공인중개사 1차 필기 2024년 35회 기출문제

기출문제 80문항 · 제한시간 100분 · 해설 80문항

공인중개사 1차 2024년 35회 필기 시험에 실제로 출제된 문제와 정답입니다. 아래에서 문제와 해설을 그대로 읽어볼 수 있고, CBT로 풀면 자동 채점과 오답노트까지 이용할 수 있어요.

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부동산학개론(부동산감정평가론 포함)

1번
토지의 특성에 관한 설명으로 옳은 것은?
1. 부동성으로 인해 외부효과가 발생하지 않는다.
2. 개별성으로 인해 거래사례를 통한 지가 산정이 쉽다.
3. 부증성으로 인해 토지의 물리적 공급은 단기적으로 탄력적이다.
4. 용도의 다양성으로 인해 토지의 경제적 공급은 증가할 수 있다.
5. 영속성으로 인해 부동산 활동에서 토지는 감가상각을 고려하여야 한다.
정답 4번
해설. ④ 토지는 물리적 공급은 불가능하지만(부증성), 용도의 다양성 때문에 용도 전환을 통해 특정 용도의 경제적 공급은 증가할 수 있다.
① 부동성으로 인해 외부효과가 발생한다. ② 개별성으로 거래사례 비교가 어렵다. ③ 부증성으로 물리적 공급은 완전비탄력적이다. ⑤ 영속성으로 토지는 물리적 감가상각이 적용되지 않는다.
2번
토지에 관련된 용어이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
( ㄱ ): 지적제도의 용어로서, 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것
( ㄴ ): 지가공시제도의 용어로서, 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용·수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지
1. ㄱ: 필지, ㄴ: 소지
2. ㄱ: 지목, ㄴ: 나지
3. ㄱ: 필지, ㄴ: 나지
4. ㄱ: 지목, ㄴ: 나대지
5. ㄱ: 필지, ㄴ: 나대지
정답 2번
해설. ② ㄱ은 지목(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것), ㄴ은 나지(부동산 가격공시 관련 규정상 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 사용·수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지)이다.
필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위, 소지는 택지 조성 전 원재료 토지, 나대지는 나지 중 택지(건부지 예정지)이다.
3번
다음은 용도별 건축물의 종류에 관한 '건축법 시행령' 규정의 일부이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 ( ㄱ ) 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 ( ㄴ ) 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
1. ㄱ: 건축면적, ㄴ: 4층
2. ㄱ: 건축면적, ㄴ: 4개 층
3. ㄱ: 바닥면적, ㄴ: 4층
4. ㄱ: 바닥면적, ㄴ: 4개 층
5. ㄱ: 대지면적, ㄴ: 4층
정답 4번
해설. ④ 건축법 시행령 별표 1상 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택이다(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우 각각의 동으로 본다).
공동주택의 면적 기준은 '바닥면적 합계', 층수 기준은 '○개 층'으로 표현한다는 점을 기억한다(다세대 660m² 이하·4개 층 이하, 연립 660m² 초과·4개 층 이하).
4번
법령에 의해 등기의 방법으로 소유권을 공시할 수 있는 물건을 모두 고른 것은?
ㄱ. 총톤수 25톤인 기선(機船)
ㄴ. 적재용량 25톤인 덤프트럭
ㄷ. 최대 이륙중량 400톤인 항공기
ㄹ. 토지에 부착된 한 그루의 수목
1. ㄱ
2. ㄱ, ㄹ
3. ㄷ, ㄹ
4. ㄱ, ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
정답 1번
해설. ① ㄱ 총톤수 20톤 이상의 기선은 선박등기법에 따라 등기로 소유권을 공시한다.
ㄴ 덤프트럭은 건설기계관리법상 등록, ㄷ 항공기는 항공안전법상 등록으로 공시한다. ㄹ 입목등기는 입목에 관한 법률상 '수목의 집단'을 대상으로 하므로 한 그루의 수목은 등기할 수 없다(명인방법으로 공시).
5번
A광역시장은 관할구역 중 농지 및 야산으로 형성된 일단의 지역에 대해 도시개발법령상 도시개발사업(개발 후 용도: 주거용 및 상업용 택지)을 추진하면서 시행방식을 검토하고 있다. 수용방식(예정사업시행자: 지방공사)과 환지방식(예정사업시행자: 도시개발사업조합)을 비교한 설명으로 틀린 것은? (단, 보상금은 현금으로 지급하며, 주어진 조건에 한함)
1. 수용방식은 환지방식에 비해 세금감면을 받기 위한 대토(代土)로 인해 도시개발구역 밖의 지가를 상승시킬 가능성이 크다.
2. 수용방식은 환지방식에 비해 사업시행자의 개발토지(조성토지) 매각부담이 크다.
3. 사업시행자의 사업비 부담에 있어 환지방식은 수용방식에 비해 작다.
4. 사업으로 인해 개발이익이 발생하는 경우, 환지방식은 수용방식에 비해 종전 토지소유자에게 귀속될 가능성이 크다.
5. 개발절차상 환지방식은 토지소유자의 동의를 받아야 하는 단계(횟수)가 수용방식에 비해 적어 절차가 간단하다.
정답 5번
해설. ⑤ 환지방식은 환지계획 수립·환지처분 등 토지소유자의 동의·참여가 필요한 단계가 많아 절차가 복잡하고 사업기간이 길다. 동의 단계가 적어 절차가 간단한 것은 수용방식이다.
① 수용방식은 보상금으로 대체토지(대토)를 사면서 구역 밖 지가를 올릴 수 있다. ② 수용방식은 사업시행자가 조성토지를 매각해야 하는 부담이 크다. ③ 환지방식은 보상비가 들지 않아 사업비 부담이 작다. ④ 환지방식은 개발이익이 종전 토지소유자에게 귀속될 가능성이 크다.
6번
부동산개발사업에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 부동산개발의 타당성분석 과정에서 시장분석을 수행하기 위해서는 먼저 시장지역을 설정하여야 한다.
2. 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법령상 건축물을 리모델링 또는 용도변경하는 행위(다만, 시공을 담당하는 행위는 제외한다)는 부동산개발에 포함된다.
3. 민간투자사업에 있어 민간사업자가 자금을 조달하여 시설을 건설하고 일정기간 소유 및 운영을 한 후 국가 또는 지방자치단체에게 시설의 소유권을 이전하는 방식은 BOT(build-operate-transfer)방식이다.
4. 부동산개발의 유형을 신개발방식과 재개발방식으로 구분하는 경우, 도시 및 주거환경정비법령상 재건축사업은 재개발방식에 속한다.
5. 개발사업의 방식 중 사업위탁방식과 신탁개발방식의 공통점은 토지소유자가 개발사업의 전문성이 있는 제3자에게 토지소유권을 이전하고 사업을 위탁하는 점이다.
정답 5번
해설. ⑤ 사업위탁(사업수탁)방식은 토지소유권을 이전하지 않고 개발업자에게 사업을 위탁하는 방식이며, 토지소유권을 신탁회사에 이전하는 것은 신탁개발방식이다. 따라서 공통점으로 소유권 이전을 든 것은 틀리다.
① 시장분석 전에 시장지역을 설정한다. ② 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 제2조 제1호(리모델링·용도변경 포함, 시공 제외). ③ BOT 방식의 정의. ④ 재건축사업은 기존 시가지를 다시 개발하는 재개발방식에 속한다.
7번
부동산마케팅에서 4P 마케팅믹스(Marketing Mix) 전략의 구성요소를 모두 고른 것은?
ㄱ. Price(가격)
ㄴ. Product(제품)
ㄷ. Place(유통경로)
ㄹ. Positioning(차별화)
ㅁ. Promotion(판매촉진)
ㅂ. Partnership(동반자관계)
1. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
2. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅁ
3. ㄴ, ㄷ, ㅁ, ㅂ
4. ㄴ, ㄹ, ㅁ, ㅂ
5. ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ
정답 2번
해설. ② 4P 마케팅믹스는 Price(가격, ㄱ), Product(제품, ㄴ), Place(유통경로, ㄷ), Promotion(판매촉진, ㅁ)이다.
Positioning(ㄹ)은 STP 전략(시장세분화·표적시장·포지셔닝)의 요소이고, Partnership(ㅂ)은 4P에 포함되지 않는다.
8번
A지역 단독주택시장의 균형변화에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 수요곡선은 우하향하고, 공급곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함)
1. 수요와 공급이 모두 증가하고 수요의 증가폭과 공급의 증가폭이 동일한 경우, 균형거래량은 감소한다.
2. 수요가 증가하고 공급이 감소하는데 수요의 증가폭보다 공급의 감소폭이 더 큰 경우, 균형가격은 하락한다.
3. 수요가 감소하고 공급이 증가하는데 수요의 감소폭이 공급의 증가폭보다 더 큰 경우, 균형가격은 상승한다.
4. 수요와 공급이 모두 감소하고 수요의 감소폭보다 공급의 감소폭이 더 큰 경우, 균형거래량은 감소한다.
5. 수요가 증가하고 공급이 감소하는데 수요의 증가폭과 공급의 감소폭이 동일한 경우, 균형가격은 하락한다.
정답 4번
해설. ④ 수요와 공급이 모두 감소하면 균형거래량은 증감폭과 관계없이 반드시 감소한다(가격은 증감폭에 따라 달라지며, 공급 감소폭이 더 크면 상승).
① 수요·공급이 같은 폭으로 증가하면 거래량은 증가(가격 불변). ② 수요 증가·공급 감소면 가격은 반드시 상승. ③ 수요 감소·공급 증가면 가격은 반드시 하락. ⑤ 수요 증가·공급 감소면 가격 상승이다.
9번
A지역 소형 아파트 수요의 가격 탄력성은 0.9이고, 오피스텔 가격에 대한 소형아파트 수요의 교차탄력성은 0.5이다. A지역 소형아파트 가격이 2% 상승하고 동시에 A지역 오피스텔 가격이 5% 상승할 때, A지역 소형아파트 수요량의 전체 변화율은? (단, 소형아파트와 오피스텔은 모두 정상재로서 서로 대체적인 관계이고, 수요의 가격탄력성은 절댓값으로 나타내며, 다른 조건은 동일함)
1. 0.7%
2. 1.8%
3. 2.5%
4. 3.5%
5. 4.3%
정답 1번
해설. ① 수요량의 전체 변화율 = 자기가격 효과 + 교차가격 효과
풀이: 자기가격 효과 = −(가격탄력성 0.9 × 가격 상승률 2%) = −1.8%
교차 효과 = 교차탄력성 0.5 × 오피스텔 가격 상승률 5% = +2.5% (대체재이므로 오피스텔 가격 상승 시 아파트 수요 증가)
전체 변화율 = −1.8% + 2.5% = +0.7% (0.7% 증가)
10번
아파트시장에서 균형가격을 상승시키는 요인은 모두 몇 개인가? (단, 아파트는 정상재로서 수요곡선은 우하향하고, 공급곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함)
- 가구의 실질소득 증가
- 아파트에 대한 선호도 감소
- 아파트 건축자재 가격의 상승
- 아파트 담보대출 이자율의 상승
1. 0개
2. 1개
3. 2개
4. 3개
5. 4개
정답 3번
해설. ③ 균형가격을 상승시키는 요인은 가구의 실질소득 증가(정상재 수요 증가)와 아파트 건축자재 가격 상승(공급 감소) 2개이다.
아파트 선호도 감소는 수요 감소, 담보대출 이자율 상승은 수요 감소 요인으로 균형가격을 하락시킨다.
