공인중개사 1차 필기 2025년 36회 기출문제

기출문제 80문항 · 제한시간 100분 · 해설 80문항

공인중개사 1차 2025년 36회 필기 시험에 실제로 출제된 문제와 정답입니다. 아래에서 문제와 해설을 그대로 읽어볼 수 있고, CBT로 풀면 자동 채점과 오답노트까지 이용할 수 있어요.

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부동산학개론(부동산감정평가론 포함)

1번
다음에서 설명하고 있는 토지의 자연적 특성은?
- 최유효이용의 근거가 된다.
- 지대 또는 지가를 발생시킨다.
- 토지이용을 집약화시킨다.
- 물리적으로 생산할 수 없다.
1. 부증성
2. 인접성
3. 개별성
4. 영속성
5. 적재성
정답 1번
해설. ① 토지는 물리적으로 새로 만들어 낼 수 없어 절대량이 늘지 않는다는 부증성(비생산성)에 관한 설명이다.
부증성 때문에 토지가 희소해져 지대·지가가 발생하고, 토지이용이 집약화되며, 최유효이용이 요구된다. 인접성은 협동적 이용, 개별성은 일물일가 불성립, 영속성은 감가상각 배제·소득이득과 자본이득, 적재성은 건물을 떠받치는 토지의 효용에 관한 특성이다.
2번
한국표준산업분류(KSIC)에 따라 부동산업을 분류할 경우 부동산관련 서비스업에 해당하지 않는 것은?
1. 부동산 임대 및 공급업
2. 부동산 중개 및 대리업
3. 부동산 감정 평가업
4. 부동산 투자 자문업
5. 부동산 분양 대행업
정답 1번
해설. ① 한국표준산업분류에서 부동산업은 "부동산 임대 및 공급업"과 "부동산 관련 서비스업"으로 나뉘므로, 부동산 임대 및 공급업은 부동산 관련 서비스업에 해당하지 않는다.
부동산 관련 서비스업에는 부동산 관리업과 부동산 중개, 자문 및 감정평가업(부동산 중개 및 대리업, 부동산 투자 자문업, 부동산 감정 평가업, 부동산 분양 대행업)이 속한다.
3번
건축법령상 용도별 건축물의 종류 중 단독주택에 해당하는 것은?
1. 아파트
2. 연립주택
3. 다중주택
4. 오피스텔
5. 다세대주택
정답 3번
해설. ③ 건축법 시행령 별표 1상 단독주택에는 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관이 있으므로 다중주택이 단독주택에 해당한다.
아파트, 연립주택, 다세대주택은 공동주택(기숙사 포함)에 해당하고, 오피스텔은 업무시설(일반업무시설)에 해당한다.
4번
부동산 용어에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 주거용·상업용·공업용으로 이용되고 있거나 해당 용도로 이용할 목적으로 조성된 토지는 택지(宅地)에 해당한다.
ㄴ. 토지의 현황을 조사하고 측량해서 토지의 소재, 지목, 지번, 경계 또는 좌표를 지적공부에 등록하는 단위가 되는 일정한 토지를 획지(劃地)라 한다.
ㄷ. 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 일단지(一團地)라 한다.
ㄹ. 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지를 포락지(浦落地)라 한다.
ㅁ. 택지지역·농지지역·산지(임지)지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지는 후보지(候補地)에 해당한다.
1. ㄱ, ㄴ
2. ㄱ, ㄹ
3. ㄱ, ㄷ, ㅁ
4. ㄴ, ㄷ, ㅁ
5. ㄴ, ㄹ, ㅁ
정답 3번
해설. ③ 옳은 것은 ㄱ(택지), ㄷ(일단지), ㅁ(후보지)이다.
ㄴ. 지적공부에 등록하는 단위가 되는 토지는 필지이다. 획지는 인위적·자연적·행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다.
ㄹ. 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변토지는 빈지(濱地)이다. 포락지는 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률상 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지를 말한다.
5번
부동산마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 4P Mix 전략에서 4P는 제품(Product), 가격(Price), 유통 경로(Place), 판매촉진(Promotion)을 말한다.
2. 관계 마케팅전략은 고객과 공급자의 관계를 일회적이 아닌 지속적인 관계로 유지함으로써 마케팅효과를 도모하는 전략이다.
3. 고객점유 마케팅전략에서 AIDA는 주의(Attention), 관심(Interest), 욕구(Desire), 행동(Action)의 과정을 의미한다.
4. STP전략에서 STP는 시장세분화(Segmentation), 표적시장 선정(Targeting), 동반자관계(Partnership)로 구성된다.
5. STP전략에서 시장세분화는 부동산시장에서 마케팅활동을 수행하기 위하여 고객의 집단을 세분하는 것이다.
정답 4번
해설. ④ STP전략은 시장세분화(Segmentation), 표적시장 선정(Targeting), 차별화·포지셔닝(Positioning)으로 구성되므로 틀린 설명이다. 동반자관계(Partnership)는 4P 이외의 확장 요소로 거론되는 개념이다.
①은 마케팅믹스 4P, ②는 관계마케팅, ③은 고객점유 마케팅의 AIDA 원리, ⑤는 시장세분화에 관한 옳은 설명이다.
6번
부동산 수요와 공급의 변화에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, X축은 수량, Y축은 가격, 수요곡선은 우하향, 공급곡선은 우상향이며, 다른 조건은 동일함)
1. 담보대출금리의 인하는 부동산의 수요곡선을 우측(우상향)으로 이동하게 한다.
2. 건축자재 가격의 하락은 부동산의 공급곡선을 우측(우하향)으로 이동하게 한다.
3. 대체제 가격의 상승은 부동산의 수요곡선을 좌측(좌하향)으로 이동하게 한다.
4. 공급자에 대한 보조금 지급은 부동산의 공급곡선을 우측(우하향)으로 이동하게 한다.
5. 보완재 가격의 하락은 해당 부동산의 수요곡선을 우측(우상향)으로 이동하게 한다.
정답 3번
해설. ③ 대체재 가격이 상승하면 대체재 수요가 줄고 해당 부동산 수요가 늘어나므로 수요곡선은 우측(우상향)으로 이동한다. 따라서 좌측 이동이라고 한 것은 틀린 설명이다.
① 금리 인하 → 수요 증가(우측 이동). ② 건축자재 가격 하락(생산비 하락) → 공급 증가(우측 이동). ④ 공급자 보조금 → 공급 증가. ⑤ 보완재 가격 하락 → 보완재 수요 증가 → 해당 부동산 수요 증가(우측 이동).
7번
다음은 부동산관련 경제변수들이다. 유량(flow)과 저량(stock)의 경제변수로 옳게 묶인 것은?
