자나 물상보증인까지 합의할 필요는 없다(판례). 따라서 틀린 설명이다.
① 저당권은 피담보채권과 분리하여 양도하지 못한다(민법 제361조). ② 1필지 일부에는 저당권을 설정할 수 없다. ③ 제3취득자는 채권최고액까지 변제하고 소멸을 청구할 수 있다. ④ 지급 전 압류하면 물상대위가 가능하다(제370조, 제342조).
51번
지상권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 무허가건물이나 미등기건물을 위해서는 관습법상의 법정지상권이 인정될 수 없다.
2. 지상권이 설정된 토지를 양수한 자는 지상권자에게 그 토지의 인도를 청구할 수 없다.
3. 분묘기지권을 시효로 취득한 경우, 시효취득자는 분묘기지권이 성립한 때부터 토지소유자에게 지료를 지급하여야 한다.
4. 토지공유자 중 1인이 공유지분 과반수의 동의를 얻어 건물을 건축한 후 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우, 관습법상의 법정지상권이 성립한다.
5. 미등기건물을 그 대지와 함께 양수한 사람이 그 대지에 대해서만 소유권이전등기를 넘겨받은 뒤 그 대지가 경매되어 타인의 소유로 된 경우, 법정지상권이 성립한다.
정답 2번
해설. ② 지상권은 물권이므로 지상권이 설정된 토지를 양수한 자에게도 대항할 수 있고, 양수인은 지상권자에게 토지 인도를 청구할 수 없다. 옳은 설명이다.
① 무허가·미등기건물에도 관습법상 법정지상권이 인정될 수 있다. ③ 시효취득한 분묘기지권자는 토지소유자가 지료를 청구한 날부터 지료를 지급할 의무가 있다(대법원 2021.4.29. 선고 2017다228007 전원합의체). ④ 공유지 과반수 동의만으로는 성립하지 않는다. ⑤ 대지만 이전등기받은 경우 성립하지 않는다.
※ 변경된 판례 기준에 맞게 보기를 고쳤다.
52번
임대인이 임대목적물을 반환받은 경우, 임차인이 지출한 필요비의 상환청구는 그 목적물을 반환받은 날로부터 ( )내에 하여야 한다. 빈칸에 들어갈 기간은?
1. 1개월
2. 3개월
3. 6개월
4. 1년
5. 3년
정답 3번
해설. ③ 6개월이다.
임차인이 지출한 비용의 상환청구는 임대인이 목적물을 반환받은 날부터 6개월 내에 하여야 한다(민법 제654조에 의해 준용되는 제617조). 계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용·수익으로 생긴 손해배상청구도 같다.
53번
乙은 甲소유의 건물 전체를 임차하고 있던 중 甲의 동의를 얻어 이를 다시 丙에게 전대(轉貸)하였다. 다음 중 틀린 것은?
1. 丙이 건물사용의 편익을 위하여 甲의 동의를 얻어 건물에 물건을 부속했다면, 丙은 전대차종료시 甲에게 그 매수를 청구할 수 있다.
2. 丙이 건물의 부속물을 甲으로부터 매수했다면, 丙은 전대차종료시 甲에게 그 매수를 청구할 수 있다.
3. 임대차와 전대차가 모두 종료한 후에 丙이 건물을 반환하지 않고 사용하는 경우, 甲은 丙에게 차임상당의 부당이득반환을 청구할 수 있다.
4. 임대차와 전대차가 모두 종료한 경우, 丙이 甲에게 직접 건물을 반환하면 乙에 대한 건물반환의무를 면한다.
5. 甲이 乙과 임대차계약을 합의해지하면 丙의 전차권도 따라서 소멸한다.
정답 5번
해설. ⑤ 임대인과 임차인이 임대차계약을 합의해지하더라도 임대인의 동의를 얻은 전차인의 권리는 소멸하지 않는다(민법 제631조). 따라서 틀린 설명이다.
①② 전차인의 부속물매수청구권(제647조). ③ 무단 점유·사용에 대한 부당이득반환청구. ④ 전차인은 임대인에게 직접 의무를 부담하므로(제630조) 임대인에게 반환하면 임차인에 대한 반환의무도 면한다.
54번
주택임대차보호법에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 다세대주택의 임차인이 동ㆍ호수의 표시 없이 지번을 정확하게 기재하여 주민등록을 마쳤다면 대항력을 취득한다.
2. 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 한 경우, 임차인의 지위에서 경매법원에 배당요구를 하였다면 전세권에 관하여도 배당요구가 있는 것으로 본다.
3. 우선변제권을 가진 주택임차인으로부터 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수한 채권양수인도 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 있다.
4. 근저당권이 설정된 사무실용 건물이 주거용 건물로 용도 변경된 후 이를 임차한 소액임차인은 특별한 사정이 없는 한 보증금 중 일정액을 근저당권자에 우선하여 변제받을 수 있다.
5. 주택임차권의 대항력의 요건인 주민등록의 신고는 행정청이 수리하기 전이라도 행정청에 도달함으로써 바로 신고로서의 효력이 발생한다.