11번
A지역 오피스텔시장에서 수요함수는 QD₁ = 900 − P, 공급함수는 QS = 100 + (1/4)P 이며, 균형상태에 있었다. 이 시장에서 수요함수가 QD₂ = 1,500 − (3/2)P 로 변화하였다면, 균형가격의 변화( ㄱ )와 균형거래량의 변화( ㄴ )는? (단, P는 가격, QD₁과 QD₂는 수요량, QS는 공급량, X축은 수량, Y축은 가격을 나타내고, 가격과 수량의 단위는 무시하며, 주어진 조건에 한함)
1. ㄱ : 160 상승, ㄴ : 변화 없음
2. ㄱ : 160 상승, ㄴ : 40 증가
3. ㄱ : 200 상승, ㄴ : 40 감소
4. ㄱ : 200 상승, ㄴ : 변화 없음
5. ㄱ : 200 상승, ㄴ : 40 증가
정답 2번
해설. ② 최초 균형: 900 − P = 100 + P/4 → 800 = 1.25P → P = 640, Q = 260
변화 후: 1,500 − (3/2)P = 100 + P/4 → 1,400 = 1.75P → P = 800, Q = 300
→ 균형가격 160 상승(640 → 800), 균형거래량 40 증가(260 → 300)
12번
저량(stock)의 경제변수에 해당하는 것은?
1. 주택재고
2. 가계소득
3. 주택거래량
4. 임대료 수입
5. 신규주택 공급량
정답 1번
해설. ① 저량(stock)은 일정 시점에 측정하는 변수로 주택재고, 부동산 가격, 자산가치, 인구 등이 있다.
가계소득, 주택거래량, 임대료 수입, 신규주택 공급량은 일정 기간 동안 측정하는 유량(flow) 변수이다.
13번
다음에 해당하는 도시 및 주거환경정비법상의 정비사업은?
도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업
1. 자율주택정비사업
2. 소규모재개발사업
3. 가로주택정비사업
4. 소규모재건축사업
5. 주거환경개선사업
정답 5번
해설. ⑤ 도시 및 주거환경정비법 제2조 제2호 가목의 주거환경개선사업은 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나, 단독주택·다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통해 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업이다.
자율주택정비·가로주택정비·소규모재건축·소규모재개발사업은 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법상의 소규모주택정비사업이다.
14번
컨버스(P. Converse)의 분기점 모형에 기초할 때, A시와 B시의 상권 경계지점은 A시로부터 얼마만큼 떨어진 지점인가? (단, 주어진 조건에 한함)
- A시와 B시는 동일 직선상에 위치
- A시와 B시 사이의 직선거리: 45km
- A시 인구: 84만명
- B시 인구: 21만명
1. 15km
2. 20km
3. 25km
4. 30km
5. 35km
정답 4번
해설. ④ 컨버스의 분기점 공식: A시로부터 분기점까지 거리 = 두 도시 간 거리 ÷ (1 + √(B시 인구 / A시 인구))
풀이: 45km ÷ (1 + √(21만/84만)) = 45 ÷ (1 + √0.25) = 45 ÷ 1.5 = 30km
15번
입지 및 도시공간구조 이론에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 호이트(H. Hoyt)의 선형이론은 단핵의 중심지를 가진 동심원 도시구조를 기본으로 하고 있다는 점에서 동심원이론을 발전시킨 것이라 할 수 있다.
2. 크리스탈러(W. Christaller)는 중심성의 크기를 기초로 중심지가 고차중심지와 저차중심지로 구분되는 동심원이론을 설명했다.
3. 해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)은 도시 내부의 토지이용이 단일한 중심의 주위에 형성되는 것이 아니라 몇 개의 핵심지역 주위에 형성된다는 점을 강조하면서, 도시공간구조가 다핵심구조를 가질 수 있다고 보았다.
4. 베버(A. Weber)는 운송비의 관점에서 특정 공장이 원료지향적인지 또는 시장지향적인지를 판단하기 위해 원료지수(material index)개념을 사용했다.
5. 허프(D. Huff)모형의 공간(거리)마찰계수는 도로환경, 지형, 주행수단 등 다양한 요인에 영향을 받을 수 있는 값이며, 이 모형을 적용하려면 공간(거리)마찰계수가 정해져야 한다.
정답 2번
해설. ② 크리스탈러의 중심지이론은 중심성의 크기에 따라 고차·저차 중심지의 계층구조와 육각형 배후지를 설명한 이론이며, 동심원이론이 아니다(동심원이론은 버제스).
① 호이트의 선형이론은 동심원이론을 발전시킨 것, ③ 해리스·울만의 다핵심이론, ④ 베버의 원료지수, ⑤ 허프모형의 공간마찰계수에 관한 설명은 옳다.
16번
다음 설명에 모두 해당하는 것은?
- 토지의 비옥도가 동일하더라도 중심도시와의 접근성 차이에 의해 지대가 차별적으로 나타난다.
- 한계지대곡선은 작물의 종류나 농업의 유형에 따라 그 기울기가 달라질 수 있으며, 이 곡선의 기울기에 따라 집약적 농업과 조방적 농업으로 구분된다.
- 가장 높은 지대를 지불하는 농업적 토지이용에 토지가 할당된다.
1. 마샬(A. Marshall)의 준지대설
2. 헤이그(R. Haig)의 마찰비용이론
3. 튀넨(J. H. von Thünen)의 위치지대설
4. 마르크스(K. Marx)의 절대지대설
5. 파레토(V. Pareto)의 경제지대론
정답 3번
해설. ③ 튀넨의 위치지대설(고립국이론)은 비옥도가 같아도 중심도시와의 접근성(운송비) 차이로 지대가 달라지고, 작물·농업 유형별 한계지대곡선의 기울기에 따라 집약적·조방적 농업이 구분되며, 가장 높은 지대를 지불하는 농업적 이용에 토지가 할당된다고 본다.
① 준지대는 기계 등 고정요소의 일시적 소득, ② 마찰비용이론은 지대+교통비=마찰비용, ④ 절대지대는 토지 사유화로 최열등지에도 발생, ⑤ 경제지대는 공급자 잉여 개념이다.
17번
지하철 역사가 개발된다는 다음과 같은 정보가 있을 때, 합리적인 투자자가 최대한 지불할 수 있는 이 정보의 현재가치는? (단, 주어진 조건에 한함)
- 지하철 역사 개발예정지 인근에 A토지가 있다.
- 1년 후 지하철 역사가 개발될 가능성은 60%로 알려져 있다.
- 1년 후 지하철 역사가 개발되면 A토지의 가격은 14억 3천만원, 개발되지 않으면 8억 8천만원으로 예상된다.
- 투자자의 요구수익률(할인율)은 연 10%다.
1. 1억 6천만원
2. 1억 8천만원
3. 2억원
4. 2억 2천만원
5. 2억 4천만원
정답 3번
해설. ③ 정보의 현재가치 = 확실성하의 현재가치 − 불확실성하의 현재가치
풀이: 확실할 때 = 14억3천만원 ÷ 1.1 = 13억원
불확실할 때 = (0.6 × 14억3천만원 + 0.4 × 8억8천만원) ÷ 1.1 = (8억5,800만원 + 3억5,200만원) ÷ 1.1 = 12억1천만원 ÷ 1.1 = 11억원
정보가치 = 13억원 − 11억원 = 2억원
18번
부동산정책에 관한 내용으로 틀린 것은?
1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 지구단위계획은 도시·군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시·군기본계획을 말한다.
2. 지역지구제는 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거하거나 완화시킬 목적으로 활용된다.
3. 개발권양도제(TDR)는 토지이용규제로 인해 개발행위의 제약을 받는 토지소유자의 재산적손실을 보전해주는 수단으로 활용될 수 있으며, 법령상 우리나라에서는 시행되고 있지 않다.
4. 부동산 가격공시제도에 따라 국토교통부장관은 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격을 조사·평가하여 공시하여야 한다.
5. 토지비축제는 정부가 토지를 매입한 후 보유하고 있다가 적절한 때에 이를 매각하거나 공공용으로 사용하는 제도를 말한다.
정답 1번
해설. ① 지구단위계획은 도시·군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 … 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 '도시·군관리계획'이다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제5호). 도시·군기본계획이라는 설명은 틀리다.
② 지역지구제는 부(−)의 외부효과 제거·완화 목적, ③ 개발권양도제(TDR)는 우리나라 법령상 시행되지 않음, ④ 부동산 가격공시에 관한 법률 제3조 제1항, ⑤ 토지비축제의 정의는 옳다.
19번
공공주택 특별법령상 공공임대주택에 관한 내용으로 옳은 것은 모두 몇 개인가? (단, 주택도시기금은 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금을 말함)
- 통합공공임대주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 최저소득 계층, 저소득 서민, 젊은 층 및 장애인·국가유공자 등 사회 취약계층 등의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택
- 행복주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택
- 장기전세주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택
- 분양전환공공임대주택: 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택
1. 0개
2. 1개
3. 2개
4. 3개
5. 4개
정답 5번
해설. ⑤ 통합공공임대주택, 행복주택, 장기전세주택, 분양전환공공임대주택의 정의는 모두 공공주택 특별법 시행령 제2조 제1항의 정의와 같아 4개 모두 옳다.
통합공공임대주택은 최저소득 계층·저소득 서민·젊은 층·장애인·국가유공자 등 취약계층, 행복주택은 대학생·사회초년생·신혼부부 등 젊은 층, 장기전세주택은 전세계약 방식, 분양전환공공임대주택은 일정 기간 임대 후 분양전환 목적이다.
20번
부동산정책 중 금융규제에 해당하는 것은?
1. 택지개발지구 지정
2. 토지거래허가제 시행
3. 개발부담금의 부담률 인상
4. 분양가상한제의 적용 지역 확대
5. 총부채원리금상환비율(DSR) 강화
정답 5번
해설. ⑤ 총부채원리금상환비율(DSR) 강화는 차입자의 소득 대비 대출 원리금 상환액을 제한하는 금융규제이다.
① 택지개발지구 지정은 토지이용·공급 정책, ② 토지거래허가제는 토지거래 규제, ③ 개발부담금 부담률 인상은 개발이익 환수(조세·부담금) 정책, ④ 분양가상한제는 가격규제이다.
21번
주택법령상 주택의 유형과 내용에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 도시형 생활주택은 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따른 도시지역에 건설하여야 한다.
2. 도시형 생활주택은 300세대 미만의 국민주택규모로 구성된다.
3. 토지임대부 분양주택의 경우, 토지의 소유권은 분양주택건설사업을 시행하는 자가 가지고, 건축물 및 복리시설 등에 대한 소유권은 주택을 분양받은 자가 가진다.
4. 세대구분형 공동주택은 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조이어야 하며, 그 구분된 공간의 일부를 구분소유 할 수 있다.
5. 장수명 주택은 구조적으로 오랫동안 유지·관리될 수 있는 내구성을 갖추고, 입주자의 필요에 따라 내부구조를 쉽게 변경할 수 있는 가변성과 수리 용이성 등이 우수한 주택을 말한다.
정답 4번
해설. ④ 세대구분형 공동주택은 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구분된 공간의 일부를 구분소유할 수 없는 주택이다(주택법 제2조 제19호). 구분소유할 수 있다는 설명은 틀리다.
① 도시형 생활주택은 도시지역에 건설(주택법 시행령), ② 300세대 미만의 국민주택규모(제2조 제20호), ③ 토지임대부 분양주택(제2조 제9호), ⑤ 장수명 주택(제2조 제23호)은 현행 규정과 같다.
22번
부동산조세에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 양도소득세의 중과는 부동산 보유자로 하여금 매각을 앞당기게 하는 동결효과(lock-in effect)를 발생시킬 수 있다.
ㄴ. 재산세와 종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 동일하다.
ㄷ. 취득세와 상속세는 취득단계에서 부과하는 지방세이다.
ㄹ. 증여세와 양도소득세는 처분단계에서 부과하는 국세이다.
1. ㄴ
2. ㄱ, ㄷ
3. ㄴ, ㄹ
4. ㄱ, ㄷ, ㄹ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
정답 1번
해설. ① ㄴ 재산세와 종합부동산세의 과세기준일은 모두 매년 6월 1일이다(지방세법 제114조, 종합부동산세법 제3조).