ㄱ. 통화량　ㄴ. 연간 이자비용　ㄷ. 자본총량
ㄹ. 주택거래량　ㅁ. 신규주택 공급량　ㅂ. 주택재고량
1. 유량변수: ㄱ, ㄴ, ㄹ / 저량변수: ㄷ, ㅁ, ㅂ
2. 유량변수: ㄱ, ㄷ, ㅂ / 저량변수: ㄴ, ㄹ, ㅁ
3. 유량변수: ㄱ, ㄹ, ㅁ / 저량변수: ㄴ, ㄷ, ㅂ
4. 유량변수: ㄴ, ㄷ, ㅁ / 저량변수: ㄱ, ㄹ, ㅂ
5. 유량변수: ㄴ, ㄹ, ㅁ / 저량변수: ㄱ, ㄷ, ㅂ
정답 5번
해설. ⑤ 유량은 일정 기간을 정해야 측정되는 변수, 저량은 일정 시점에 측정되는 변수이다.
유량: 연간 이자비용(ㄴ), 주택거래량(ㄹ), 신규주택 공급량(ㅁ)은 기간 동안의 흐름이다.
저량: 통화량(ㄱ), 자본총량(ㄷ), 주택재고량(ㅂ)은 특정 시점에 존재하는 양이다.
그 밖에 소득·임대료수입·생산량은 유량, 자산·부채·인구는 저량의 예이다.
8번
토지시장의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 수급조절이 용이하다.
2. 법·제도적 규제가 많다.
3. 재화의 이질성을 보인다.
4. 정보의 불완전성 및 비대칭성을 보인다.
5. 부분시장으로 나뉠 수 있는 국지성을 보인다.
정답 1번
해설. ① 토지는 부증성 때문에 물리적 공급이 제한되고, 개발에도 시간이 걸려 수요 변화에 공급이 즉각 대응하지 못하므로 수급조절이 곤란하다. 따라서 "수급조절이 용이하다"는 틀린 설명이다.
②~⑤ 토지시장은 법·제도적 규제가 많고, 개별성으로 재화가 이질적이며, 정보가 불완전·비대칭적이고, 부동성으로 국지화되어 여러 부분시장으로 나뉜다.
9번
부동산의 수요와 공급이 동시에 변화할 때, 균형가격이 상승하고 균형거래량이 감소하는 경우는? (단, X축은 수량, Y축은 가격, 수요곡선은 우하향, 공급곡선은 우상향, 수요곡선과 공급곡선 기울기의 절댓값은 1이며, 다른 조건은 동일함)
1. 수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 클 경우
2. 수요의 감소폭이 공급의 감소폭보다 클 경우
3. 수요의 증가폭이 공급의 감소폭보다 작을 경우
4. 수요의 감소폭이 공급의 증가폭보다 작을 경우
5. 수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 작을 경우
정답 3번
해설. ③ 수요가 증가하고 공급이 감소하면 가격은 반드시 상승한다. 이때 공급의 감소폭이 수요의 증가폭보다 크면(=수요 증가폭이 공급 감소폭보다 작으면) 거래량은 감소한다.
① 수요·공급 모두 증가, 수요 증가폭이 크면 가격 상승·거래량 증가. ② 모두 감소, 수요 감소폭이 크면 가격 하락·거래량 감소. ④ 수요 감소·공급 증가 → 가격 하락. ⑤ 모두 증가, 공급 증가폭이 크면 가격 하락·거래량 증가.
10번
부동산매매시장의 수요와 공급에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 수요곡선은 우하향, 공급곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함)
1. 수요곡선은 한계비용곡선이다.
2. 수요곡선상의 수요량은 주어진 가격에서 수요자들이 구입하고자 하는 부동산의 최소수량이다.
3. 수요량의 변화는 수요 자체의 변화를 말하며, 수요곡선 자체를 이동시킨다.
4. 공급곡선은 한계편익곡선이다.
5. 공급함수는 부동산의 공급량에 영향을 미치는 요인들과 공급량의 관계를 나타내는 함수이다.
정답 5번
해설. ⑤ 공급함수는 가격을 비롯해 부동산 공급량에 영향을 미치는 요인들(생산요소가격, 기술, 기대 등)과 공급량 사이의 관계를 나타낸 함수이다.
① 수요곡선은 한계편익곡선이다. ② 수요량은 주어진 가격에서 구입하고자 하는 최대수량이다. ③ 수요량의 변화는 해당 가격 변화에 따른 수요곡선 상의 이동이며, 수요곡선 자체의 이동은 수요의 변화이다. ④ 공급곡선은 한계비용곡선이다.
11번
C지역의 부동산시장에서 시장수요는 개인 A의 수요와 개인 B의 수요로만 구성되어 있고, 개인 A의 수요함수는 P = 100 − QdA, 개인 B의 수요함수는 P = 100 − 2QdB일 때, 시장수요함수는? (단, X축은 수량, Y축은 가격, QdM은 시장수요량, QdA와 QdB는 각각 개인 A와 개인 B의 개별수요량, P는 가격, C지역의 부동산시장은 완전경쟁시장이며, 다른 조건은 동일함)
1. P = 100 − (2/3)QdM
2. P = 100 − (3/2)QdM
3. P = 200 − (1/2)QdM
4. P = 200 − (2/3)QdM
5. P = 200 − (3/2)QdM
정답 1번
해설. ① 시장수요는 개별수요를 수량(수평) 방향으로 합하므로 각 수요함수를 Q에 대해 정리해 더한다.
풀이: QdA = 100 − P, QdB = 50 − P/2
→ QdM = QdA + QdB = 150 − (3/2)P
→ (3/2)P = 150 − QdM → P = 100 − (2/3)QdM
가격을 그대로 더해 P = 200 − …으로 만드는 것은 수직합(공공재의 경우)으로 잘못된 방법이다.
12번
어느 지역 아파트시장에서 수요의 가격탄력성이 1.6 이다. 아파트가격이 5% 하락할 때 수요량의 변화는? (단, 수요곡선은 우하향, 수요의 가격탄력성은 절댓값이며, 다른 조건은 동일함)
1. 4% 증가
2. 4% 하락
3. 6% 증가
4. 6% 하락
5. 8% 증가
정답 5번
해설. ⑤ 수요의 가격탄력성 = 수요량 변화율 ÷ 가격 변화율이다.
풀이: 수요량 변화율 = 1.6 × 5% = 8%
수요곡선이 우하향하므로 가격이 5% 하락하면 수요량은 8% 증가한다.
13번
베버(A. Weber)의 최소비용이론에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 기업은 단일 입지 공장이고, 다른 조건은 동일함)
1. 국지원료의 중량이 제품의 중량보다 무거우면, 원료지수(material index)는 음(-)의 값을 갖는다.
2. 등비용선(isodapane)은 최소운송비지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 이에 따른 추가적인 운송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 것이다.
3. 임계등비용선(critical isodapane)은 최소운송비지점을 중심으로 운송비 절감액과 운송비 추가 부담액이 동일한 등비용선을 말한다.