정답 4번
해설. ④ 판례는 근저당권 설정 당시 사무실용이던 건물이 이후 주거용으로 용도변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없으면 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 수 있다고 본다.
① 다세대주택은 동·호수까지 기재해야 공시방법으로 유효하다. ② 임차인으로서의 배당요구가 전세권에 관한 배당요구로 되지는 않는다. ③ 보증금반환채권만 양수한 자는 우선변제권자로서 배당요구를 할 수 없다. ⑤ 전입신고는 행정청이 수리한 때에 효력이 생긴다.
55번
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 관리비 징수에 관한 유효한 관리단 규약 등이 존재하지 않는 이상, 이 법상의 관리단은 공용부분에 대한 관리비를 구분소유자에게 청구할 수 없음이 원칙이다.
2. 대지사용권은 법원의 강제경매절차에 의해서라면 전유부분과 분리되어 처분될 수 있다.
3. 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분하는 것을 금지하는 취지를 등기하지 않으면, 집합건물의 대지임을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자에게 대항할 수 없다.
4. 주거용 집합건물을 철거하고 상가용 집합건물을 신축하기로 하는 재건축결의는 원칙적으로 허용되지 않는다.
5. 공용부분의 변경에 관한 사항은 원칙적으로 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 과반수의 결의로써 결정할 수 있다.
정답 3번
해설. ③ 전유부분과 대지사용권의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다(집합건물법 제20조 제3항). 옳은 설명이다.
① 관리단은 규약이 없어도 공용부분 관리비를 청구할 수 있다(판례). ② 강제경매로도 분리처분할 수 없다. ④ 재건축 결의에서 새 건물의 용도를 달리할 수 있다. ⑤ 공용부분 변경은 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상 결의가 원칙이다(제15조 제1항).
56번
다음 중 효력규정이 아닌 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 「부동산등기특별조치법」상 중간생략등기를 금지하는 규정
2. 「이자제한법」상 최고이자율을 초과하는 부분을 규율하는 규정
3. 「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」상 공익법인이 하는 기본재산의 처분에 주무관청의 허가를 요하는 규정
4. 「부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률」상 명의신탁약정에 기초한 물권변동에 관한 규정
5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」상 토지거래허가구역 내의 토지매매에 대하여 허가를 요하는 규정
정답 1번
해설. ① 부동산등기 특별조치법의 중간생략등기 금지규정은 단속규정이므로, 이를 위반한 중간생략등기 합의도 사법상 효력은 있다(판례).
② 이자제한법 최고이자율 초과 부분, ③ 공익법인의 기본재산 처분 허가, ④ 명의신탁약정에 따른 물권변동 무효(부동산실명법 제4조), ⑤ 토지거래허가(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항: 허가 없이 체결한 계약은 효력이 발생하지 않음)는 효력규정이다.
※ 현행 법령 기준에 맞게 보기를 고쳤다.
57번
미성년자 甲은 자신의 부동산을 법정대리인 乙의 동의 없이 丙에게 매각하고 丙은 다시 이 부동산을 丁에게 매각하였다. 甲이 아직 미성년자인 경우 취소권자와 취소의 상대방을 빠짐없이 표시한 것은?
1. 취소권자 : 甲, 취소의 상대방 : 丙
2. 취소권자 : 甲 또는 乙, 취소의 상대방 : 丙
3. 취소권자 : 乙, 취소의 상대방 : 丙
4. 취소권자 : 乙, 취소의 상대방 : 丙 또는 丁
5. 취소권자 : 甲 또는 乙, 취소의 상대방 : 丙 또는 丁
정답 2번
해설. ② 취소권자는 제한능력자 본인 甲과 법정대리인 乙이고(민법 제140조, 미성년자도 단독으로 취소할 수 있다), 취소의 상대방은 계약의 상대방인 丙이다(제142조).
목적물이 丁에게 전매되었더라도 취소의 의사표시는 원래 계약 상대방인 丙에게 하여야 한다.
58번
전세권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 토지전세권의 최단존속기간은 3년이다.
2. 전세권이 성립한 후 전세목적물의 소유권이 이전되면, 전세금반환채무도 신소유자에게 이전된다.
3. 전세금의 지급은 전세권의 성립요소이다.
4. 구분소유권의 객체가 될 수 없는 건물의 일부에 대한 전세권자는 건물 전체의 경매를 신청할 수 없다.
5. 전세목적물의 인도는 전세권의 성립요건이 아니다.
정답 1번
해설. ① 민법은 건물전세권에 대해서만 최단존속기간(1년)을 두고(제312조 제2항), 토지전세권의 최단존속기간은 규정하지 않으므로 틀린 설명이다.
② 목적물 양수인이 전세금반환의무를 승계한다(판례). ③ 전세금 지급은 성립요소이다. ④ 건물 일부의 전세권자는 건물 전체의 경매를 신청할 수 없다. ⑤ 목적물 인도는 성립요건이 아니다.