ㄱ 양도소득세 중과는 매각을 늦추게(보유를 지속하게) 하는 동결효과를 발생시킨다. ㄷ 상속세는 국세이다(취득세는 지방세). ㄹ 증여세는 무상취득에 대해 과세하는 취득단계 국세이며, 양도소득세만 처분단계 국세이다.
23번
다음 자료는 A부동산의 1년간 운영수지이다. A부동산의 총투자액은 6억원이며, 투자자는 총투자액의 40%를 은행에서 대출받았다. 이 경우 순소득승수( ㄱ )와 세전현금흐름승수( ㄴ )는? (단, 주어진 조건에 한함)
- 가능총소득(PGI): 7,000만원
- 공실손실상당액 및 대손충당금: 500만원
- 기타소득: 100만원
- 부채서비스액: 1,500만원
- 영업소득세: 500만원
- 수선유지비: 200만원
- 용역비: 100만원
- 재산세: 100만원
- 직원인건비: 200만원
1. ㄱ : 9.0, ㄴ : 8.0
2. ㄱ : 9.0, ㄴ : 9.0
3. ㄱ : 9.0, ㄴ : 10.0
4. ㄱ : 10.0, ㄴ : 8.0
5. ㄱ : 10.0, ㄴ : 9.0
정답 4번
해설. ④ 풀이: 유효총소득 = 7,000 − 500 + 100(기타소득) = 6,600만원
영업경비 = 수선유지비 200 + 용역비 100 + 재산세 100 + 직원인건비 200 = 600만원 (부채서비스액·영업소득세는 영업경비가 아님)
순영업소득 = 6,600 − 600 = 6,000만원 → 순소득승수 = 60,000 ÷ 6,000 = 10.0
세전현금흐름 = 6,000 − 1,500 = 4,500만원, 지분투자액 = 6억원 × 60% = 36,000만원 → 세전현금흐름승수 = 36,000 ÷ 4,500 = 8.0
24번
다음은 시장전망에 따른 자산의 투자수익률을 합리적으로 예상한 결과이다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
시장전망발생확률자산 A자산 B자산 C자산 D
낙관적25%6%10%9%14%
정상적50%4%4%8%8%
비관적25%2%−2%7%2%
평균(기댓값)4.0%4.0%8.0%8.0%
표준편차1.41%4.24%0.71%4.24%
1. 자산 A와 자산 B는 동일한 기대수익률을 가진다.
2. 낙관적 시장전망에서는 자산 D의 수익률이 가장 높다.
3. 자산 C와 자산 D는 동일한 투자위험을 가진다.
4. 평균-분산 지배원리에 따르면 자산 C는 자산 A보다 선호된다.
5. 자산 A, B, C, D로 구성한 포트폴리오의 수익과 위험은 각 자산의 투자비중에 따라 달라진다.
정답 3번
해설. ③ 자산 C의 표준편차는 0.71%, 자산 D는 4.24%로 투자위험이 서로 다르므로 틀린 설명이다.
① A·B의 기대수익률은 모두 4.0%, ② 낙관적 전망에서 D가 14%로 가장 높음, ④ C는 A보다 기대수익률이 높고(8.0% > 4.0%) 위험이 작아(0.71% < 1.41%) 평균-분산 지배원리상 선호됨, ⑤ 포트폴리오의 수익·위험은 투자비중에 따라 달라진다.
25번
부동산투자분석 기법에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 순현재가치법과 내부수익률법은 화폐의 시간가치를 반영한 투자분석방법이다.
2. 복수의 투자안을 비교할 때 투자금액의 차이가 큰 경우, 순현재가치법과 내부수익률법은 분석결과가 서로 다를 수 있다.
3. 하나의 투자안에 있어 수익성 지수가 1보다 크면 순현재가치는 0보다 크다.
4. 투자자산의 현금흐름에 따라 복수의 내부수익률이 존재할 수 있다.
5. 내부수익률법에서는 현금흐름의 재투자율로 투자자의 요구수익률을 가정한다.
정답 5번
해설. ⑤ 내부수익률법은 현금흐름의 재투자율로 내부수익률을 가정하고, 순현재가치법이 요구수익률(할인율)을 재투자율로 가정한다. 따라서 틀린 설명이다.
① NPV·IRR은 화폐의 시간가치를 반영, ② 투자규모 차이가 크면 두 방법의 결과가 다를 수 있음, ③ 수익성지수 > 1이면 NPV > 0, ④ 현금흐름 부호가 여러 번 바뀌면 복수의 IRR이 존재할 수 있다.
26번
토지세를 제외한 다른 모든 조세를 없애고 정부의 재정은 토지세만으로 충당하는 토지단일세를 주장한 학자는?
1. 뢰쉬(A. Lösch)
2. 레일리(W. Reilly)
3. 알론소(W. Alonso)
4. 헨리 조지(H. George)
5. 버제스(E. Burgess)
정답 4번
해설. ④ 헨리 조지는 토지에서 발생하는 불로소득(지대)을 조세로 환수하고, 토지세 이외의 모든 조세를 없애는 토지단일세를 주장하였다.
뢰쉬는 최대수요이론, 레일리는 소매인력법칙, 알론소는 입찰지대이론, 버제스는 동심원이론을 제시하였다.
27번
자본환원율에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
1. 자본환원율은 순영업소득을 부동산의 가격으로 나누어 구할 수 있다.
2. 부동산시장이 균형을 이루더라도 자산의 유형, 위치 등 특성에 따라 자본환원율이 서로 다른 부동산들이 존재할 수 있다.
3. 자본환원율은 자본의 기회비용을 반영하며, 금리의 상승은 자본환원율을 낮추는 요인이 된다.
4. 투자위험의 증가는 자본환원율을 높이는 요인이 된다.
5. 서로 다른 유형별, 지역별 부동산시장을 비교하여 분석하는데 활용될 수 있다.
정답 3번
해설. ③ 자본환원율은 자본의 기회비용을 반영하므로 금리가 상승하면 자본환원율도 상승한다. 금리 상승이 자본환원율을 낮춘다는 설명은 틀리다.
① 자본환원율 = 순영업소득 ÷ 부동산가격, ② 시장 균형에서도 유형·위치 등에 따라 다를 수 있음, ④ 위험 증가는 자본환원율 상승 요인, ⑤ 유형별·지역별 시장 비교에 활용된다.
28번
A임차인은 비율임대차(percentage lease)방식의 임대차계약을 체결하였다. 이 계약에서는 매장의 월 매출액이 손익분기점 매출액 이하이면 기본임대료만 지급하고, 손익분기점 매출액 초과이면 초과매출액에 대해 일정 임대료율을 적용한 추가임대료를 기본임대료에 가산하여 임대료를 지급한다고 약정하였다. 구체적인 계약조건과 예상매출액은 다음과 같다. 해당 계약내용에 따라 A임차인이 지급할 것으로 예상되는 임대료의 합계는? (단, 주어진 조건에 한함)
- 계약기간: 1년(1월~12월)
- 매장 임대면적: 300m²
- 임대면적당 기본임대료: 매월 5만원/m²
- 손익분기점 매출액: 매월 3,500만원
- 월별 임대면적당 예상매출액: 1월~6월 매월 10만원/m², 7월~12월 매월 19만원/m²
- 손익분기점 매출액 초과시 초과매출액에 대한 추가임대료율: 10%
1. 18,000만원
2. 19,320만원
3. 28,320만원
4. 31,320만원
5. 53,520만원
정답 2번
해설. ② 월별 임대료 = 기본임대료 + (월 매출액 − 3,500만원) × 10%
풀이: 기본임대료 = 5만원 × 300m² = 1,500만원/월
1~6월 매출 = 10만원 × 300m² = 3,000만원 → 손익분기점 이하 → 1,500만원 × 6개월 = 9,000만원
7~12월 매출 = 19만원 × 300m² = 5,700만원 → 추가임대료 (5,700 − 3,500) × 10% = 220만원 → 1,720만원 × 6개월 = 10,320만원
합계 = 9,000 + 10,320 = 19,320만원
29번
현재 5천만원의 기존 주택담보대출이 있는 A씨가 동일한 은행에서 동일한 주택을 담보로 추가대출을 받으려고 한다. 이 은행의 대출승인기준이 다음과 같을 때, A씨가 추가로 대출받을 수 있는 최대금액은 얼마인가? (단, 제시된 두 가지 대출승인기준을 모두 충족시켜야 하며, 주어진 조건에 한함)
- A씨 담보주택의 담보가치평가액: 5억원
- A씨의 연간 소득: 6천만원
- 연간 저당상수: 0.1
- 대출승인기준: 담보인정비율(LTV) 70% 이하, 총부채상환비율(DTI) 60% 이하
1. 2억원
2. 2억 5천만원
3. 3억원
4. 3억 2천만원
5. 3억 5천만원
정답 3번
해설. ③ 두 기준을 모두 충족해야 하므로 작은 금액이 최대 대출가능액이다.
풀이: LTV 기준 = 5억원 × 70% = 3억5천만원
DTI 기준 = 연소득 6천만원 × 60% = 연 원리금상환액 3,600만원 → 대출액 = 3,600만원 ÷ 저당상수 0.1 = 3억6천만원
최대 총대출액 = min(3억5천만원, 3억6천만원) = 3억5천만원 → 기존 대출 5천만원을 빼면 추가대출 최대 3억원
30번
부동산관리방식을 관리주체에 따라 분류할 때, 다음 설명에 모두 해당하는 방식은?
- 소유와 경영의 분리가 가능하다.
- 대형건물의 관리에 더 유용하다.
- 관리에 따른 용역비의 부담이 있다.
- 전문적이고 체계적인 관리가 가능하다.
1. 직접관리
2. 위탁관리
3. 자치관리
4. 유지관리
5. 법정관리
정답 2번
해설. ② 소유와 경영의 분리, 대형건물 관리에 유용, 관리 용역비 부담, 전문적·체계적 관리는 모두 전문관리업체에 맡기는 위탁관리(간접관리)방식의 특징이다.
직접(자치)관리는 소유자가 직접 관리하여 통제권·기밀유지에 유리하나 전문성이 떨어진다. 유지관리는 관리 내용에 따른 분류이다.
31번
고정금리대출의 상환방식에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 주어진 조건에 한하며, 다른 조건은 동일함)
ㄱ. 만기일시상환대출은 대출기간 동안 차입자가 원금만 상환하기 때문에 원리금상환구조가 간단하다.
ㄴ. 체증식분할상환대출은 대출기간 초기에는 원리금상환액을 적게 하고 시간의 경과에 따라 늘려가는 방식이다.
ㄷ. 원리금균등분할상환대출이나 원금균등분할상환대출에서 거치기간이 있을 경우, 이자지급총액이 증가하므로 원리금지급총액도 증가하게 된다.
ㄹ. 대출채권의 가중평균상환기간(duration)은 원금균등분할상환대출에 비해 원리금균등분할상환대출이 더 길다.
1. ㄱ, ㄴ
2. ㄱ, ㄷ
3. ㄴ, ㄷ
4. ㄴ, ㄷ, ㄹ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
정답 4번
해설. ④ ㄴ 체증식분할상환은 초기 상환액이 적고 점차 늘어나는 방식, ㄷ 거치기간이 있으면 그 기간 이자만 내므로 대출기간 전체의 이자지급총액과 원리금지급총액이 증가, ㄹ 원리금균등분할상환은 초기 원금상환이 적어 원금균등분할상환보다 가중평균상환기간(duration)이 더 길다. 모두 옳다.
ㄱ 만기일시상환은 대출기간 동안 이자만 내고 원금은 만기에 일시 상환한다.
32번
한국주택금융공사의 주택담보노후연금(주택연금)에 관한 설명으로 옳은 것은?
1. 주택소유자와 그 배우자의 연령이 보증을 위한 등기시점 현재 55세 이상인 자로서 소유하는 주택의 기준가격이 15억원 이하인 경우 가입할 수 있다.