4. 최소운송비지점은 원료 및 제품의 중량, 노동비, 집적이익에 따라 결정된다.
5. 최소비용보다 최대수익이 더 큰 곳을 기업의 최적입지로 본다.
정답 2번
해설. ② 등비용선은 최소운송비지점에서 입지를 옮길 때 추가로 부담하는 운송비가 같은 지점을 연결한 선이다.
① 원료지수 = 국지원료 중량 ÷ 제품 중량이므로 음(−)의 값이 될 수 없고, 1보다 크면 원료지향형이다. ③ 임계등비용선은 노동비(또는 집적이익) 절감액과 운송비 추가 부담액이 같아지는 등비용선이다. ④ 최소운송비지점은 원료·제품의 중량과 수송거리로 결정되며, 노동비·집적이익은 그 다음 단계에서 고려한다. ⑤ 최대수익이론은 뢰시(A. Lösch)의 입장이다.
14번
지대이론에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 리카도(D. Ricardo)는 지대 발생의 원인으로 비옥한 토지의 부족과 수확체감의 법칙을 제시하면서, 지대는 잉여이기 때문에 생산물의 가격에 영향을 주지 않는다고 보았다.
ㄴ. 알론소(W. Alonso)는 토지를 소유하고 있다는 독점적 지위 때문에 토지소유자가 받는 수입이 지대이며, 이 지대는 토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 발생한다고 보았다.
ㄷ. 튀넨(J. H. von Thünen)은 운송수단의 차이에 따라 한계지대곡선의 기울기가 달라지며, 이 곡선의 기울기에 따라 집약적 농업과 조방적 농업으로 구분된다고 보았다.
1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄷ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 1번
해설. ① 옳은 것은 ㄱ뿐이다. 리카도의 차액지대설은 비옥한 토지의 희소성과 수확체감을 지대 발생 원인으로 보고, 지대는 곡물가격의 결과(잉여)일 뿐 원인이 아니라고 하였다.
ㄴ. 토지소유 자체의 독점적 지위로 비옥도와 무관하게 발생한다는 것은 마르크스의 절대지대설이다. 알론소는 입찰지대이론으로 도시 내 토지이용을 설명하였다.
ㄷ. 튀넨은 동일한 운송수단을 전제로 시장까지의 거리에 따른 수송비 차이로 지대를 설명하였고, 한계지대곡선의 기울기는 작물(토지이용)별 수송비·집약도에 따라 달라진다.
15번
부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
1. 약성 효율적 시장에서는 과거의 자료를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 기술적 분석으로 초과이윤을 얻을 수 없다.
2. 준강성 효율적 시장에서는 공표된 사실을 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 기본적 분석으로 초과이윤을 얻을 수 없다.
3. 강성 효율적 시장에서는 어떠한 정보를 이용하더라도 초과이윤을 얻을 수 없다.
4. 불완전경쟁시장은 할당효율적 시장이 될 수 없다.
5. 불완전경쟁시장에서는 초과이윤이 발생할 수 있다.
정답 4번
해설. ④ 할당효율적 시장은 자원이 효율적으로 배분되는 시장으로, 정보비용과 초과이윤이 일치하면 불완전경쟁시장도 할당효율적 시장이 될 수 있다. 따라서 틀린 설명이다.
① 약성 효율적 시장은 과거 정보가 반영되어 기술적 분석으로 초과이윤 불가. ② 준강성은 공표된 정보까지 반영되어 기본적 분석으로 초과이윤 불가. ③ 강성은 모든 정보가 반영됨. ⑤ 불완전경쟁시장에서는 정보 독점 등으로 초과이윤이 발생할 수 있다.
16번
허프(D. Huff)모형으로 다음 자료를 활용하여 산출한 2022년 점포 A의 월 매출액은 4억원이었다. 다른 조건은 기존과 동일하지만, 점포 A의 경우 증축을 통해 2024년 매장면적이 2,500m²가 되었다. 허프(D. Huff)모형을 활용한 2024년 점포 A의 월 매출액은? (단, 주어진 조건에 한함)
- X지역에는 점포 A, 점포 B, 점포 C만 존재함
- X지역의 주민은 모두 구매자이고, 점포(A, B, C)에서만 구매함
- X지역의 주민: 8,000명
- 공간(거리)마찰계수: 2
- 점포(A, B, C)의 매출액은 X지역 주민에 의해서만 발생함
- 1인당 월 점포 구매액은 2022년과 2024년이 동일함
구분점포 A점포 B점포 C
매장면적(2022년 기준)500m²2,000m²1,000m²
X지역 거주지로부터의 거리5km10km5km
1. 6억원
2. 10억원
3. 16억원
4. 20억원
5. 26억원
정답 2번
해설. ② 허프모형의 흡인력 = 매장면적 ÷ 거리^마찰계수이다.
풀이(2022년): A = 500/5² = 20, B = 2,000/10² = 20, C = 1,000/5² = 40 → A 점유율 = 20/80 = 25%
X지역 총 구매액 = 4억원 ÷ 0.25 = 16억원
풀이(2024년): A = 2,500/5² = 100 → 점유율 = 100/(100+20+40) = 0.625
A 월 매출액 = 16억원 × 0.625 = 10억원
17번
부동산관련 조세 중 국세와 보유세에 모두 해당하는 것은?
1. 재산세
2. 상속세
3. 등록면허세
4. 양도소득세
5. 종합부동산세
정답 5번
해설. ⑤ 종합부동산세는 국세이면서 부동산을 보유하는 동안 과세되는 보유세이다.
① 재산세는 지방세·보유세. ② 상속세는 국세·취득(이전) 단계 조세. ③ 등록면허세는 지방세·취득 단계 조세. ④ 양도소득세는 국세·처분 단계 조세이다.
18번
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역 중 도시지역에 해당하는 것은 모두 몇 개인가?
- 농림지역　- 준주거지역
- 근린상업지역　- 자연녹지지역
- 계획관리지역　- 자연환경보전지역
1. 1개
2. 2개
3. 3개
4. 4개
5. 5개
정답 3번
해설. ③ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조·제36조에 따라 도시지역은 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역으로 구분된다. 따라서 준주거지역(주거지역), 근린상업지역(상업지역), 자연녹지지역(녹지지역)의 3개가 도시지역이다.
농림지역과 자연환경보전지역은 도시지역과 별개의 용도지역이고, 계획관리지역은 관리지역에 속한다.
19번
부동산투자의 분석기법 중 할인현금수지분석법(DCF)에 해당하는 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 순현재가치법　ㄴ. 회수기간법
ㄷ. 내부수익률법　ㄹ. 승수법
ㅁ. 수익성지수법
1. ㄱ, ㄴ
2. ㄱ, ㄷ, ㅁ
3. ㄱ, ㄹ, ㅁ
4. ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
정답 2번
해설. ② 할인현금수지분석법은 화폐의 시간가치를 고려하여 미래 현금흐름을 현재가치로 할인하는 방법으로 순현재가치법(ㄱ), 내부수익률법(ㄷ), 수익성지수법(ㅁ)이 해당한다.