59번
물권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 전세권은 담보물권의 성질도 가지고 있다.
2. 관습법상 법정지상권이 붙은 건물의 양수인은 지상권등기 없이도 건물양도인의 지상권 갱신청구권을 대위행사할 수 있다.
3. 토지저당권자는 저당권설정 후 그 설정자가 그 토지에신축하여 소유하는 건물에 대하여 일괄경매를 청구할 수 있다.
4. 공유자의 1인이 지역권을 취득한 경우, 다른 공유자도 이를 취득한다.
5. 원고의 목적물 인도청구에 대해 법원이 피고의 유치권 항변을 인용하는 경우, 원고패소판결을 해야 한다.
정답 5번
해설. ⑤ 법원이 유치권 항변을 인용하면 원고 청구를 기각하는 것이 아니라 피담보채권의 변제와 상환으로 인도를 명하는 상환이행판결(원고 일부승소)을 하므로 틀린 설명이다.
① 전세권은 용익물권이면서 담보물권의 성질도 가진다. ② 건물양수인은 지상권 등기 없이도 양도인의 권리를 대위행사할 수 있다. ③ 일괄경매청구(민법 제365조). ④ 공유자 1인이 취득한 지역권은 다른 공유자도 취득한다(제295조 제1항).
60번
乙은 제3자의 가압류등기가 있는 甲소유의 부동산을 甲으로부터 매수하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 甲의 소유권이전등기의무 및 가압류등기의 말소의무와 乙의 대금지급의무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행관계에 있다.
2. 甲은 乙에 대한 매매대금채권을 자동채권으로 하여 상계적상에 있는 乙의 甲에 대한 대여금채권과 상계할 수 없다.
3. 甲의 乙에 대한 매매대금채권이 전부명령에 의해 압류채권자인 丙에게 이전된 경우, 乙은 丙의 대금청구에 대해 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다.
4. 甲과 乙의 채무가 동시이행관계에 있더라도 甲의 매매대금채권은 그 지급기일부터 소멸시효가 진행한다.
5. 乙이 대금채무를 선이행하기로 약정했더라도 그 이행을 지체하는 동안 甲의 채무의 이행기가 도래하였다면, 특별한 사정이 없는 한 甲과 乙의 채무는 동시이행관계에 있다.
정답 3번
해설. ③ 채권이 전부명령으로 이전되더라도 채권의 동일성이 유지되므로, 乙은 전부채권자 丙의 대금청구에 대해 동시이행 항변권을 행사할 수 있다. 따라서 틀린 설명이다.
① 소유권이전 및 가압류등기 말소의무와 대금지급의무는 동시이행관계이다. ② 항변권이 붙은 채권을 자동채권으로 하여 상계할 수 없다. ④ 동시이행관계라도 소멸시효는 이행기부터 진행한다. ⑤ 선이행의무 지체 중 상대방 이행기가 오면 동시이행관계가 된다.
61번
매매의 일방예약에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 매매의 일방예약은 언제나 채권계약이다.
2. 본계약 성립 전에 일방이 예약내용을 변경하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다.
3. 부동산소유권이전을 내용으로 하는 본계약의 예약완결권은 가등기할 수 있다.
4. 예약완결권의 제척기간이 지난 후에 상대방이 예약목적물인 부동산을 인도받았다면, 예약완결권은 제척기간의 경과로 소멸하지 아니한다.
5. 매매예약완결권의 제척기간이 도과하였는지의 여부는 법원의 직권조사사항이다.
정답 4번
해설. ④ 예약완결권은 제척기간이 지나면 당연히 소멸하며, 상대방이 목적물을 인도받았다는 사정이 있어도 마찬가지이다(판례). 따라서 틀린 설명이다.
① 매매의 일방예약은 채권계약이다. ② 일방적으로 예약 내용을 바꿀 수 없다. ③ 예약완결권은 가등기로 보전할 수 있다. ⑤ 제척기간 경과 여부는 법원의 직권조사사항이다.
62번
다음 중 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되는 경우는?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 1억원을 차용하면서 시가 2억원 상당의 부동산에 대해 대물변제의 예약을 하고 가등기한 경우
2. 1억원의 토지매매대금의 지급담보와 그 불이행의 경우의 제재를 위해 2억원 상당의 부동산에 가등기한 경우
3. 1천만원을 차용하면서 2천만원 상당의 고려청자를 양도담보로 제공한 경우
4. 1억원을 차용하면서 3천만원 상당의 부동산을 양도담보로 제공한 경우
5. 3억원을 차용하면서 이미 2억원의 채무에 대한 저당권이 설정된 4억원 상당의 부동산에 가등기한 경우
정답 1번
해설. ① 가등기담보법은 소비대차(차용금)에 따른 채권을 담보하기 위해 대물변제예약을 하고, 예약 당시 목적물 가액이 차용액과 이자를 초과하는 경우에 적용된다(제1조). 1억원 차용에 2억원 부동산을 가등기했으므로 적용된다.