2. 주택소유자가 담보를 제공하는 방식에는 저당권 설정 등기 방식과 신탁 등기 방식이 있다.
3. 주택소유자가 생존해 있는 동안에만 노후생활자금을 매월 연금방식으로 받을 수 있고, 배우자에게는 승계되지 않는다.
4. ｢주택법｣에 따른 준주택 중 주거목적으로 사용되는 오피스텔의 소유자는 가입할 수 없다.
5. 주택담보노후연금(주택연금)을 받을 권리는 양도·압류할 수 있다.
정답 2번
해설. ② 주택연금의 담보제공 방식에는 저당권 설정 등기 방식과 신탁 등기 방식이 있다.
① 주택소유자 또는 그 배우자 중 1명이 55세 이상이면 되고, 주택가격 기준도 15억원이 아니다. ③ 주택소유자 사망 후에도 배우자에게 승계된다. ④ 주거목적 오피스텔 소유자도 가입할 수 있다. ⑤ 주택연금을 받을 권리는 양도·압류할 수 없다.
33번
부동산투자회사법령상 자기관리 부동산투자회사가 상근으로 두어야 하는 자산운용 전문인력의 요건에 해당하는 사람을 모두 고른 것은?
ㄱ. 감정평가사로서 해당 분야에 3년을 종사한 사람
ㄴ. 공인중개사로서 해당 분야에 5년을 종사한 사람
ㄷ. 부동산투자회사에서 3년을 근무한 사람
ㄹ. 부동산학 석사학위 소지자로서 부동산의 투자·운용과 관련된 업무에 3년을 종사한 사람
1. ㄱ, ㄴ
2. ㄱ, ㄷ
3. ㄴ, ㄹ
4. ㄴ, ㄷ, ㄹ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
정답 3번
해설. ③ 자기관리 부동산투자회사의 자산운용 전문인력은 감정평가사 또는 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람(ㄴ), 부동산 관련 분야 석사학위 이상 소지자로서 부동산의 투자·운용 관련 업무에 3년 이상 종사한 사람(ㄹ) 등이다(부동산투자회사법 제22조 제1항).
ㄱ 감정평가사는 3년이 아니라 5년 이상 종사해야 한다. ㄷ 부동산투자회사 등에서의 경력은 대통령령(시행령)으로 정하는 요건(5년 이상 근무 등)을 갖춰야 하며 3년 근무만으로는 부족하다.
34번
주택저당담보부채권(MBB)에 관한 설명으로 옳은 것은?
1. 유동화기관이 모기지 풀(mortgage pool)을 담보로 발행하는 지분성격의 증권이다.
2. 차입자가 상환한 원리금은 유동화기관이 아닌 MBB 투자자에게 직접 전달된다.
3. MBB 발행자는 초과담보를 제공하지 않는 것이 일반적이다.
4. MBB 투자자 입장에서 MPTS(mortgage pass-through securities)에 비해 현금흐름이 안정적이지 못해 불확실성이 크다는 단점이 있다.
5. MBB 투자자는 주택저당대출의 채무불이행위험과 조기상환위험을 부담하지 않는다.
정답 5번
해설. ⑤ MBB(주택저당담보부채권)는 발행기관이 모기지 풀을 담보로 발행하는 채권으로, 원리금 수취권과 채무불이행위험·조기상환위험을 발행기관이 보유하므로 투자자는 이 위험들을 부담하지 않는다.
① 지분이 아니라 채권 성격이다. ② 차입자의 원리금은 발행기관에 귀속되고 투자자는 약정 이자를 받는다. ③ 발행자는 통상 초과담보를 제공한다. ④ MPTS에 비해 현금흐름이 안정적이다.
35번
감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?
1. 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜로 하여야 한다.
2. 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
3. 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
4. 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.
5. 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.
정답 1번
해설. ① 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다(감정평가에 관한 규칙 제9조 제2항). '그 날짜로 하여야 한다'는 틀리다.
② 제6조 제2항 제1호, ③ 제7조 제2항, ④ 제7조 제3항, ⑤ 제7조 제4항으로 옳다.
36번
다음 자료에서 수익방식에 의한 대상부동산의 시산가액 산정시 적용된 환원율은? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)
- 가능총수익(PGI): 50,000,000원
- 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총수익(PGI)의 10%
- 운영경비(OE): 가능총수익(PGI)의 20%
- 환원방법: 직접환원법
- 수익방식에 의한 대상부동산의 시산가액: 500,000,000원
1. 7.0%
2. 7.2%
3. 8.0%
4. 8.1%
5. 9.0%
정답 1번
해설. ① 직접환원법: 환원율 = 순영업소득 ÷ 대상부동산 가액
풀이: 유효총소득 = 50,000,000 − 5,000,000(PGI의 10%) = 45,000,000원
운영경비 = 50,000,000 × 20% = 10,000,000원 → 순영업소득 = 35,000,000원
환원율 = 35,000,000 ÷ 500,000,000 = 7.0%
37번
다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 대상토지의 시산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)
- 대상토지: A시 B구 C동 150번지, 제3종일반주거지역, 이용상황 상업용, 지목 대, 면적 100m²
- 기준시점: 2024. 10. 26.
- 거래사례: A시 B구 C동 120번지, 제3종일반주거지역, 이용상황 상업용, 지목 대, 면적 200m², 거래가격 625,000,000원(가격구성비율은 토지 80%, 건물 20%임), 사정 개입이 없는 정상적인 거래사례임, 거래시점 2024. 05. 01.
- 지가변동률(A시 B구, 2024. 05. 01.~2024. 10. 26.): 주거지역 4% 상승, 상업지역 5% 상승
- 지역요인: 대상토지와 거래사례 토지는 인근지역에 위치함
- 개별요인: 대상토지는 거래사례 토지에 비해 10% 우세함
- 상승식으로 계산
1. 234,000,000원
2. 286,000,000원
3. 288,750,000원
4. 572,000,000원
5. 577,500,000원
정답 2번
해설. ② 거래사례비교법: 사례 토지가격 × 사정보정 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 × 면적
풀이: 사례 토지가격 = 625,000,000 × 80% = 500,000,000원 → 단가 500,000,000 ÷ 200m² = 2,500,000원/m²
시점수정 = 1.04(용도지역이 제3종일반주거지역이므로 주거지역 4%), 지역요인 1.00(인근지역), 개별요인 1.10
2,500,000 × 1.04 × 1.10 × 100m² = 286,000,000원
38번
원가법에서의 재조달원가에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 재조달원가란 대상물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는 데 필요한 적정원가의 총액을 말한다.
2. 총량조사법, 구성단위법, 비용지수법은 재조달원가의 산정방법에 해당한다.
3. 재조달원가는 대상물건을 일반적인 방법으로 생산하거나 취득하는 데 드는 비용으로 하되, 제세공과금은 제외한다.
4. 재조달원가를 구성하는 표준적 건설비에는 수급인의 적정이윤이 포함된다.
5. 재조달원가를 구할 때 직접법과 간접법을 병용할 수 있다.
정답 3번
해설. ③ 재조달원가는 대상물건을 일반적인 방법으로 생산하거나 취득하는 데 드는 비용으로 하되, 제세공과금 등과 같은 일반적인 부대비용을 포함한다(감정평가 실무기준). 제세공과금을 제외한다는 설명은 틀리다.
① 재조달원가의 정의, ② 총량조사법·구성단위법·비용지수법 등은 산정방법, ④ 표준적 건설비에는 수급인의 적정이윤 포함, ⑤ 직접법과 간접법을 병용할 수 있다는 설명은 옳다.
39번
부동산 가격공시에 관한 법령상 부동산 가격공시제도에 관한 내용으로 틀린 것은?
1. 표준주택으로 선정된 단독주택, 국세 또는 지방세 부과대상이 아닌 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정·공시하지 아니할 수 있다.
2. 표준주택가격은 국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.
3. 개별주택가격 및 공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가·지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.
4. 개별주택가격에 이의가 있는 자는 그 결정·공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다)으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.
5. 시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 토지의 분할, 합병이나 건축물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 공동주택가격을 결정·공시하여야 한다.
정답 5번
해설. ⑤ 공시기준일 이후 토지의 분할·합병이나 건축물 신축 등이 발생한 경우 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 공동주택가격을 결정·공시하는 주체는 국토교통부장관이다(부동산 가격공시에 관한 법률 제18조 제4항). 시장·군수·구청장이 하는 것은 개별주택가격(제17조 제4항)이다.
① 제17조 제2항·시행령, ② 제19조 제1항, ③ 제19조 제2항, ④ 제17조 제8항(제11조 준용)으로 옳다.
40번
감정평가에 관한 규칙상 대상물건별로 정한 감정평가방법(주된 감정평가방법)에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 건물의 주된 감정평가방법은 원가법이다.
ㄴ. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 주된 감정평가방법은 거래사례비교법이다.
ㄷ. 자동차와 선박의 주된 감정평가방법은 거래사례비교법이다. 다만, 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 감정평가할 수 있다.
ㄹ. 영업권과 특허권의 주된 감정평가방법은 수익분석법이다.
1. ㄱ, ㄴ
2. ㄴ, ㄹ
3. ㄱ, ㄴ, ㄷ
4. ㄱ, ㄴ, ㄹ
5. ㄱ, ㄷ, ㄹ
정답 1번
해설. ① ㄱ 건물은 원가법(감정평가에 관한 규칙 제15조 제1항), ㄴ 구분소유 건물부분과 대지사용권을 일괄 감정평가할 때는 거래사례비교법(제16조)으로 옳다.
ㄷ 자동차는 거래사례비교법이지만 선박은 선체·기관·의장별로 구분하여 원가법을 적용한다(제20조 제1항·제3항). ㄹ 영업권과 특허권은 수익환원법을 적용한다(제23조 제3항). 수익분석법은 임대료 산정방법이다.
광고

민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정

41번
반사회질서의 법률행위에 해당하는 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정
2. 강제집행을 면할 목적으로 허위의 근저당권을 설정하는 행위
3. 다수의 보험계약을 통해 보험금을 부정취득할 목적으로 체결한 보험계약
4. 반사회적 행위에 의하여 조성된 비자금을 소극적으로 은닉하기 위한 임치계약
5. 양도소득세를 회피할 목적으로 실제 거래가액보다 낮은 금액을 대금으로 기재한 매매계약
정답 3번
해설. ③ 다수의 보험계약을 통해 보험금을 부정취득할 목적으로 체결한 보험계약은 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하여 무효이다(민법 제103조, 판례).
① 중개수수료 한도 초과 약정은 강행법규 위반으로 초과 부분만 무효, ② 강제집행 면탈 목적의 허위 근저당권 설정은 통정허위표시일 뿐, ④ 비자금의 소극적 은닉 임치계약, ⑤ 양도소득세 회피 목적의 다운계약은 반사회질서 법률행위가 아니다(판례).
42번
甲은 강제집행을 피하기 위해 자신의 X부동산을 乙에게 가장매도하여 소유권이전등기를 해 주었는데, 乙이 이를 丙에게 매도하고 소유권이전등기를 해 주었다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 甲과 乙사이의 계약은 무효이다.
2. 甲과 乙사이의 계약은 채권자취소권의 대상이 될 수 있다.
3. 丙이 선의인 경우, 선의에 대한 과실의 유무를 묻지 않고 丙이 소유권을 취득한다.
4. 丙이 악의라는 사실에 관한 증명책임은 허위표시의 무효를 주장하는 자에게 있다.
5. 만약 악의의 丙이 선의의 丁에게 X부동산을 매도하고 소유권이전등기를 해 주더라도 丁은 소유권을 취득하지 못한다.
정답 5번
해설. ⑤ 허위표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다(민법 제108조 제2항). 악의의 丙으로부터 다시 취득한 전득자 丁도 선의라면 보호되는 제3자이므로 소유권을 취득한다(엄폐물 법칙).