회수기간법(ㄴ)과 승수법(ㄹ)은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 비할인 기법(어림셈법 등)이다.
20번
부동산조세에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
ㄱ. 취득세는 지방자치단체의 재정수요를 충족시키는 기능이 있다.
ㄴ. 부동산 거래세를 부과하면 총잉여가 증가하므로 경제적 순손실이 발생하지 않는다.
ㄷ. 양도소득세가 강화되어 동결효과(lock-in effect)가 발생하면 부동산가격이 하락한다.
ㄹ. 공급의 가격탄력성이 수요의 가격탄력성보다 작은 경우 공급자가 수요자보다 조세부담이 더 크다.
ㅁ. 헨리 조지(H. George)는 토지세가 임차인에게 모두 전가되는 것을 근거로 토지단일세 도입을 주장하였다.
1. ㄱ, ㄴ
2. ㄱ, ㄹ
3. ㄴ, ㄷ, ㅁ
4. ㄴ, ㄹ, ㅁ
5. ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
정답 2번
해설. ② 옳은 것은 ㄱ, ㄹ이다. 취득세는 지방세로 지방재정 수요를 충족하고, 조세부담은 탄력성이 작은(비탄력적인) 쪽이 더 많이 진다.
ㄴ. 거래세를 부과하면 거래량이 줄어 총잉여가 감소하고 경제적 순손실(사중손실)이 발생한다.
ㄷ. 동결효과로 매물이 줄면 공급이 감소하여 가격이 오히려 상승할 수 있다.
ㅁ. 헨리 조지는 토지 공급이 완전비탄력적이어서 토지세가 전가되지 않고 효율성을 해치지 않는다는 점을 근거로 토지단일세를 주장하였다.
21번
A도시의 임대주택시장에서 수요함수는 Qd = 1,000 − 2P, 공급함수는 Qs = 100 + 4P이고, 정부는 A도시의 임대료상한(최고가격)을 호당 120만원으로 규제하였다. 임대주택 수요량과 공급량이 호당 120만원의 임대료에서 결정되는 경우 발생하는 초과수요량은? (단, 임대주택의 규모와 품질은 모두 동일하고, Qd는 임대주택의 수요량(단위: 호), Qs는 임대주택의 공급량(단위: 호), P는 호당 임대료(단위: 만원)이며, 다른 조건은 동일함)
1. 100호
2. 120호
3. 150호
4. 180호
5. 200호
정답 4번
해설. ④ 최고가격(120만원)에서 수요량과 공급량의 차이가 초과수요량이다.
풀이: Qd = 1,000 − 2 × 120 = 760호
Qs = 100 + 4 × 120 = 580호
초과수요량 = 760 − 580 = 180호
(참고: 규제 전 균형임대료는 1,000 − 2P = 100 + 4P → P = 150만원이므로 120만원 상한은 실효성 있는 규제이다.)
22번
부동산정책을 직접개입방식과 간접개입방식으로 구분할 때, 간접개입방식에 해당하는 것을 모두 고른 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
ㄱ. 임대료 보조　ㄴ. 재산세 부과
ㄷ. 공공임대주택 공급　ㄹ. 공공토지비축제도
ㅁ. 토지거래허가제도　ㅂ. 개발부담금제도
1. ㄱ, ㄴ, ㄷ
2. ㄱ, ㄴ, ㅂ
3. ㄷ, ㄹ, ㅁ
4. ㄱ, ㄹ, ㅁ, ㅂ
5. ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ
정답 2번
해설. ② 간접개입방식은 보조금·조세·금융 등으로 시장의 기능을 통해 목적을 달성하는 방식으로 임대료 보조(ㄱ), 재산세 부과(ㄴ), 개발부담금제도(ㅂ)가 해당한다.
공공임대주택 공급(ㄷ)과 공공토지비축제도(ㄹ)는 정부가 직접 수요자·공급자로 참여하는 직접개입방식이고, 토지거래허가제도(ㅁ)는 이용·거래를 규제하는 토지이용규제에 해당한다.
23번
부동산 대출에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
1. 담보인정비율(LTV)은 담보물의 자산가치에 대한 융자비율로 LTV가 올라갈수록 차입자의 자기자본비율도 증가한다.
2. 총부채상환비율(DTI)은 상업용 부동산의 순수입에 대한 연간채무부담액을 의미하므로 DTI가 올라가면 부채서비스액도 증가한다.
3. 고정금리대출은 이자율 변동으로 인한 위험을 차입자에게 전가하는 방식이므로 금융기관(대출자)은 금리가 변동해도 위험이 없다.
4. 총부채원리금상환비율(DSR)은 차입자의 총 금융부채 상환부담을 판단하기 위하여 산정하는 차입자의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율을 말한다.
5. 부동산담보대출의 금리가 인상되어 차입자가 원리금에 대한 채무상환을 정해진 시기에 이행하지 못하는 것을 조기상환위험이라고 한다.
정답 4번
해설. ④ 총부채원리금상환비율(DSR)은 차입자의 연간 소득 대비 모든 금융부채의 연간 원리금 상환액 비율로, 총 금융부채 상환부담을 판단하는 지표이다.
① LTV가 올라가면 대출 비중이 커져 자기자본비율은 낮아진다. ② DTI는 차입자의 연간 소득 대비 연간 부채상환액 비율이며, 상업용 부동산의 순영업소득 대비 부채서비스액은 부채감당률(DCR)과 관련된다. ③ 고정금리대출은 금리 변동 위험을 대출자가 부담한다. ⑤ 제시된 것은 채무불이행위험이며, 조기상환위험은 금리 하락 시 차입자가 조기 상환하여 대출자가 입는 위험이다.
24번
주거정책에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
1. 공공임대주택의 공급은 소득재분배 효과를 기대할 수 있다.
2. 주택임대료를 시장가격 미만으로 규제하면 주택임대시장에서는 이중가격이 형성될 수 있다.
3. 공공주택 특별법령상 통합공공임대주택이란 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 최저소득 계층, 저소득 서민, 젊은 층 및 장애인·국가유공자 등 사회 취약계층 등의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.
4. 임대료 보조정책은 저소득층의 실질소득을 증가시킬 수 있다.
5. 주거급여법령상 주택을 소유한 모든 사람은 주거급여의 수급권자가 될 수 없다.
정답 5번
해설. ⑤ 주거급여법상 주거급여는 소득인정액 기준으로 지급되며, 주택을 소유하고 거주하는 자가가구도 수선유지비 형태의 주거급여를 받을 수 있다. 따라서 주택을 소유한 모든 사람이 수급권자가 될 수 없다는 설명은 틀리다.