② 매매대금 채권은 소비대차가 아니다. ③ 동산(고려청자)은 적용 대상이 아니다. ④ 가액(3천만원)이 차용액보다 적다. ⑤ 선순위 채무 2억원을 빼면 가액 2억원이 차용액 3억원에 못 미친다.
63번
甲종중은 자신의 X토지를 적법하게 종원(宗員) 乙에게 명의신탁하였다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 乙이 평온, 공연하게 10년간 X토지를 점유한 경우, 乙은 이를 시효취득할 수 있다.
2. 제3자가 X토지를 불법점유하는 경우, 甲은 소유권에 기하여 직접 방해배제를 청구할 수 있다.
3. 甲이 명의신탁해지를 원인으로 하고 소유권에 기하여 乙에게 행사하는 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다.
4. 乙이 丙에게 X토지를 매도하여 이전등기한 경우, 丙이 악의라면 X토지의 소유권을 취득하지 못한다.
5. 乙이 X토지 위에 건물을 지어 소유하던 중 명의신탁이 해지되어 X토지의 등기명의가 甲으로 환원된 경우, 乙은 관습법상의 법정지상권을 취득한다.
정답 3번
해설. ③ 명의신탁 해지를 원인으로 하되 소유권에 기하여 행사하는 등기청구권은 물권적 청구권이므로 소멸시효에 걸리지 않는다(판례). 옳은 설명이다.
종중의 명의신탁은 부동산실명법 제8조 특례로 유효하다. ① 수탁자는 타주점유이므로 시효취득할 수 없다. ② 대외적 소유자는 수탁자이므로 신탁자는 직접 방해배제를 청구할 수 없다. ④ 수탁자로부터 취득한 제3자는 선의·악의를 불문하고 소유권을 취득한다. ⑤ 관습법상 법정지상권이 성립하지 않는다.
64번
복대리에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 복대리인은 그 권한 내에서 대리인을 대리한다.
2. 복대리인은 제3자에 대하여 대리인과 동일한 권리의무가 있다.
3. 임의대리인은 본인의 승낙이 있으면 복대리인을 선임할 수 있다.
4. 부득이한 사유로 복대리인을 선임한 법정대리인은 그 선임감독에 관해서만 책임이 있다.
5. 임의대리인이 본인의 지명에 의하여 복대리인을 선임한 경우에는 그 불성실함을 알고 본인에 대한 통지나 그 해임을 게을리한 때가 아니면 책임이 없다.
정답 1번
해설. ① 복대리인은 그 권한 내에서 '본인'을 대리하므로(민법 제123조 제1항) 대리인을 대리한다는 설명은 틀리다.
② 제123조 제2항. ③ 임의대리인은 본인의 승낙이나 부득이한 사유가 있으면 복대리인을 선임할 수 있다(제120조). ④ 제122조 단서. ⑤ 제121조 제2항.
65번
다음 중 법률행위의 효력이 확정적이지 않은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 불공정한 법률행위
ㄴ. 피성년후견인의 법률행위
ㄷ. 무권대리인의 법률행위
ㄹ. 부동산 공유자의 상호명의신탁
ㅁ. 강박으로 인해 12년 전에 한 부동산의 증여
1. ㄱ, ㄴ
2. ㄴ, ㄷ
3. ㄷ, ㄹ
4. ㄹ, ㅁ
5. ㄱ, ㅁ
정답 2번
해설. ② ㄴ, ㄷ이다.
ㄴ 피성년후견인의 법률행위는 취소할 수 있는 행위로서 취소 전까지 유동적 유효이다(민법 제10조). ㄷ 무권대리행위는 본인의 추인 여부에 따라 효력이 정해지는 유동적 무효이다.
ㄱ 불공정한 법률행위는 확정적 무효(제104조), ㄹ 구분소유적 공유의 상호명의신탁은 부동산실명법 적용 예외로 유효, ㅁ 강박 후 10년이 지나 취소권이 소멸(제146조)하여 확정적으로 유효이다.
66번
유치권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 유치권의 성립을 배제하는 당사자의 특약은 유효하다.
2. 채무자 이외의 제3자의 소유물에도 유치권이 성립할 수 있다.
3. 계약명의신탁의 신탁자는 매매대금 상당의 부당이득반환청구권을 피담보채권으로 하여, 자신이 점유하는 신탁부동산에 대해 유치권을 행사할 수 있다.
4. 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권이 성립하지 않는다.
5. 임차인의 비용상환청구권은 유치권의 피담보채권이 될 수 있다.
정답 3번
해설. ③ 계약명의신탁 신탁자의 매매대금 상당 부당이득반환청구권은 신탁부동산 자체로부터 발생한 채권이 아니어서 목적물과의 견련성이 없으므로 유치권의 피담보채권이 될 수 없다(판례). 따라서 틀린 설명이다.