① 가장매매는 무효, ② 통정허위표시도 채권자취소권의 대상이 될 수 있음, ③ 제3자는 선의이면 족하고 무과실은 요구되지 않음, ④ 제3자는 선의로 추정되므로 악의의 증명책임은 무효를 주장하는 자에게 있다.
43번
착오로 인한 의사표시에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 착오로 인한 의사표시의 취소는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.
ㄴ. 의사표시의 상대방이 의사표시자의 착오를 알고 이용한 경우, 착오가 중대한 과실로 인한 것이더라도 의사표시자는 의사표시를 취소할 수 있다.
ㄷ. X토지를 계약의 목적물로 삼은 당사자가 모두 지번에 착오를 일으켜 계약서에 목적물을 Y토지로 표시한 경우, 착오를 이유로 의사표시를 취소할 수 있다.
1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 3번
해설. ③ ㄱ 착오로 인한 의사표시의 취소는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다(민법 제109조 제2항). ㄴ 상대방이 표의자의 착오를 알고 이용한 경우에는 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 것이라도 취소할 수 있다(판례).
ㄷ 당사자 모두 X토지를 목적물로 삼았으나 계약서에 Y토지로 잘못 표시한 경우, 오표시무해 원칙에 따라 X토지에 대한 계약이 성립하므로 착오를 이유로 취소할 수 없다.
44번
사기ㆍ강박에 의한 의사표시에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 아파트 분양자가 아파트단지 인근에 대규모 공동묘지가 조성된 사실을 알면서 수분양자에게 고지하지 않은 경우, 이는 기망행위에 해당한다.
ㄴ. 교환계약의 당사자가 목적물의 시가를 묵비한 것은 원칙적으로 기망행위에 해당한다.
ㄷ. '제3자의 강박'에 의한 의사표시에서 상대방의 대리인은 제3자에 포함되지 않는다.
1. ㄱ
2. ㄴ
3. ㄱ, ㄷ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 3번
해설. ③ ㄱ 아파트 분양자가 단지 인근에 대규모 공동묘지가 조성된 사실을 알면서 고지하지 않은 것은 부작위에 의한 기망행위에 해당한다(판례). ㄷ 상대방의 대리인 등 상대방과 동일시할 수 있는 자의 강박은 제3자의 강박에 해당하지 않는다(민법 제110조 제2항 해석).
ㄴ 교환계약 당사자가 목적물의 시가를 묵비하거나 허위로 고지하더라도 원칙적으로 기망행위가 아니다(판례).
45번
의사표시의 취소에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 10년이 경과하더라도 행사할 수 있다.
ㄴ. 강박에 의한 의사표시를 한 자는 강박상태를 벗어나기 전에도 이를 취소할 수 있다.
ㄷ. 취소할 수 있는 법률행위의 상대방이 확정되었더라도 상대방이 그 법률행위로부터 취득한 권리를 제3자에게 양도하였다면 취소의 의사표시는 그 제3자에게 해야 한다.
1. ㄱ
2. ㄴ
3. ㄷ
4. ㄱ, ㄴ
5. ㄴ, ㄷ
정답 2번
해설. ② ㄴ 강박에 의한 의사표시를 한 자는 강박상태를 벗어나기 전에도 취소할 수 있다(취소에는 추인과 달리 취소원인 종료 요건이 없다).
ㄱ 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사해야 한다(민법 제146조). 추인할 수 있는 날로부터 10년이 지나면 행사할 수 없다. ㄷ 취소의 의사표시는 법률행위의 상대방에게 해야 하며, 상대방이 권리를 제3자에게 양도했더라도 원래의 상대방에게 한다(제142조).
46번
甲의 乙에 대한 의사표시에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 甲이 부동산 매수청약의 의사표시를 발송한 후 사망하였다면 그 효력은 발생하지 않는다.
2. 乙이 의사표시를 받은 때에 제한능력자이더라도 甲은 원칙적으로 그 의사표시의 효력을 주장할 수 있다.
3. 甲의 의사표시가 乙에게 도달되었다고 보기 위해서는 乙이 그 내용을 알았을 것을 요한다.
4. 甲의 의사표시가 등기우편의 방법으로 발송된 경우, 상당한 기간 내에 도달되었다고 추정할 수 없다.
5. 乙이 정당한 사유 없이 계약해지 통지의 수령을 거절한 경우, 乙이 그 통지의 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓여 있는 때에 의사표시의 효력이 생긴다.
정답 5번
해설. ⑤ 상대방이 정당한 사유 없이 통지의 수령을 거절한 경우에는 상대방이 그 통지의 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓여 있는 때에 의사표시의 효력이 생긴다(판례).
① 발송 후 표의자가 사망해도 의사표시의 효력에 영향이 없다(민법 제111조 제2항). ② 상대방이 제한능력자이면 표의자는 원칙적으로 그 의사표시로써 대항할 수 없다(제112조). ③ 도달은 상대방이 알 수 있는 상태에 놓이면 되고 실제로 알 필요는 없다. ④ 등기우편은 상당한 기간 내에 도달한 것으로 추정된다(판례).
47번
계약의 무권대리에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 본인이 추인하면 특별한 사정이 없는 한 그때부터 계약의 효력이 생긴다.
2. 본인의 추인의 의사표시는 무권대리행위로 인한 권리의 승계인에 대하여는 할 수 없다.
3. 계약 당시 무권대리행위임을 알았던 상대방은 본인의 추인이 있을 때까지 의사표시를 철회할 수 있다.
4. 무권대리의 상대방은 상당한 기간을 정하여 본인에게 추인여부의 확답을 최고할 수 있고, 본인이 그 기간 내에 확답을 발하지 않으면 추인한 것으로 본다.
5. 본인이 무권대리행위를 안 후 그것이 자기에게 효력이 없다고 이의를 제기하지 않고 이를 장시간 방치한 사실만으로는 추인하였다고 볼 수 없다.
정답 5번
해설. ⑤ 본인이 무권대리행위를 알고도 이의를 제기하지 않고 장기간 방치한 사실만으로는 추인하였다고 볼 수 없다(판례).
① 추인은 다른 의사표시가 없으면 계약 시에 소급하여 효력이 생긴다(민법 제133조). ② 추인은 무권대리행위로 인한 권리의 승계인에게도 할 수 있다. ③ 철회는 선의의 상대방만 할 수 있다(제134조). ④ 기간 내에 확답을 발하지 않으면 추인을 거절한 것으로 본다(제131조).
48번
甲은 자신의 토지에 관한 매매계약 체결을 위해 乙에게 대리권을 수여하였고, 乙은 甲의 대리인으로서 丙과 매매계약을 체결하였다. 다음 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 乙은 원칙적으로 복대리인을 선임할 수 있다.
ㄴ. 乙은 특별한 사정이 없는 한 계약을 해제할 권한이 없다.
ㄷ. 乙이 丙에게 甲의 위임장을 제시하고 계약을 체결하면서 계약서상 매도인을 乙로 기재한 경우, 특별한 사정이 없는 한 甲에게 그 계약의 효력이 미치지 않는다.
1. ㄴ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄱ, ㄷ
5. ㄴ, ㄷ
정답 1번
해설. ① ㄴ 매매계약 체결의 대리권을 수여받은 대리인은 특별한 사정이 없는 한 그 계약을 해제할 권한은 없다(판례).
ㄱ 임의대리인은 본인의 승낙이 있거나 부득이한 사유가 있는 때가 아니면 복대리인을 선임하지 못한다(민법 제120조). ㄷ 대리인이 본인의 위임장을 제시하고 계약을 체결하면서 계약서상 매도인을 대리인 자신으로 기재했더라도, 상대방이 본인을 위한 것임을 알았거나 알 수 있었다면 본인에게 효력이 미친다(제115조 단서, 판례).
49번
취소할 수 있는 법률행위의 법정추인 사유가 아닌 것은?
1. 혼동
2. 경개
3. 취소권자의 이행청구
4. 취소권자의 강제집행
5. 취소권자인 채무자의 담보제공
정답 1번
해설. ① 법정추인 사유는 전부나 일부의 이행, 이행의 청구, 경개, 담보의 제공, 취소할 수 있는 행위로 취득한 권리의 전부나 일부의 양도, 강제집행이다(민법 제145조). 혼동은 법정추인 사유가 아니다.
② 경개, ③ 취소권자의 이행청구, ④ 취소권자의 강제집행, ⑤ 취소권자인 채무자의 담보제공은 모두 법정추인 사유에 해당한다.
50번
법률행위의 부관에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 조건의사가 있더라도 외부에 표시되지 않으면 그것만으로는 조건이 되지 않는다.
2. 기한이익 상실특약은 특별한 사정이 없는 한 정지조건부기한이익 상실특약으로 추정한다.
3. 조건을 붙일 수 없는 법률행위에 조건을 붙인 경우, 다른 정함이 없으면 그 법률행위 전부가 무효로 된다.
4. '정지조건부 법률행위에 해당한다는 사실'에 대한 증명책임은 그 법률행위로 인한 법률효과의 발생을 다투는 자에게 있다.
5. 불확정한 사실이 발생한 때를 이행기한으로 정한 경우, 그 사실의 발생이 불가능하게 된 때에도 기한이 도래한 것으로 보아야 한다.
정답 2번
해설. ② 기한이익 상실특약은 특별한 사정이 없는 한 채권자에게 유리한 형성권적 기한이익 상실특약으로 추정한다(판례). 정지조건부로 추정한다는 설명은 틀리다.
① 조건의사가 외부에 표시되지 않으면 조건이 되지 않는다. ③ 조건을 붙일 수 없는 법률행위에 조건을 붙이면 원칙적으로 전부 무효이다. ④ 정지조건 존재의 증명책임은 효과 발생을 다투는 자에게 있다. ⑤ 불확정기한에서 사실의 발생이 불가능하게 된 때에도 기한이 도래한 것으로 본다(판례).
51번
물권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 관습법에 의한 물권은 인정되지 않는다.
2. 저당권은 법률규정에 의해 성립할 수 없다.
3. 부동산 물권변동에 관해서 공신의 원칙이 인정된다.
4. 1필 토지의 일부에 대해서는 저당권이 성립할 수 없다.
5. 물건의 집단에 대해서는 하나의 물권이 성립하는 경우가 없다.
정답 4번
해설. ④ 1필 토지의 일부에 대해서는 분필절차를 거치지 않는 한 저당권을 설정할 수 없다(지상권·지역권·전세권은 일부에도 설정 가능).
① 관습법상 법정지상권·분묘기지권 등 관습법상 물권이 인정된다(민법 제185조). ② 법정저당권(제649조) 등 법률규정에 의한 저당권도 있다. ③ 우리 민법은 부동산 등기에 공신력을 인정하지 않는다. ⑤ 공장재단·광업재단 등 물건의 집단 위에도 하나의 물권이 성립할 수 있다.
52번
등기 없이도 부동산 물권취득의 효력이 있는 경우를 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 매매
ㄴ. 건물신축
ㄷ. 점유시효취득
ㄹ. 공유물의 현물분할판결
1. ㄱ, ㄴ
2. ㄴ, ㄷ
3. ㄴ, ㄹ
4. ㄷ, ㄹ
5. ㄱ, ㄷ, ㄹ
정답 3번
해설. ③ ㄴ 건물신축에 의한 소유권 취득(원시취득)과 ㄹ 공유물의 현물분할판결(형성판결)에 의한 물권취득은 등기 없이도 효력이 생긴다(민법 제187조).
ㄱ 매매는 법률행위에 의한 물권변동이므로 등기해야 효력이 생긴다(제186조). ㄷ 점유취득시효 완성자는 등기해야 소유권을 취득한다(제245조 제1항).
53번
점유보호청구권에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 점유권에 기인한 소는 본권에 관한 이유로 재판하지 못한다.
2. 과실 없이 점유를 방해하는 자에 대해서도 방해배제를 청구할 수 있다.
3. 점유자가 사기를 당해 점유를 이전한 경우, 점유물반환을 청구할 수 없다.