① 공공임대주택 공급은 저소득층에 대한 소득재분배 효과가 있다. ② 임대료 규제 시 암시장 등 이중가격이 생길 수 있다. ③ 공공주택 특별법 시행령상 통합공공임대주택의 정의이다. ④ 임대료 보조는 실질소득 증가 효과가 있다.
25번
부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
1. 투자위험과 요구수익률은 정(+)의 관계를 가진다.
2. 위험회피형 투자자는 기대수익률이 요구수익률보다 높을 경우 투자가치가 있다고 판단한다.
3. 민감도분석은 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라 순현재가치와 내부수익률에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법이다.
4. 부(-)의 레버리지효과란 부채비율이 커질수록 자기자본수익률이 하락하는 것을 말한다.
5. 부동산관련 세제 등 정부정책이나 각종 토지의 이용규제의 변화로 야기되는 불확실성은 유동성 위험이다.
정답 5번
해설. ⑤ 세제 등 정부정책이나 토지이용규제의 변화로 생기는 불확실성은 법적 위험(법률적 위험)이다. 유동성 위험은 투자부동산을 현금으로 전환할 때 시장가치 손실 가능성을 말한다.
① 위험이 클수록 요구수익률이 높아진다. ② 기대수익률 ≥ 요구수익률이면 투자가치가 있다. ③ 민감도분석의 정의. ④ 차입이자율이 총자본수익률보다 높으면 부채비율이 커질수록 자기자본수익률이 하락한다(부의 레버리지).
26번
부동산투자의 포트폴리오이론에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
1. 인플레이션, 경기변동 등의 체계적 위험은 분산투자를 통해 제거할 수 없다.
2. 2개 투자자산의 수익률이 서로 아무런 관계없이 움직인다면 상관계수는 1이다.
3. 투자자가 효용이 동일하다고 느끼는 조합을 연결한 선을 효율적 투자선이라 한다.
4. 포트폴리오 구성자산의 수익률이 같은 방향으로 움직일 경우 위험감소의 효과가 크다.
5. 기대수익률의 분산 또는 표준편차는 투자안의 수익을 측정하는 전통적인 방법이다.
정답 1번
해설. ① 인플레이션, 경기변동, 이자율 변화 등 시장 전체에 영향을 주는 체계적 위험은 분산투자로 제거할 수 없고, 개별 자산 고유의 비체계적 위험만 줄일 수 있다.
② 서로 무관하게 움직이면 상관계수는 0이다. ③ 효용이 같은 조합을 연결한 선은 무차별곡선이다. ④ 같은 방향으로 움직일수록(상관계수가 +1에 가까울수록) 위험감소 효과는 작다. ⑤ 분산·표준편차는 위험을 측정하는 방법이다.
27번
다음은 甲의 부동산 임대사업의 1년간 운영수지에 관한 내용이다. 甲의 1년간 자기자본수익률은? (단, 주어진 조건에 한함)
- 기간 초 부동산 매입가격: 8억원
- 대출비율: 80%
- 1년간 부동산가격 상승률: 연 5%
- 매입 1년 후 부동산을 처분함
- 순영업소득(NOI): 연 4,000만원(기간 말 발생)
- 대출조건: 이자율 연 5%, 대출기간 1년, 원리금은 만기시 일시 상환함
1. 15%
2. 25%
3. 30%
4. 40%
5. 45%
정답 3번
해설. ③ 자기자본수익률 = (순영업소득 + 가격상승분 − 이자) ÷ 자기자본이다.
풀이: 자기자본 = 8억원 × 20% = 1억 6,000만원, 대출금 = 6억 4,000만원
가격상승분 = 8억원 × 5% = 4,000만원
이자 = 6억 4,000만원 × 5% = 3,200만원
자기자본수익률 = (4,000 + 4,000 − 3,200)만원 ÷ 1억 6,000만원 = 4,800 ÷ 16,000 = 30%
28번
다음 대상부동산의 3년간 현금흐름을 이용한 임대사업의 수익성지수(PI)는? (단, 연간 기준이며, 결과값은 소수점 셋째자리에서 반올림하고, 주어진 조건에 한함)
- 모든 현금의 유입과 유출은 매년 말에만 발생
- 현금유입은 1년차 800만원, 2년차 1,000만원, 3년차 1,200만원
- 매년 현금유출은 현금유입의 70%
- 1년 후 일시불의 현가계수 0.90
- 2년 후 일시불의 현가계수 0.85
- 3년 후 일시불의 현가계수 0.80
1. 0.70
2. 0.93
3. 1.22
4. 1.43
5. 1.62
정답 4번
해설. ④ 수익성지수 = 현금유입의 현재가치 ÷ 현금유출의 현재가치이다.
풀이: 유입 현가 = 800 × 0.90 + 1,000 × 0.85 + 1,200 × 0.80 = 720 + 850 + 960 = 2,530만원
유출 현가 = 2,530 × 0.7 = 1,771만원
PI = 2,530 ÷ 1,771 = 1.4285… → 1.43
29번
다음 대상부동산의 순영업소득(NOI)은? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)
- 건축연면적: 2,000m²
- 유효임대면적: 건축연면적의 80%
- 연평균임대료: 유효임대면적 m²당 6만원
- 평균공실률: 유효임대면적의 10%
- 영업경비: 유효총소득의 50%
- 연부채상환액: 1,000만원
1. 3,820만원
2. 4,320만원
3. 6,900만원
4. 7,680만원
5. 8,640만원
정답 2번
해설. ② 순영업소득 = 유효총소득 − 영업경비이며, 부채상환액은 NOI 계산에 넣지 않는다.
풀이: 유효임대면적 = 2,000m² × 80% = 1,600m²
가능총소득 = 1,600m² × 6만원 = 9,600만원
유효총소득 = 9,600만원 × (1 − 0.1) = 8,640만원
순영업소득 = 8,640만원 × (1 − 0.5) = 4,320만원
(연부채상환액 1,000만원을 빼면 세전현금흐름 3,320만원이 된다.)
30번
프로젝트 금융(Project Financing)에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 프로젝트 자체의 사업성을 기초로 자금을 조달하는 금융기법이다.
2. 비소구 또는 제한적 소구 금융의 특징을 가지고 있다.
3. 해당 프로젝트가 부실화되더라도 대출기관의 채권회수에는 영향이 없다.
4. 다양한 사업주체가 참여하고 이해당사자 간에 위험배분이 가능하다.
5. 프로젝트의 사업자금은 일반적으로 에스크로우 계정(escrow account)을 통해 관리한다.
정답 3번
해설. ③ 프로젝트 금융은 해당 프로젝트의 현금흐름을 상환재원으로 하므로, 프로젝트가 부실화되면 대출기관의 채권회수에도 직접 영향을 미친다. 따라서 틀린 설명이다.