① 유치권 배제특약은 유효하다. ② 제3자 소유물에도 성립한다. ④ 불법행위로 점유를 시작하면 성립하지 않는다(민법 제320조 제2항). ⑤ 필요비·유익비상환청구권은 피담보채권이 된다.
67번
저당권자에게 인정되지 않는 것은?
1. 물상대위권
2. 우선변제권
3. 저당물반환청구권
4. 피담보채권의 처분권
5. 저당물방해배제청구권
정답 3번
해설. ③ 저당권은 목적물을 점유하지 않는 권리이므로 저당물반환청구권은 인정되지 않는다.
저당권자에게는 ① 물상대위권(민법 제370조, 제342조), ② 우선변제권, ④ 피담보채권과 함께 저당권을 처분할 권리, ⑤ 저당권 침해에 대한 방해제거·예방청구권(제370조, 제214조)이 인정된다.
68번
乙이 甲으로부터 건물을 임차하여 보증금을 지급하고 사용하던 중 임대차기간이 만료하기 전에 건물이 전소되었다. 다음 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 甲의 귀책사유로 건물이 전소된 경우, 乙은 건물반환채무를 면한다.
2. 乙의 귀책사유로 건물이 전소된 경우, 乙은 甲에게 건물반환채무의 이행불능에 따른 손해배상책임을 진다.
3. 甲, 乙 모두의 귀책사유 없이 건물이 전소된 경우, 乙은 甲에게 보증금 반환을 청구할 수 있다.
4. 乙의 귀책사유로 건물이 전소된 경우, 乙은 원칙적으로 甲에 대한 보증금반환청구권을 상실한다.
5. 만일 임대차 종료 후 甲의 건물인도 수령지체 중에 乙의 경과실로 건물이 전소된 경우, 乙은 甲에게 건물반환채무불이행에 따른 손해배상책임을 지지 않는다.
정답 4번
해설. ④ 임차인의 귀책사유로 건물이 멸실되어도 보증금반환청구권이 상실되는 것은 아니고, 임대인의 손해배상채권이 보증금에서 공제될 뿐이므로 틀린 설명이다.
① 임대인의 귀책이면 임차인은 반환채무를 면한다. ② 임차인의 귀책이면 이행불능 손해배상책임을 진다. ③ 쌍방 귀책사유가 없으면 위험부담에 따라 보증금 반환을 청구할 수 있다. ⑤ 채권자지체 중에는 고의·중과실에 대해서만 책임을 진다(민법 제401조).
69번
법률행위의 무효 또는 취소에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 취소할 수 있는 법률행위를 추인한 후에는 취소하지 못한다.
2. 법률행위의 일부분이 무효인 때는 원칙적으로 그 전부를 무효로 한다.
3. 비진의표시로 무효인 법률행위를 당사자가 그 무효임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위로 본다.
4. 법정대리인은 취소의 원인이 종료하기 전에는 취소할 수 있는 법률행위를 추인할 수 없다.
5. 무효인 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자가 그 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정될 때에는 다른 법률행위로서 효력을 가진다.
정답 4번
해설. ④ 법정대리인은 취소의 원인이 소멸되기 전에도 추인할 수 있으므로(민법 제144조 제2항) 틀린 설명이다.
① 추인 후에는 취소하지 못한다(제143조 제1항). ② 일부무효는 전부무효가 원칙(제137조). ③ 무효임을 알고 추인하면 새로운 법률행위로 본다(제139조). ⑤ 무효행위의 전환(제138조).
70번
조건에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 상대방이 동의하면 해제의 의사표시에 조건을 붙이는 것이 허용된다.
ㄴ. 甲이 乙에게 '丙이 사망하면 부동산을 주겠다'고 한 약정은 정지조건부 증여이다.
ㄷ. 해제조건이 법률행위의 당시에 이미 성취할 수 없는 것인 경우에는 그 법률행위는 무효로 한다.
ㄹ. 당사자가 조건 성취의 효력을 그 성취 전에 소급할 의사를 표시하더라도, 당사자 사이에서 법률행위는 조건이 성취한 때부터 효력이 생긴다.
1. ㄱ
2. ㄴ
3. ㄱ, ㄷ
4. ㄴ, ㄹ
5. ㄷ, ㄹ
정답 1번
해설. ① ㄱ만 옳다.
ㄱ 단독행위에는 원칙적으로 조건을 붙일 수 없으나 상대방이 동의하면 허용된다.
ㄴ 사람의 사망은 반드시 도래하므로 불확정기한부 증여이다.
ㄷ 불능조건이 해제조건이면 조건 없는 법률행위가 된다(민법 제151조 제3항).
ㄹ 당사자가 소급 의사를 표시하면 그 의사에 따른다(제147조 제3항).
71번
저당권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 저당권 설정 전에 지상권이 설정된 토지가 그 저당권실행으로 매각된 경우, 그 지상권은 소멸한다.
2. 저당권의 피담보채권 소멸 후 그 말소등기 전에 피담보채권의 전부명령을 받아 저당권이전등기를 경료한 자는 그 저당권을 취득할 수 있다.