4. 공사로 인하여 점유의 방해를 받은 경우, 그 공사가 완성한 때에는 방해의 제거를 청구하지 못한다.
5. 타인의 점유를 침탈한 뒤 제3자에 의해 점유를 침탈당한 자는 점유물반환청구권의 상대방이 될 수 있다.
정답 5번
해설. ⑤ 점유물반환청구의 상대방은 현재 그 물건을 점유하는 침탈자 또는 악의의 특별승계인이다. 타인의 점유를 침탈했더라도 이후 제3자에게 점유를 침탈당해 현재 점유하지 않는 자는 반환청구의 상대방이 될 수 없다(판례).
① 민법 제208조 제2항, ② 방해배제청구에는 방해자의 고의·과실이 필요 없음, ③ 사기로 점유를 이전한 것은 침탈이 아님, ④ 공사가 완성된 때에는 방해 제거를 청구하지 못함(제205조 제3항).
54번
甲은 자신의 토지를 乙에게 매도하여 인도하였고, 乙은 그 토지를 점유ㆍ사용하다가 다시 丙에게 매도하여 인도하였다. 甲과 乙은 모두 대금 전부를 수령하였고, 甲ㆍ乙ㆍ丙사이에 중간생략등기의 합의가 있었다. 다음 설명 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 甲은 丙을 상대로 소유물반환을 청구할 수 있다.
2. 甲은 乙을 상대로 소유물반환을 청구할 수 없다.
3. 丙은 직접 甲을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
4. 丙은 乙을 대위하여 甲을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
5. 만약 乙이 인도받은 후 현재 10년이 지났다면, 乙은 甲에 대해 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
정답 2번
해설. ② 매도인 甲은 대금 전부를 받고 토지를 인도했으므로 매수인 乙은 매매계약에 따른 점유할 권리가 있어 甲은 乙에게 소유물반환을 청구할 수 없다.
① 丙도 乙로부터 적법하게 점유를 승계하여 점유할 권리가 있다. ③ 3자 간 중간생략등기 합의가 있으면 丙은 직접 甲에게 이전등기를 청구할 수 있다. ④ 丙은 乙을 대위하여 청구할 수도 있다. ⑤ 부동산을 인도받아 사용하다가 다시 처분·인도한 경우에도 이전등기청구권은 소멸시효가 진행하지 않는다(판례).
55번
부동산 공유에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 공유물의 보존행위는 공유자 각자가 할 수 있다.
2. 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용ㆍ수익할 수 있다.
3. 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.
4. 공유자는 자신의 지분에 관하여 단독으로 제3자의 취득시효를 중단시킬 수 없다.
5. 공유물 무단점유자에 대한 차임 상당 부당이득반환청구권은 특별한 사정이 없는 한 각 공유자에게 지분 비율만큼 귀속된다.
정답 4번
해설. ④ 공유자 1인이 자신의 지분에 관하여 제3자를 상대로 소를 제기하는 등으로 취득시효를 중단시킬 수 있으며, 그 효과는 그 지분에 한하여 미친다(판례). 단독으로 중단시킬 수 없다는 설명은 틀리다.
① 보존행위는 각자(민법 제265조 단서), ② 공유물 전부를 지분 비율로 사용·수익(제263조), ③ 처분·변경은 다른 공유자 동의 필요(제264조), ⑤ 무단점유자에 대한 부당이득반환청구권은 각 공유자에게 지분 비율만큼 귀속한다.
56번
공유물분할에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 재판상 분할에서 분할을 원하는 공유자의 지분만큼은 현물분할하고, 분할을 원하지 않는 공유자는 계속 공유로 남게 할 수 있다.
ㄴ. 토지의 협의분할은 등기를 마치면 그 등기가 접수된 때 물권변동의 효력이 있다.
ㄷ. 공유자는 다른 공유자가 분할로 인하여 취득한 물건에 대하여 그 지분의 비율로 매도인과 동일한 담보책임이 있다.
ㄹ. 공유자 사이에 이미 분할협의가 성립하였는데 일부 공유자가 분할에 따른 이전등기에 협조하지 않은 경우, 공유물분할소송을 제기할 수 없다.
1. ㄱ
2. ㄴ, ㄷ
3. ㄷ, ㄹ
4. ㄱ, ㄴ, ㄹ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
정답 5번
해설. ⑤ ㄱ 재판상 분할에서 분할을 원하는 공유자의 지분만큼은 현물분할하고 분할을 원하지 않는 공유자는 계속 공유로 남게 할 수 있다(판례). ㄴ 협의분할은 법률행위이므로 등기를 마친 때 물권변동의 효력이 생긴다(민법 제186조). ㄷ 공유자는 분할로 취득한 물건에 대해 지분 비율로 매도인과 같은 담보책임이 있다(제270조). ㄹ 분할협의가 성립한 후에는 협의에 따른 이전등기를 청구해야 하고 공유물분할소송을 제기할 수 없다(판례). 모두 옳다.
57번
甲소유 토지에 乙이 무단으로 건물을 신축한 뒤 丙에게 임대하여 丙이 현재 그 건물을 점유하고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 甲은 丙을 상대로 건물에서의 퇴거를 청구할 수 없다.
2. 甲은 乙을 상대로 건물의 철거 및 토지의 인도를 청구할 수 있다.
3. 甲은 乙을 상대로 토지의 무단 사용을 이유로 부당이득 반환청구권을 행사할 수 있다.
4. 만약 乙이 임대하지 않고 스스로 점유하고 있다면, 甲은 乙을 상대로 건물에서의 퇴거를 청구할 수 없다.
5. 만약 丙이 무단으로 건물을 점유하고 있다면, 乙은 丙을 상대로 건물의 인도를 청구할 수 있다.
정답 1번
해설. ① 건물이 토지 소유권을 침해하는 경우 토지소유자는 건물 점유자(임차인 丙 포함)에게 건물에서 퇴거할 것을 청구할 수 있다(민법 제214조, 판례). 퇴거를 청구할 수 없다는 설명은 틀리다.
② 건물소유자 乙에게 철거·토지인도 청구 가능, ③ 토지 무단사용으로 인한 부당이득반환 청구 가능, ④ 건물소유자가 직접 점유하는 경우 철거청구에 퇴거가 포함되므로 별도로 퇴거를 청구할 수 없다(판례), ⑤ 乙은 건물 소유자로서 무단점유자 丙에게 인도를 청구할 수 있다.
58번
분묘기지권에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 분묘기지권은 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 등기하여야 성립한다.
ㄴ. 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치함으로써 분묘기지권을 취득한 경우, 설치 당시 토지소유자와의 합의에 의하여 정한 지료지급의무의 존부나 범위의 효력은 그 토지의 승계인에게는 미치지 않는다.
ㄷ. 자기 소유 토지에 분묘를 설치한 사람이 그 토지를 양도하면서 분묘를 이장하겠다는 특약을 하지 않음으로써 분묘기지권을 취득한 경우, 분묘기지권자는 특별한 사정이 없는 한 분묘기지권이 성립한 때부터 토지소유자에게 지료를 지급할 의무가 있다.
1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 2번
해설. ② ㄷ 자기 소유 토지에 분묘를 설치한 사람이 토지를 양도하면서 이장 특약을 하지 않아 분묘기지권을 취득한 경우, 분묘기지권자는 분묘기지권이 성립한 때부터 토지소유자에게 지료를 지급할 의무가 있다(판례).
ㄱ 분묘기지권은 봉분 등 분묘의 존재를 외부에서 인식할 수 있으면 족하고 등기는 필요 없다. ㄴ 토지소유자 승낙으로 분묘기지권을 취득한 경우 설치 당시 합의한 지료 지급의무의 존부·범위의 효력은 토지의 승계인에게도 미친다(판례).
59번
지역권에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 지역권은 요역지와 분리하여 양도할 수 없다.
2. 지역권은 표현된 것이 아니더라도 시효취득할 수 있다.
3. 요역지의 소유권이 이전되면 다른 약정이 없는 한 지역권도 이전된다.
4. 요역지의 공유자 1인은 그 토지 지분에 관한 지역권을 소멸시킬 수 없다.
5. 공유자의 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 지역권을 취득한다.
정답 2번
해설. ② 지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 시효취득할 수 있다(민법 제294조). 표현되지 않은 것도 시효취득할 수 있다는 설명은 틀리다.
① 요역지와 분리하여 양도할 수 없다(제292조 제2항). ③ 요역지 소유권이 이전되면 지역권도 이전한다(제292조 제1항). ④ 공유자 1인은 지분에 관한 지역권을 소멸시킬 수 없다(제293조 제1항). ⑤ 공유자 1인이 취득하면 다른 공유자도 취득한다(제295조 제1항).
60번
전세권에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 전세금의 반환은 전세권말소등기에 필요한 서류를 교부하기 전에 이루어져야 한다.
2. 전세권자는 전세권설정자에 대하여 통상의 수선에 필요한 비용의 상환을 청구할 수 없다.
3. 전전세한 목적물에 불가항력으로 인한 손해가 발생한 경우, 그 손해가 전전세하지 않았으면 면할 수 있는 것이었던 때에는 전세권자는 그 책임을 부담한다.
4. 대지와 건물을 소유한 자가 건물에 대해서만 전세권을 설정한 후 대지를 제3자에게 양도한 경우, 제3자는 전세권설정자에 대하여 대지에 대한 지상권을 설정한 것으로 본다.
5. 타인의 토지에 지상권을 설정한 자가 그 위에 건물을 신축하여 그 건물에 전세권을 설정한 경우, 그 건물소유자는 전세권자의 동의 없이 지상권을 소멸하게 하는 행위를 할 수 없다.
정답 1번
해설. ① 전세권이 소멸하면 전세권설정자의 전세금 반환과 전세권자의 목적물 인도 및 전세권설정등기 말소에 필요한 서류 교부는 동시이행관계에 있다(민법 제317조). 전세금 반환이 먼저 이루어져야 한다는 설명은 틀리다.
② 전세권자가 유지·수선의무를 지므로(제309조) 통상 수선비는 청구할 수 없다. ③ 제308조. ④ 제305조 제1항. ⑤ 제304조 제2항.
61번
민법상 유치권에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 권리금반환청구권은 유치권의 피담보채권이 될 수 없다.
2. 유치권의 행사는 피담보채권 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 않는다.
3. 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당한다.
4. 유치권에 의한 경매가 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 법정매각조건으로 실시된 경우, 그 경매에서 유치권자는 일반채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있다.
5. 건물신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이 되지 못한 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우, 수급인은 그 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없다.
정답 4번
해설. ④ 유치권에 의한 경매가 소멸주의(법정매각조건)로 실시되더라도 유치권자는 일반채권자와 같은 순위로 배당을 받을 뿐 우선배당을 받지 못한다(판례).
① 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니어서 피담보채권이 될 수 없다. ② 유치권 행사는 피담보채권의 소멸시효 진행에 영향이 없다(민법 제326조). ③ 공사대금채권자가 유치물인 주택에 거주하는 것은 보존에 필요한 사용이다(판례). ⑤ 독립한 건물이 되지 못한 정착물은 토지의 부합물이어서 유치권을 행사할 수 없다.
62번
저당물의 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우에 성립하는 법정지상권에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 토지에 관한 저당권설정 당시 해당 토지에 일시사용을 위한 가설건축물이 존재하였던 경우, 법정지상권은 성립하지 않는다.
ㄴ. 토지에 관한 저당권설정 당시 존재하였던 건물이 무허가건물인 경우, 법정지상권은 성립하지 않는다.
ㄷ. 지상건물이 없는 토지에 저당권을 설정받으면서 저당권자가 신축 개시 전에 건축을 동의한 경우, 법정지상권은 성립하지 않는다.
1. ㄴ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄱ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 4번
해설. ④ ㄱ 저당권 설정 당시 토지에 일시사용을 위한 가설건축물만 있었다면 법정지상권은 성립하지 않는다(판례). ㄷ 나대지에 저당권을 설정하면서 저당권자가 건물 신축에 동의했더라도 법정지상권은 성립하지 않는다(판례).