① 사업성을 기초로 자금 조달. ② 사업주에 대해 비소구·제한적 소구 금융. ④ 시공사·금융기관·사업주 등 여러 주체가 참여하여 위험을 배분. ⑤ 사업자금은 에스크로우 계정으로 관리한다.
31번
甲은 A은행에서 주택을 담보로 5,000만원을 대출받은 상태이다. 甲이 A은행에서 동일한 주택을 담보로 받을 수 있는 추가대출의 최대금액은? (단, 제시된 두 가지 대출승인기준을 모두 충족하여야 하며, 주어진 조건에 한함)
- 담보주택의 시장가치: 4억원
- 연소득: 7,000만원
- 연간 저당상수: 0.2
- 대출승인기준
　· 담보인정비율(LTV): 60% 이하
　· 총부채상환비율(DTI): 40% 이하
1. 2,800만원
2. 9,000만원
3. 1억 4,000만원
4. 1억 9,000만원
5. 2억 4,000만원
정답 2번
해설. ② 두 기준 중 작은 한도에서 기존 대출을 뺀다.
풀이: LTV 기준 = 4억원 × 60% = 2억 4,000만원
DTI 기준: 연간 상환가능액 = 7,000만원 × 40% = 2,800만원 → 대출가능액 = 2,800만원 ÷ 0.2 = 1억 4,000만원
최대 대출액 = min(2억 4,000만원, 1억 4,000만원) = 1억 4,000만원
추가대출 최대금액 = 1억 4,000만원 − 5,000만원 = 9,000만원
32번
甲은 주택구입을 위해 연초에 9억원을 대출받았다. 甲이 받은 대출조건이 다음과 같을 때, 대출금리( ㄱ )와 10회차 이자납부액( ㄴ )은? (단, 주어진 조건에 한함)
- 대출금리방식: 고정금리
- 대출기간: 30년
- 원리금 상환조건: 원금균등분할상환방식, 매년 말 연단위로 상환
- 1회차 원리금상환액: 5,700만원
1. ㄱ: 연 3%, ㄴ: 1,710만원
2. ㄱ: 연 3%, ㄴ: 1,800만원
3. ㄱ: 연 3%, ㄴ: 1,890만원
4. ㄱ: 연 4%, ㄴ: 2,450만원
5. ㄱ: 연 4%, ㄴ: 2,520만원
정답 3번
해설. ③ 원금균등분할상환에서 매년 원금상환액은 같다.
풀이: 연 원금상환액 = 9억원 ÷ 30 = 3,000만원
1회차 이자 = 5,700만원 − 3,000만원 = 2,700만원 → 금리 = 2,700 ÷ 90,000 = 연 3%(ㄱ)
9회차까지 상환한 원금 = 3,000만원 × 9 = 2억 7,000만원 → 10회차 기초 잔금 = 6억 3,000만원
10회차 이자 = 6억 3,000만원 × 3% = 1,890만원(ㄴ)
33번
부동산투자회사법령상 위탁관리 부동산투자회사(ReLTs)에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다.
2. 자산의 투자·운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 한다.
3. 최저자본금준비기간이 지난 회사의 최저자본금은 50억원 이상이 되어야 한다.
4. 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.
5. 영업인가를 받거나 등록을 한 후에 자산을 투자·운용하기 위하여 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 없다.
정답 5번
해설. ⑤ 부동산투자회사법 제29조제1항에 따라 부동산투자회사는 영업인가를 받거나 등록을 한 후에 자산을 투자·운용하기 위하여 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 있으므로 틀린 설명이다.
① 제11조의2(지점설치 금지 등). ② 제22조의2제1항(자산관리회사 위탁). ③ 제10조제2호(위탁관리 최저자본금 50억원). ④ 제6조제2항(설립 자본금 3억원 이상).
34번
고정금리대출의 상환방식에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 주어진 조건에 한하며, 다른 조건은 동일함)
1. 원금균등분할상환방식은 원리금균등분할상환방식에 비해 1회차 원리금상환액이 더 적다.
2. 만기일시상환방식은 대출 만기까지 이자만 지급하다가 대출 만기에 대출원금을 일시에 상환하는 방식이다.
3. 원리금균등분할상환방식은 상환기간 중 납입하는 대출원리금이 일정하다.
4. 원리금균등분할상환방식은 원금균등분할상환방식에 비해 대출채권의 가중평균상환기간이 더 길다.
5. 체증식분할상환방식은 상환기간 초기에는 원리금상환액을 적게 하고 시간의 경과에 따라 늘려가는 방식이다.
정답 1번
해설. ① 원금균등분할상환방식은 초기 잔금이 많을 때 원금과 이자를 함께 내므로 1회차 원리금상환액이 원리금균등분할상환방식보다 더 많다. 따라서 틀린 설명이다.
② 만기일시상환의 정의. ③ 원리금균등은 매기 원리금이 일정. ④ 원리금균등은 초기 원금상환이 적어 가중평균상환기간(duration)이 원금균등보다 길다. ⑤ 체증식은 초기에 적게, 점차 늘려 상환한다.
35번
감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?
1. 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
2. 적산법이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
3. 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
4. 임대사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
5. 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
정답 2번
해설. ② 감정평가에 관한 규칙 제2조제11호에 따르면 제시된 내용은 수익분석법의 정의이다. 적산법(제2조제6호)은 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 필요경비를 더하여 임대료를 산정하는 방법이다.
① 제5조제2항제1호. ③ 제7조제2항(일괄감정평가). ④ 제2조제9호(임대사례비교법). ⑤ 제6조제2항제1호(감정평가조건).
36번
감정평가 과정상 지역분석 및 개별분석에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.
2. 유사지역이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.
3. 개별분석보다 지역분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.
4. 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준 파악을 위해 지역분석이 필요하다.
5. 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.
정답 5번
해설. ⑤ 감정평가에 관한 규칙 제2조제13호에 따르면 인근지역은 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 "지역요인"을 공유하는 지역이다. 개별요인을 공유한다고 한 것은 틀리다.
① 최유효이용 판정은 개별분석으로 한다. ② 제2조제14호 유사지역의 정의. ③ 지역분석(표준적 이용·가격수준 파악) 후 개별분석을 한다. ④ 지역분석의 목적이다.
37번
다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 산정한 대상토지의 단위면적(m²)당 시산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)
○ 대상토지 현황
　- 소재지: A시 B구 C동 123번지
　- 용도지역: 제2종일반주거지역
　- 이용상황: 상업용
○ 기준시점: 2025.10.25.
○ 비교표준지
　- 소재지: A시 B구 C동 123번지
　- 용도지역: 제2종일반주거지역
　- 이용상황: 상업용
　- 2025.01.01. 기준 공시지가: 5,000,000원/m²
○ 지가변동률(A시 B구, 2025.01.01.~2025.10.25.)