3. 공동저당의 목적인 여러 부동산 중 일부 부동산의 매각대금을 먼저 배당하는 경우, 공동저당권자는 그 대금에서 피담보채권 전부를 우선변제 받을 수 없다.
4. 구분소유건물의 전유부분만을 경락받아 매각대금을 다 낸 자는 그 대지사용권을 취득하지 못한다.
5. 저당권의 효력은 부합물에 미친다는 민법규정은 임의규정이다.
정답 5번
해설. ⑤ 저당권의 효력이 부합물과 종물에 미친다는 민법 제358조 본문은 '법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면' 적용하지 않으므로(같은 조 단서) 임의규정이다. 옳은 설명이다.
① 저당권보다 먼저 설정된 지상권은 매각으로 소멸하지 않는다. ② 피담보채권 소멸 후의 저당권이전등기는 무효이다. ③ 이시배당 시 피담보채권 전부를 우선변제받을 수 있다(제368조 제2항). ④ 전유부분 매수인은 대지사용권도 취득한다.
72번
甲소유의 토지에 乙명의로 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 경료되어 있다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 가등기가 있다고 해서 乙이 甲에게 소유권이전등기를 청구할 법률관계의 존재가 추정되지는 않는다.
2. 乙이 가등기에 기한 본등기를 하면 乙은 가등기를 경료한 때부터 토지에 대한 소유권을 취득한다.
3. 甲이 토지에 대한 소유권을 丙에게 이전한 뒤 乙이 본등기를 하려면 丙에게 등기청구권을 행사하여야 한다.
4. 乙의 가등기 후 甲이 丁에게 저당권을 설정해주고, 乙이 본등기를 하면 乙은 丁을 위한 물상보증인의 지위에 있게 된다.
5. 乙은 가등기된 소유권이전청구권을 가등기에 대한 부기등기의 방법으로 타인에게 양도할 수 없다.
정답 1번
해설. ① 가등기에는 추정력이 없으므로, 가등기가 있다고 하여 소유권이전등기를 청구할 법률관계의 존재가 추정되지 않는다(판례). 옳은 설명이다.
② 본등기의 순위는 가등기 순위에 따르나, 물권변동의 효력은 본등기를 한 때 생긴다. ③ 본등기는 가등기의무자인 甲을 상대로 청구한다. ④ 본등기를 하면 중간의 저당권등기는 직권말소된다. ⑤ 가등기된 청구권은 부기등기 방법으로 양도할 수 있다.
73번
계약당사자의 확정에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 계약당사자의 확정에 관한 문제는 일반적으로 의사표시 해석의 문제이다.
2. 甲이 대리인 乙을 통하여 계약을 체결하는 경우, 상대방 丙이 乙을 통하여 甲과 계약을 체결하려는 데 의사가 일치하였다면 乙의 대리권 존부 문제와는 무관하게 甲과 丙이 그 계약의 당사자가 된다.
3. 乙이 부동산 경매절차에서 甲이 제공한 자금으로 2010년 5월 자기 명의로 낙찰받은 경우, 부동산의 매수인은 甲이 아니라 乙이다.
4. 甲이 배우자인 乙을 대리하여 은행과 乙의 실명확인 절차를 거쳐 乙 명의의 예금계약을 체결한 경우, 금융기관이 자금출연자가 甲이라는 사실을 알고 있었다면 예금계약의 당사자는 甲이 되는 것이 원칙이다.
5. 甲에 대한 대출한도를 회피하기 위하여 乙을 형식상의 주채무자로 내세우고 은행도 이를 양해하여 乙에게는 채무자로서의 책임을 지우지 않을 의도로 乙명의로 대출해 준 경우, 乙을 대출계약의 당사자로 볼 수 없다.
정답 4번
해설. ④ 예금계약의 당사자는 원칙적으로 실명확인 절차를 거쳐 예금명의자로 된 자이며, 금융기관이 출연자가 다른 사람임을 알았다는 사정만으로는 출연자를 당사자로 보지 않는다(대법원 전원합의체 판례). 따라서 틀린 설명이다.
① 당사자 확정은 의사표시 해석의 문제. ② 쌍방의 의사가 일치하면 그 자가 당사자. ③ 경매는 명의인이 매수인이다. ⑤ 통정한 형식상 명의인은 당사자가 아니다.
74번
점유물반환청구권에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 乙의 점유보조자 甲은 원칙적으로 점유물반환청구권을 행사할 수 없다.
2. 乙이 甲을 기망하여 甲으로부터 점유물을 인도받은 경우, 甲은 乙에게 점유물반환청구권을 행사할 수 있다.
3. 甲이 점유하는 물건을 乙이 침탈한 경우, 甲은 침탈당한 날로부터 1년 내에 점유물의 반환을 청구하여야 한다.
4. 직접점유자 乙이 간접점유자 甲의 의사에 반하여 점유물을 丙에게 인도한 경우, 甲은 丙에게 점유물반환청구권을 행사할 수 없다.