ㄴ 저당권 설정 당시 건물이 존재했다면 무허가건물이나 미등기건물이라도 법정지상권이 성립한다(민법 제366조, 판례).
63번
甲은 2020. 1. 1. 乙에게 1억원을 대여하면서 변제기 2020. 12. 31., 이율 연 5%, 이자는 매달 말일 지급하기로 약정하였고, 그 담보로 당일 乙소유 토지에 저당권을 취득하였다. 乙이 차용일 이후부터 한 번도 이자를 지급하지 않았고, 甲은 2023. 7. 1. 저당권실행을 위한 경매를 신청하였다. 2023. 12. 31. 배당절차에서 배당재원 3억원으로 배당을 실시하게 되었는데, 甲은 총 1억 2,000만원의 채권신고서를 제출하였다. 甲의 배당금액은? (甲보다 우선하는 채권자는 없으나 2억원의 후순위저당권자가 있고, 공휴일 및 소멸시효와 이자에 대한 지연손해금 등은 고려하지 않음)
1. 1억 500만원
2. 1억 1,000만원
3. 1억 1,500만원
4. 1억 1,750만원
5. 1억 2,000만원
정답 2번
해설. ② 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 실행비용을 담보하나, 지연배상은 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한한다(민법 제360조). 후순위저당권자가 있으므로 이 제한이 적용된다.
풀이: 원본 1억원 + 약정이자(2020. 1. 1.~12. 31.) 1억원 × 5% = 500만원 + 이행기 후 지연배상 1년분 500만원(약정이율 5% 기준) = 1억 1,000만원
64번
근저당권에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 채무자가 아닌 제3자도 근저당권을 설정할 수 있다.
ㄴ. 피담보채무 확정 전에는 채무자를 변경할 수 있다.
ㄷ. 근저당권에 의해 담보될 채권최고액에 채무의 이자는 포함되지 않는다.
1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 3번
해설. ③ ㄱ 채무자가 아닌 제3자(물상보증인)도 근저당권을 설정할 수 있다. ㄴ 피담보채무 확정 전에는 채무자를 변경할 수 있다(판례).
ㄷ 근저당권의 채권최고액에는 채무의 이자가 포함된다(민법 제357조 제2항).
65번
민법상 계약에 관한 설명으로 옳은 것은?
1. 매매계약은 요물계약이다.
2. 도급계약은 편무계약이다.
3. 교환계약은 무상계약이다.
4. 증여계약은 요식계약이다.
5. 임대차계약은 유상계약이다.
정답 5번
해설. ⑤ 임대차계약은 당사자 쌍방이 서로 대가적 의미의 출연(사용·수익 허용과 차임 지급)을 하므로 유상계약이다(민법 제618조).
① 매매계약은 낙성계약이다. ② 도급계약은 쌍무계약이다. ③ 교환계약은 유상계약이다. ④ 증여계약은 불요식계약이다(서면에 의하지 않은 증여는 해제할 수 있을 뿐이다).
66번
계약의 성립과 내용에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 격지자간의 계약은 승낙의 통지를 발송한 때에 성립한다.
2. 관습에 의하여 승낙의 통지가 필요하지 않는 경우, 계약은 승낙의 의사표시로 인정되는 사실이 있는 때에 성립한다.
3. 당사자간에 동일한 내용의 청약이 상호교차된 경우, 양청약이 상대방에게 도달한 때에 계약이 성립한다.
4. 승낙자가 청약에 대하여 변경을 가하여 승낙한 때에는 그 청약의 거절과 동시에 새로 청약한 것으로 본다.
5. 선시공ㆍ후분양이 되는 아파트의 경우, 준공 전 그 외형ㆍ재질에 관하여 분양광고에만 표현된 내용은 특별한 사정이 없는 한 분양계약의 내용이 된다.
정답 5번
해설. ⑤ 선시공·후분양 아파트는 수분양자가 준공된 실물을 보고 계약할 수 있으므로, 분양광고에만 표현된 외형·재질 등은 특별한 사정이 없는 한 분양계약의 내용이 되지 않는다(판례). 광고 내용이 계약 내용이 되는 것은 선분양·후시공의 경우이다.
① 격지자 간 계약은 승낙 발송 시 성립(민법 제531조), ② 의사실현(제532조), ③ 교차청약은 양 청약이 도달한 때(제533조), ④ 변경을 가한 승낙은 새 청약(제534조)으로 옳다.
67번
계약체결상의 과실책임에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 계약이 의사의 불합치로 성립하지 않는다는 사실을 알지 못하여 손해를 입은 당사자는 계약체결 당시 그 계약이 불성립될 수 있다는 것을 안 상대방에게 계약체결상의 과실책임을 물을 수 있다.
ㄴ. 부동산 수량지정 매매에서 실제면적이 계약면적에 미달하는 경우, 그 부분의 원시적 불능을 이유로 계약체결상의 과실책임을 물을 수 없다.
ㄷ. 계약체결 전에 이미 매매목적물이 전부 멸실된 사실을 알지 못하여 손해를 입은 계약당사자는 계약체결 당시 그 사실을 안 상대방에게 계약체결상의 과실책임을 물을 수 있다.
1. ㄴ, ㄷ
2. ㄴ
3. ㄱ, ㄷ
4. ㄱ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 1번
해설. ① 계약체결상의 과실책임(민법 제535조)은 목적이 원시적으로 불능인 계약에서 불능을 알았거나 알 수 있었던 상대방에게 신뢰이익 배상을 구하는 것이다. ㄴ 수량지정매매에서 면적 부족은 담보책임(제574조)으로 해결하며, 부족 부분의 원시적 불능을 이유로 계약체결상의 과실책임을 물을 수 없다(판례). ㄷ 계약 전 목적물 전부 멸실(원시적 전부불능)을 모른 당사자는 이를 안 상대방에게 책임을 물을 수 있다.
ㄱ 계약이 의사 불합치로 성립하지 않은 경우에는 제535조를 유추적용할 수 없다(대법원 2017. 11. 14. 선고 2015다10929 판결).
※ 원본 정답 표기가 판례와 맞지 않아 보기 ①과 ④의 조합을 맞바꿨다.
68번
동시이행의 항변권에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 서로 이행이 완료된 쌍무계약이 무효로 된 경우, 당사자 사이의 반환의무는 동시이행관계에 있다.
2. 구분소유적 공유관계가 해소된 경우, 공유지분권자 상호간의 지분이전등기의무는 동시이행관계에 있다.
3. 동시이행의 항변권이 붙어 있는 채권은 특별한 사정이 없는 한 이를 자동채권으로 하여 상계하지 못한다.
4. 양 채무의 변제기가 도래한 쌍무계약에서 수령지체에 빠진 자는 이후 상대방이 자기 채무의 이행제공 없이 이행을 청구하는 경우, 동시이행의 항변권을 행사할 수 있다.
5. 채무를 담보하기 위해 채권자 명의의 소유권이전등기가 된 경우, 피담보채무의 변제의무와 그 소유권이전등기의 말소의무는 동시이행관계에 있다.
정답 5번
해설. ⑤ 채무 담보를 위해 채권자 명의로 소유권이전등기를 한 경우, 피담보채무의 변제가 먼저 이행되어야 하고 소유권이전등기 말소의무는 그 후에 이행하는 것이므로 동시이행관계가 아니다(판례).
① 무효인 쌍무계약의 상호 반환의무, ② 구분소유적 공유관계 해소 시 상호 지분이전등기의무는 동시이행관계, ③ 동시이행항변권이 붙은 채권을 자동채권으로 상계하지 못함, ④ 수령지체에 빠진 자도 상대방이 이행제공 없이 청구하면 동시이행항변권을 행사할 수 있다(판례).
69번
甲은 X건물을 乙에게 매도하고 乙로부터 계약금을 지급받았는데, 그 후 甲과 乙의 귀책사유 없이 X건물이 멸실되었다. 다음 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲은 乙에게 잔대금의 지급을 청구할 수 있다.
ㄴ. 乙은 甲에게 계약금의 반환을 청구할 수 있다.
ㄷ. 만약 乙의 수령지체 중에 甲과 乙의 귀책사유 없이 X건물이 멸실된 경우, 乙은 甲에게 계약금의 반환을 청구할 수 있다.
1. ㄴ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄱ, ㄷ
5. ㄴ, ㄷ
정답 1번
해설. ① ㄴ 쌍방 귀책사유 없이 목적물이 멸실되면 채무자위험부담주의(민법 제537조)에 따라 매도인 甲은 대금을 청구하지 못하므로, 乙은 이미 지급한 계약금을 부당이득으로 반환청구할 수 있다.
ㄱ 甲은 잔대금 지급을 청구할 수 없다. ㄷ 채권자 乙의 수령지체 중 쌍방 귀책사유 없이 멸실된 경우 채무자 甲은 반대급부를 청구할 수 있으므로(제538조 제1항) 乙은 계약금 반환을 청구할 수 없다.
70번
매도인 甲과 매수인 乙사이에 매매대금을 丙에게 지급하기로 하는 제3자를 위한 계약을 체결하였고, 丙이 乙에게 수익의 의사표시를 하였다. 다음 설명 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 乙의 대금채무 불이행이 있는 경우, 甲은 丙의 동의 없이 乙과의 계약을 해제할 수 없다.
2. 乙의 기망행위로 甲과 乙의 계약이 체결된 경우, 丙은 사기를 이유로 그 계약을 취소할 수 있다.
3. 甲과 丙의 법률관계가 무효인 경우, 특별한 사정이 없는 한 乙은 丙에게 대금지급을 거절할 수 있다.
4. 乙이 매매대금을 丙에게 지급한 후에 甲과 乙의 계약이 취소된 경우, 乙은 丙에게 부당이득반환을 청구할 수 있다.
5. 甲과 乙이 계약을 체결할 때 丙의 권리를 변경시킬 수 있음을 유보한 경우, 甲과 乙은 丙의 권리를 변경시킬 수 있다.
정답 5번
해설. ⑤ 제3자의 권리가 생긴 후에는 당사자가 이를 변경·소멸시키지 못하지만, 계약 당시 제3자의 권리를 변경시킬 수 있음을 유보한 경우에는 변경할 수 있다(민법 제541조, 판례).
① 요약자는 제3자의 동의 없이 해제할 수 있다. ② 제3자는 계약 당사자가 아니므로 취소권이 없다. ③ 대가관계(甲·丙)의 무효로 낙약자는 제3자에게 대항할 수 없다. ④ 낙약자는 요약자에게 부당이득반환을 청구해야 하며 제3자에게 청구할 수 없다(판례).
71번
매도인 甲과 매수인 乙사이의 X주택에 관한 계약이 적법하게 해제된 경우, 해제 전에 이해관계를 맺은 자로서 '계약해제로부터 보호되는 제3자'에 해당하지 않는 자는? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 乙의 소유권이전등기청구권을 압류한 자
2. 乙의 책임재산이 된 X주택을 가압류한 자
3. 乙명의로 소유권이전등기가 된 X주택에 관하여 저당권을 취득한 자
4. 乙과 매매예약에 따라 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기를 마친 자
5. 乙명의로 소유권이전등기가 된 X주택에 관하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 자
정답 1번
해설. ① 계약해제로부터 보호되는 제3자(민법 제548조 제1항 단서)는 해제된 계약을 기초로 새로운 이해관계를 맺고 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자이다. 매수인의 소유권이전등기청구권을 압류한 자는 채권에 대한 이해관계에 불과하여 보호되는 제3자에 해당하지 않는다(판례).
② X주택 가압류채권자, ③ 저당권 취득자, ④ 소유권이전등기청구권 보전 가등기권자, ⑤ 대항요건을 갖춘 주택임차인은 보호되는 제3자이다.