　- 주거지역 5% 상승
　- 상업지역 10% 상승
○ 지역요인: 비교표준지와 대상토지는 인근지역에 위치하여 지역요인 동일함
○ 개별요인: 대상토지는 비교표준지에 비해 가로조건 5% 열세하고, 획지조건 8% 우세하며, 다른 조건은 동일함
○ 그 밖의 요인 보정: 대상토지 인근지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 및 평가사례 등을 고려하여 그 밖의 요인으로 60% 증액 보정함
○ 상승식으로 계산할 것
1. 5,386,500원
2. 5,643,000원
3. 8,400,000원
4. 8,618,400원
5. 9,028,800원
정답 4번
해설. ④ 감정평가에 관한 규칙 제14조제2항제2호에 따라 시점수정은 비교표준지가 있는 시·군·구의 "같은 용도지역" 지가변동률을 적용하므로, 이용상황(상업용)이 아닌 제2종일반주거지역에 해당하는 주거지역 변동률 5%를 쓴다.
풀이: 5,000,000 × 1.05(시점) × 1.00(지역) × 0.95 × 1.08(개별) × 1.60(그 밖의 요인)
= 8,618,400원/m²
(상업지역 10%를 적용하면 ⑤ 9,028,800원이 되어 틀린다.)
38번
부동산 가격공시에 관한 법령에 규정된 내용으로 틀린 것은?
1. 표준지공시지가의 공시기준일은 1월 1일로 한다. 다만, 국토교통부장관은 표준지공시지가 조사·평가인력 등을 고려하여 부득이하다고 인정하는 경우에는 일부 지역을 지정하여 해당 지역에 대한 공시기준일을 따로 정할 수 있다.
2. 표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일로부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다)으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.
3. 표준지로 선정된 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다.
4. 시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병 등이 발생한 토지에 대하여는 그 사유가 발생한 시기에 따라 그 해 6월 1일 또는 다음 해 1월 1일을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다.
5. 표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가법인등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.
정답 4번
해설. ④ 공시기준일 이후 분할·합병 등이 발생한 토지는 부동산 가격공시에 관한 법률 제10조제3항과 시행령 제16조제2항에 따라 1월 1일~6월 30일 발생분은 그 해 7월 1일, 7월 1일~12월 31일 발생분은 다음 해 1월 1일을 기준으로 개별공시지가를 결정·공시한다. 6월 1일이라고 한 것은 틀리다(6월 1일은 개별주택·공동주택가격의 기준).
① 시행령 제3조. ② 법 제7조제1항. ③ 법 제10조제2항. ⑤ 법 제9조.
39번
다음 자료를 활용하여 원가법으로 산정한 대상건물의 시산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)
○ 대상건물 현황: 철근콘크리트조, 단독주택, 연면적 200m²
○ 기준시점: 2025.10.25.
○ 사용승인시점: 2019.10.25.
○ 사용승인시점의 신축공사비: 1,400,000원/m²(신축공사비는 적정함)
○ 건축비지수(건설공사비지수)
　- 사용승인시점: 100
　- 기준시점: 125
○ 경제적 내용연수: 50년
○ 감가수정방법: 정액법
○ 내용연수 만료 시 잔존가치 없음
1. 246,400,000원
2. 274,400,000원
3. 308,000,000원
4. 329,000,000원
5. 350,000,000원
정답 3번
해설. ③ 원가법 시산가액 = 재조달원가 − 감가수정액이다.
풀이: 신축공사비 = 1,400,000원 × 200m² = 2억 8,000만원
재조달원가 = 2억 8,000만원 × 125/100 = 3억 5,000만원
경과연수 6년(2019.10.25.~2025.10.25.), 잔존 44년
정액법 적산가액 = 3억 5,000만원 × 44/50 = 308,000,000원
40번
감정평가에 관한 규칙상 대상물건과 대상물건별로 정한 감정평가방법(주된 방법)의 연결이 옳은 것은 모두 몇 개인가?
○ 광업재단 − 원가법
○ 항공기 − 거래사례비교법
○ 기업가치 − 수익환원법
○ 임대료 − 수익환원법
○ 건물 − 원가법
○ 과수원 − 수익환원법
○ 자동차 − 원가법
1. 2개
2. 3개
3. 4개
4. 5개
5. 6개
정답 1번
해설. ① 옳은 연결은 기업가치−수익환원법(제24조제3항), 건물−원가법(제15조) 2개이다.
광업재단은 수익환원법(제19조제2항), 항공기는 원가법(제20조제4항), 임대료는 임대사례비교법(제22조), 과수원은 거래사례비교법(제18조), 자동차는 거래사례비교법(제20조제1항)을 적용한다.
광고

민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정

41번
반사회질서의 법률행위에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 반사회질서의 법률행위인지 여부는 법률행위가 이루어진 때를 기준으로 판단한다.
2. 반사회질서의 법률행위의 무효는 선의의 제3자에게 대항할 수 없다.
3. 수사기관에 허위진술을 해주는 대가로 금전을 지급받기로 하는 약정은 반사회질서의 법률행위이다.
4. 법률행위의 성립과정에 단지 강박이라는 불법적 방법이 사용된 데 불과한 때에는 반사회질서의 법률행위라고 할 수 없다.
5. 상대방에게 표시된 법률행위의 동기가 반사회질서적인 경우, 그 법률행위는 무효이다.
정답 2번
해설. ② 반사회질서의 법률행위(민법 제103조)의 무효는 절대적 무효이므로 선의의 제3자에게도 대항할 수 있다. 따라서 틀린 설명이다.
① 반사회성 여부는 법률행위 당시를 기준으로 판단한다(판례). ③ 수사기관에 허위진술하는 대가로 금전을 받기로 한 약정은 반사회적이다. ④ 강박이라는 불법적 방법이 쓰인 데 불과하면 제110조로 취소할 수 있을 뿐 제103조 위반은 아니다. ⑤ 표시되거나 상대방에게 알려진 동기가 반사회적이면 무효이다.
42번
통정허위표시를 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 제3자에 해당하는 자를 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 가장채권을 가압류한 자
ㄴ. 파산선고를 받은 가장채권자의 파산관재인
ㄷ. 가장소비대차의 계약상 지위를 이전받은 자
1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 3번
해설. ③ 제3자에 해당하는 것은 ㄱ, ㄴ이다(민법 제108조제2항).
ㄱ. 가장채권을 가압류한 자는 허위표시를 기초로 새로운 이해관계를 맺은 제3자이다.
ㄴ. 파산관재인은 파산채권자 전체의 공동이익을 위해 직무를 수행하므로 제3자에 해당하고, 파산채권자 모두가 악의가 아닌 한 선의로 다루어진다(판례).
ㄷ. 가장소비대차의 계약상 지위를 이전받은 자는 새로운 법률상 이해관계를 맺은 것이 아니어서 제3자에 해당하지 않는다(판례).