5. 甲이 점유하는 물건을 乙이 침탈한 후 乙이 이를 선의의 丙에게 임대하여 인도한 경우, 甲은 丙에게 점유물반환청구권을 행사할 수 없다.
정답 2번
해설. ② 기망에 의하여 점유를 넘겨준 것은 점유자의 의사에 의한 이전이므로 '침탈'에 해당하지 않아 점유물반환청구권을 행사할 수 없다. 따라서 틀린 설명이다.
① 점유보조자는 점유자가 아니다. ③ 침탈당한 날부터 1년 내에 행사하여야 한다(민법 제204조 제3항). ④ 직접점유자의 임의 인도는 침탈이 아니다. ⑤ 침탈자의 선의의 특별승계인에게는 청구할 수 없다(제204조 제2항).
75번
등기를 해야 물권변동이 일어나는 경우를 모두 고른 것은?
ㄱ. 혼동에 의한 저당권의 소멸
ㄴ. 교환에 의한 부동산 소유권취득
ㄷ. 존속기간 만료에 의한 지상권의 소멸
ㄹ. 매매예약완결권 행사에 의한 부동산 소유권취득
ㅁ. 집합건물의 구분소유권을 취득하는 자의 공용부분에 대한 지분 취득
1. ㄱ, ㄴ
2. ㄴ, ㄹ
3. ㄷ, ㅁ
4. ㄹ, ㅁ
5. ㄱ, ㄷ
정답 2번
해설. ② ㄴ, ㄹ이다.
ㄴ 교환과 ㄹ 매매예약완결권 행사에 의한 소유권취득은 법률행위에 의한 물권변동이므로 등기해야 효력이 생긴다(민법 제186조).
ㄱ 혼동, ㄷ 존속기간 만료에 의한 소멸은 등기 없이 효력이 생기고, ㅁ 공용부분 지분은 전유부분 처분에 따르며 등기가 필요 없다(집합건물법 제13조).
76번
甲이 자기 소유의 X건물을 乙에게 임대하여 인도한 경우에 대한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
ㄱ. 乙은 특별한 사정이 없는 한, 甲에게 반환할 때까지 선량한 관리자의 주의로 X건물을 보존하여야 한다.
ㄴ. X건물의 멸실로 인하여 乙의 甲에 대한 채무불이행책임이 문제되는 경우, 乙의 귀책사유에 대한 증명책임은 甲에게 있다.
ㄷ. 乙이 자신의 비용으로 X건물에 증축한 부분을 甲의 소유로 귀속시키기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 부속물매수청구권을 포기하는 약정이므로 무효이다.
ㄹ. 甲이 임대차에 관한 채권에 기하여 X건물에 부속한 乙 소유의 동산을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다.
1. ㄱ, ㄴ
2. ㄱ, ㄷ
3. ㄴ, ㄷ
4. ㄴ, ㄹ
5. ㄱ, ㄹ
정답 5번
해설. ⑤ ㄱ, ㄹ이다.
ㄱ 특정물 인도채무자는 선량한 관리자의 주의로 보존해야 한다(민법 제374조). ㄹ 건물임대인의 법정질권(제650조).
ㄴ 목적물 멸실에 따른 채무불이행책임을 면하려면 임차인 乙이 자신의 귀책사유 없음을 증명해야 한다. ㄷ 증축부분을 임대인 소유로 귀속시키는 약정은 유익비상환청구권을 포기하는 취지로서 유효하다(판례).
77번
상가건물임대차보호법에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 서울에 있는 상가건물을 보증금 5억원, 월세 500만원에 임차한 경우, 임차인은 이 법상 확정일자에 의한 우선변제권을 주장할 수 있다.
2. 임차기간을 2년으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보므로, 임대인은 임차기간이 1년임을 주장할 수 있다.
3. 임차인이 상가건물을 인도받고「부가가치세법」등에 의한 사업자등록을 신청하면 사업자등록증이 교부된 다음날부터 제3자에 대한 대항력이 생긴다.
4. 대항력 있는 임차인이 적법하게 상가건물을 전대하여 전차인이 이를 직접점유하면서 그 명의로「부가가치세법」등에 의한 사업자등록을 하였다면, 임차인의 대항력이 유지된다.
5. 상가건물의 인도와 사업자등록의 요건을 구비한 임차인이 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다면, 처음의 대항력이 그대로 유지된다.
정답 4번
해설. ④ 대항력 있는 임차인이 적법하게 전대하고 전차인이 직접점유하며 그 명의로 사업자등록을 하였다면 임차인의 대항력은 유지된다(판례).
① 환산보증금 = 5억 + 500만×100 = 10억원으로 서울 기준 9억원(시행령 제2조)을 넘어 우선변제권(제5조)이 적용되지 않는다(제2조 제3항 대상 아님). ② 2년 약정은 유효하다(1년 미만만 1년으로 봄, 제9조). ③ 사업자등록을 '신청'한 다음 날부터 대항력이 생긴다(제3조). ⑤ 폐업신고로 대항력은 소멸한다.