72번
乙은 甲소유 X토지를 매수하고 계약금을 지급한 후 X토지를 인도받아 사용ㆍ수익하고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 계약이 채무불이행으로 해제된 경우, 乙은 甲에게 X토지와 그 사용이익을 반환할 의무가 있다.
2. 계약이 채무불이행으로 해제된 경우, 甲은 乙로부터 받은 계약금에 이자를 가산하여 반환할 의무를 진다.
3. 甲이 乙의 중도금 지급채무 불이행을 이유로 계약을 해제한 이후에도 乙은 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있다.
4. 만약 甲의 채권자가 X토지를 가압류하면, 乙은 이를 이유로 계약을 즉시 해제할 수 있다.
5. 만약 乙명의로 소유권이전등기가 된 후 계약이 합의해제되면, X토지의 소유권은 甲에게 당연히 복귀한다.
정답 4번
해설. ④ 매매목적물에 가압류가 되었다는 사유만으로는 매도인의 이행불능이나 이행거절이 되지 않으므로, 매수인은 이를 이유로 즉시 계약을 해제할 수 없다(판례).
① 해제 시 목적물과 사용이익을 반환해야 한다(민법 제548조 제1항). ② 금전 반환 시 받은 날부터 이자를 가산한다(제548조 제2항). ③ 해제 후에도 착오를 이유로 취소하여 무효로 돌릴 수 있다(판례). ⑤ 합의해제로 계약이 소급 소멸하면 소유권은 등기 없이 당연히 복귀한다(판례).
73번
건물소유를 목적으로 하는 토지임차인의 지상물매수청구권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 지상 건물을 타인에게 양도한 임차인도 매수청구권을 행사할 수 있다.
2. 임차인은 저당권이 설정된 건물에 대해서는 매수청구권을 행사할 수 없다.
3. 토지소유자가 아닌 제3자가 토지를 임대한 경우, 임대인은 특별한 사정이 없는 한 매수청구권의 상대방이 될 수 없다.
4. 임대인이 임차권 소멸 당시에 이미 토지소유권을 상실하였더라도 임차인은 그에게 매수청구권을 행사할 수 있다.
5. 기간의 정함이 없는 임대차에서 임대인의 해지통고에 의하여 임차권이 소멸된 경우, 임차인은 매수청구권을 행사할 수 없다.
정답 3번
해설. ③ 지상물매수청구권은 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 토지소유자인 임대인을 상대로 행사하므로, 토지소유자가 아닌 제3자가 토지를 임대한 경우 그 임대인은 특별한 사정이 없는 한 매수청구권의 상대방이 될 수 없다(판례).
① 건물을 타인에게 양도한 임차인은 행사할 수 없다. ② 저당권이 설정된 건물도 대상이 된다. ④ 임대인이 이미 토지소유권을 상실했다면 그에게 행사할 수 없다. ⑤ 기간의 정함이 없는 임대차가 해지통고로 소멸한 경우에도 행사할 수 있다(판례).
74번
甲은 자신의 X주택을 보증금 2억원, 월차임 50만원으로 乙에게 임대하였는데, 乙이 전입신고 후 X주택을 점유ㆍ사용하면서 차임을 연체하다가 계약이 종료되었다. 계약 종료 전에 X주택의 소유권이 매매를 원인으로 丙에게 이전되었다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 특별한 사정이 없는 한 丙이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
2. 연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기는 특별한 사정이 없는 한 X주택이 반환되는 때이다.
3. 丙은 甲의 차임채권을 양수하지 않았다면 X주택을 반환받을 때 보증금에서 이를 공제할 수 없다.
4. X주택을 반환할 때까지 잔존하는 甲의 차임채권은 압류가 되었더라도 보증금에서 당연히 공제된다.
5. X주택을 반환하지 않으면, 특별한 사정이 없는 한 乙은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다.
정답 3번
해설. ③ 임차주택의 양수인은 임대인 지위를 승계하지만 이미 발생한 연체차임채권은 따로 양수하지 않는 한 양수인에게 이전되지 않는다. 다만 임대차 종료 시 그 연체차임은 특별한 사정이 없는 한 보증금에서 당연히 공제된다(판례). 따라서 양수하지 않으면 공제할 수 없다는 설명은 틀리다.
① 주택임대차보호법 제3조 제4항, ② 지연손해금의 발생종기는 목적물 반환 시, ④ 차임채권이 압류되었더라도 보증금에서 당연 공제, ⑤ 임대차 존속 중에는 보증금이 있다는 이유로 차임 지급을 거절할 수 없다(판례).
75번
임차인 乙은 임대인 甲에게 2024. 3. 10.로 기간이 만료되는 X주택의 임대차계약에 대해 주택임대차보호법에 따라 갱신요구 통지를 하여 그 통지가 2024. 1. 5. 甲에게 도달하였고, 甲이 갱신거절 통지를 하지 않아 계약이 갱신되었다. 그 후 乙이 갱신된 계약기간이 개시되기 전인 2024. 1. 29. 갱신된 임대차계약의 해지를 통지하여 2024. 1. 30. 甲에게 도달하였다. 임대차계약의 종료일은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 2024. 1. 30.
2. 2024. 3. 10.
3. 2024. 4. 30.
4. 2024. 6. 10.
5. 2026. 3. 10.
정답 3번
해설. ③ 계약갱신요구로 갱신된 임대차에서 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다(주택임대차보호법 제6조의3 제4항, 제6조의2). 판례는 갱신된 기간이 개시되기 전에 해지통지를 한 경우에도 통지 도달일부터 3개월이 지나면 종료된다고 본다.
풀이: 2024. 1. 30. 도달 + 3개월 → 2024. 4. 30. 종료
76번
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 관리인에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 관리인은 구분소유자여야 한다.
2. 관리인은 공용부분의 보존행위를 할 수 있다.
3. 관리인의 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다.
4. 관리인은 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리위원회의 위원이 될 수 없다.
5. 관리인의 대표권은 제한할 수 있지만, 이를 선의의 제3자에게 대항할 수 없다.
정답 1번
해설. ① 관리인은 구분소유자일 필요가 없다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조 제2항). 구분소유자여야 한다는 설명은 틀리다.
② 공용부분의 보존행위(제25조 제1항 제1호), ③ 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정함(제24조 제2항), ④ 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리위원회 위원이 될 수 없음(제26조의4 제2항), ⑤ 대표권 제한은 선의의 제3자에게 대항하지 못함(제25조 제2항)으로 현행 규정과 같다.
77번
甲은 乙에게 무이자로 빌려준 1억원을 담보하기 위해, 丙명의의 저당권(피담보채권 5,000만원)이 설정된 乙소유의 X건물(시가 2억원)에 관하여 담보가등기를 마쳤고, 乙은 변제기가 도래한 甲에 대한 차용금을 지급하지 않고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 甲이 귀속정산절차에 따라 적법하게 X건물의 소유권을 취득하면 丙의 저당권은 소멸한다.
2. 甲이 乙에게 청산금을 지급하지 않고 자신의 명의로 본 등기를 마친 경우, 그 등기는 무효이다.
3. 甲의 청산금지급채무와 乙의 가등기에 기한 본등기 및 X건물 인도채무는 동시이행관계에 있다.
4. 경매절차에서 丁이 X건물의 소유권을 취득하면 특별한 사정이 없는 한 甲의 가등기담보권은 소멸한다.
5. 만약 청산금이 없는 경우, 적법하게 실행통지를 하여 2개월의 청산기간이 지나면 청산절차의 종료와 함께 X건물에 대한 사용ㆍ수익권은 甲에게 귀속된다.
정답 1번
해설. ① 가등기담보권자가 귀속정산으로 소유권을 취득해도 선순위 저당권(丙)은 소멸하지 않고 그대로 존속하며, 청산금 계산 시 선순위 피담보채권액을 채권액에 포함한다(가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제1항 후단).
② 청산금 지급 없이 마친 본등기는 무효(제4조 제2항·제4항), ③ 청산금 지급과 본등기·인도는 동시이행(제4조 제3항), ④ 경매 시 담보가등기권리는 매각으로 소멸(제15조), ⑤ 청산금이 없으면 청산기간 경과로 청산절차가 끝나고 사용·수익권이 채권자에게 귀속된다(판례).
78번
甲은 친구 乙과의 명의신탁약정에 따라 2024. 3. 5. 자신의 X부동산을 乙명의로 소유권이전등기를 해 주었고, 그 후 乙은 丙에게 이를 매도하고 丙명의로 소유권이전등기를 해 주었다. 다음 설명 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 甲은 乙을 상대로 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.
2. 甲과 乙의 명의신탁약정으로 인해 乙과 丙의 매매계약은 무효이다.
3. 甲은 丙을 상대로 X부동산에 관한 소유권이전등기말소를 청구할 수 있다.
4. 甲은 乙을 상대로 명의신탁약정 해지를 원인으로 하는 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
5. 만약 乙이 X부동산의 소유권을 丙으로부터 다시 취득한다면, 甲은 乙을 상대로 소유권에 기하여 이전등기를 청구할 수 있다.
정답 1번
해설. ① 양자간 명의신탁에서 명의수탁자 乙이 부동산을 제3자에게 처분하면 명의신탁자 甲의 소유권을 침해한 것이므로 甲은 乙에게 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있다(판례).
② 乙과 丙의 매매계약은 유효하고 丙은 소유권을 취득한다(부동산실명법 제4조 제3항). ③ 丙은 보호되는 제3자이므로 말소를 청구할 수 없다. ④ 명의신탁약정은 무효여서 해지를 원인으로 청구할 수 없다. ⑤ 乙이 다시 소유권을 취득하더라도 甲은 소유권에 기한 이전등기를 청구할 수 없다(판례).
79번
임차인 乙은 甲소유의 X상가건물에 관하여 월차임 200만원, 기간 2023. 5. 24. ~ 2024. 5. 23.로 하는 임대차계약을 甲과 체결하였고, 기간만료 14일 전인 2024. 5. 9. 갱신거절의 통지를 하여 다음날 甲에게 도달하였다. 임대차계약의 종료일은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 2024. 5. 10.
2. 2024. 5. 23.
3. 2024. 8. 23.
4. 2024. 11. 23.
5. 2025. 5. 23.
정답 2번
해설. ② 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항의 계약갱신요구권은 임차인의 권리이므로 임차인은 기간 만료 1개월 전까지 통지하지 않았더라도 만료 전에 갱신거절 의사를 통지하여 임대차를 기간 만료로 종료시킬 수 있다. 판례는 이 경우 묵시적 갱신(제10조 제4항)이 인정되지 않아 임대차가 기간 만료일에 종료된다고 본다.
→ 종료일은 약정 기간 만료일인 2024. 5. 23.이다.
80번
상가건물임대차보호법이 적용되는 X건물에 관하여 임대인 甲과 임차인 乙이 보증금 3억원, 월차임 60만원으로 정하여 체결한 임대차가 기간만료로 종료되었다. 그런데 甲이 乙에게 보증금을 반환하지 않아서 乙이 현재 X건물을 점유ㆍ사용하고 있다. 다음 설명 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 甲은 乙에게 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.
2. 乙은 甲에 대해 채무불이행으로 인한 손해배상의무를 진다.
3. 甲은 乙에게 차임에 상당하는 부당이득반환을 청구할 수 있다.
4. 甲은 乙에게 종전 임대차계약에서 정한 차임의 지급을 청구할 수 있다.
5. 乙은 보증금을 반환받을 때까지 X건물에 대해 유치권을 행사할 수 있다.
정답 4번
해설. ④ 임대차가 종료되어도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 본다(상가건물 임대차보호법 제9조 제2항). 따라서 甲은 종전 임대차계약에서 정한 차임의 지급을 청구할 수 있다.
① 적법한 점유이므로 불법행위가 아니다. ② 乙에게 채무불이행책임이 없다. ③ 임대차관계가 존속하므로 부당이득이 아니라 약정 차임을 청구한다. ⑤ 보증금반환채권은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니어서 유치권이 성립하지 않는다.
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