※ 현행 적용범위 기준에 맞게 보기를 고쳤다.
78번
물권변동에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 甲이 그 소유의 토지를 乙에게 증여하면서 매매를 한 것처럼 꾸며 소유권이전등기를 해준 경우, 乙은 그 토지의 소유권을 취득한다.
2. 甲소유의 X토지에 대한 등기부가 멸실된 경우, 甲이 회복기간 내에 멸실회복등기를 하지 않으면 甲은 X토지에 대한 소유권을 상실한다.
3. 甲이 자기 소유 건물을 乙에게 매도하여 소유권이전등기를 해 준 뒤 관계서류를 위조하여 乙의 등기를 말소한 경우, 말소등기의 회복등기가 없더라도 乙은 소유권을 상실하지 않는다.
4. 甲으로부터 토지를 매수한 乙이 甲명의로 된 유효한 보존등기에 기초하여 소유권이전등기를 하지 않고 새로 등기부를 개설하여 乙명의로 보존등기를 한 경우, 乙은 소유권을 취득하지 못한다.
5. 乙이 甲의 토지를 상속한 뒤 丙에게 토지를 매도하고 직접 甲에서 丙으로 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기가 이루어진 경우, 丙은 소유권을 취득한다.
정답 2번
해설. ② 등기부가 멸실되어도 소유권은 상실되지 않으며, 회복등기기간 내에 회복등기를 하지 않았다고 소유권을 잃는 것은 아니다(판례). 따라서 틀린 설명이다.
① 원인이 실제와 달라도 실체관계에 부합하면 유효하다. ③ 등기는 효력존속요건이 아니다. ④ 이중보존등기는 뒤의 등기가 무효이다. ⑤ 상속인이 직접 한 중간생략등기도 실체관계에 부합하면 유효하다.
79번
甲과 乙이 X토지를 공유하고 있는 경우에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1. 1/5 지분권자 乙은 甲의 동의 없이 자신의 지분을 丙에게 처분하지 못한다.
2. 甲이 乙의 동의 없이 X토지 전부를 丙에게 매도한 경우, 그 매매계약은 유효하다.
3. 丙이 X토지를 불법점유하고 있는 경우, 甲은 乙의 지분에 관하여도 특별한 사정이 없는 한 단독으로 丙에게 손해배상을 청구할 수 있다.
4. 1/2 지분권자 甲이 乙의 동의 없이 X토지에 건물을 축조한 경우, 乙은 甲에게 그 건물 전부의 철거를 청구하지 못한다.
5. 2/3 지분권자 甲이 乙의 동의 없이 X토지 전부를 丙에게 사용하게 한 경우, 乙은 丙에게 X토지의 인도를 청구할 수 있다.
정답 2번
해설. ② 타인의 권리매매도 채권계약으로서 유효하므로(민법 제569조), 공유자 甲이 X토지 전부를 매도한 계약은 유효하다.
① 지분은 자유롭게 처분할 수 있다(제263조). ③ 손해배상은 자기 지분 범위에서만 청구할 수 있다. ④ 소수지분권자도 공유물에 대한 방해 상태를 제거하기 위해 건물 철거를 청구할 수 있다(판례). ⑤ 과반수 지분권자의 사용·수익 결정은 적법한 관리행위이므로 乙은 丙에게 인도를 청구할 수 없다.
80번
乙이 최고 없이 해제(해지)할 수 있는 경우를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
ㄱ. 乙이 丙 소유의 토지임을 알고서 甲으로부터 그 토지를 매수하였으나 甲의 귀책사유로 소유권이전이 불가능하게 된 경우
ㄴ. 乙로부터 부동산을 매수한 甲이 매매대금 채무의 이행기 전에 그 채무를 이행하지 않을 의사를 명백히 표시한 경우
ㄷ. 저당권이 설정된 부동산의 매도인 甲이 매수인 乙에게 특정일까지 저당권설정등기의 말소를 약속하였으나 이를 이행하지 않은 채 그 기일이 지난 경우
ㄹ. 임차인 甲이 임대인 乙에게 전대차보증금의 중도금을 수수하면서, 전대차보증금의 반환을 담보하기 위해 甲이 담보물을 제공하기로 약정하였으나 이를 이행하지 않은 경우
1. ㄱ, ㄴ
2. ㄱ, ㄷ
3. ㄴ, ㄷ
4. ㄴ, ㄹ
5. ㄷ, ㄹ
정답 1번
해설. ① ㄱ, ㄴ이다.
ㄱ 이행불능이면 최고 없이 해제할 수 있고(민법 제546조), 타인 권리임을 안 매수인도 해제할 수 있다(제570조). ㄴ 이행기 전이라도 이행거절 의사를 명백히 표시하면 최고 없이 해제할 수 있다(판례).
ㄷ 단순 이행지체이므로 상당한 기간을 정한 최고가 필요하다(제544조). ㄹ 부수적 의무 불이행에 불과하여 최고 없이 해지할 수 없다.
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