43번
무권대리인 乙이 甲을 대리하여 매수인 丙과 매매계약을 체결하였고, 당시 丙은 乙이 무권대리인이라는 사실에 대해 선의·무과실이었다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은? (표현대리는 고려하지 않고, 다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 甲이 무권대리행위의 일부를 추인한 경우, 丙의 동의가 없더라도 추인의 효력이 있다.
2. 甲이 乙로부터 丙이 지급한 매매대금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 甲은 매매계약을 추인한 것으로 본다.
3. 甲을 단독상속한 乙이 본인 甲의 지위에서 무권대리행위의 추인을 거절하는 것은 신의칙에 반한다.
4. 丙이 상당한 기간을 정하여 甲에게 추인 여부의 확답을 최고한 경우, 甲이 그 기간 내에 확답을 발하지 않은 때에는 추인을 거절한 것으로 본다.
5. 甲이 乙에게 무권대리행위를 추인한 경우, 이를 알지 못한 丙은 매매계약을 철회할 수 있다.
정답 1번
해설. ① 무권대리행위의 일부에 대한 추인이나 변경을 가한 추인은 상대방의 동의가 없으면 효력이 없다(판례). 따라서 틀린 설명이다.
② 본인이 매매대금을 수령하면 묵시적 추인으로 본다. ③ 본인을 상속한 무권대리인이 추인을 거절하는 것은 신의칙에 반한다. ④ 민법 제131조. ⑤ 추인을 무권대리인에게 한 경우 상대방이 모르면 추인으로 대항하지 못하므로(제132조) 선의의 丙은 제134조에 따라 철회할 수 있다.
44번
민법상 복대리에 관한 설명으로 옳은 것은?
1. 복대리인은 대리인이 자신의 이름으로 선임한 대리인의 대리인이다.
2. 대리인이 복대리인을 선임한 때에는 대리인의 대리권은 소멸한다.
3. 임의대리인이 본인의 승낙을 얻어서 복대리인을 선임한 경우, 본인에 대하여 그 선임감독에 관한 책임이 없다.
4. 법정대리인은 본인의 승낙이나 부득이한 사유가 없으면 복대리인을 선임할 수 없다.
5. 법정대리인이 부득이한 사유로 복대리인을 선임한 경우, 본인에 대하여 그 선임감독에 관해서만 책임이 있다.
정답 5번
해설. ⑤ 법정대리인은 원칙적으로 복대리인의 행위에 전적인 책임을 지지만, 부득이한 사유로 선임한 경우에는 선임감독에 관한 책임만 진다(민법 제122조).
① 복대리인은 대리인이 자신의 이름으로 선임한 "본인"의 대리인이다. ② 복대리인을 선임해도 대리인의 대리권은 소멸하지 않는다. ③ 임의대리인은 본인의 승낙 등으로 선임한 경우에도 선임감독 책임을 진다(제121조). ④ 법정대리인은 언제든 자기 책임으로 복대리인을 선임할 수 있다(제122조).
45번
의사표시에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 의사표시의 상대방이 의사표시를 받은 때에 제한능력자인 경우, 표의자는 원칙적으로 그 의사표시로써 대항할 수 없다.
2. 비진의표시에서 진의란 특정한 내용의 의사표시를 하고자 하는 표의자의 생각을 말한다.
3. 경과실로 착오에 빠진 표의자가 착오를 이유로 의사표시를 취소한 경우, 표의자는 그로 인해 손해를 입은 상대방에 대하여 불법행위로 인한 손해배상책임을 진다.
4. 통정허위표시로서 무효인 법률행위도 채권자취소권의 대상이 될 수 있다.
5. 공무원의 사직 의사표시와 같은 사인의 공법행위에는 비진의표시에 관한 민법 규정이 준용되지 않는다.
정답 3번
해설. ③ 경과실로 착오에 빠진 표의자가 착오를 이유로 의사표시를 취소하는 것은 민법이 허용한 적법한 행위이므로 위법성이 없어 불법행위로 인한 손해배상책임을 지지 않는다(판례).
① 민법 제112조. ② 진의는 표의자가 진정으로 바라는 것이 아니라 특정한 의사표시를 하고자 하는 생각을 말한다. ④ 통정허위표시로 무효인 법률행위도 채권자취소권의 대상이 된다(판례). ⑤ 사직 의사표시 같은 사인의 공법행위에는 제107조가 준용되지 않는다.
※ 원문 보기④의 서술어 오기를 판례에 맞게 고쳤다.
46번
착오로 인한 의사표시에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 착오로 인한 의사표시의 취소권은 당사자들이 합의에 의하여 배제할 수 없다.
2. 착오로 인하여 표의자가 경제적 불이익을 입은 것이 아니라면 이를 법률행위 내용의 중요부분의 착오라고 할 수 없다.
3. 표의자의 중대한 과실에 관한 증명책임은 의사표시를 취소하게 하지 않으려는 상대방에게 있다.
4. 착오로 인한 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년 내에, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사하여야 한다.
5. 매도인이 매수인의 채무불이행을 이유로 매매계약을 적법하게 해제한 후에도 매수인은 착오를 이유로 그 계약을 취소할 수 있다.
정답 1번
해설. ① 착오로 인한 취소권은 당사자의 합의로 배제할 수 있다(판례, 제109조는 임의규정). 따라서 틀린 설명이다.
② 착오로 경제적 불이익을 입지 않았다면 중요부분의 착오가 아니다. ③ 표의자의 중과실은 취소를 막으려는 상대방이 증명한다. ④ 민법 제146조. ⑤ 매도인이 채무불이행으로 계약을 해제한 뒤에도 매수인은 착오를 이유로 취소하여 계약 전체를 무효로 돌릴 수 있다(판례).
47번
불공정한 법률행위에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 궁박에는 경제적인 궁박뿐만 아니라 정신적·심리적 궁박도 포함된다.
2. 무경험은 거래일반에 대한 경험부족이 아니라 해당 법률행위가 속한 특정영역에서의 경험부족을 뜻한다.
3. 급부와 반대급부 사이의 현저한 불균형은 구체적·개별적 사안에서 일반인의 사회통념에 따라 결정된다.
4. 불공정한 법률행위에도 무효행위의 전환에 관한 법리가 적용될 수 있다.
5. 대리인에 의해 법률행위가 이루어진 경우, 궁박은 본인을 기준으로 판단한다.
정답 2번
해설. ② 불공정한 법률행위(민법 제104조)에서 무경험은 일반적인 생활체험의 부족, 즉 거래일반에 대한 경험부족을 뜻하고, 특정영역의 경험부족을 뜻하는 것이 아니다(판례). 따라서 틀린 설명이다.
① 궁박에는 정신적·심리적 궁박도 포함된다. ③ 현저한 불균형은 구체적 사안에서 사회통념으로 판단한다. ④ 무효행위의 전환(제138조)이 적용될 수 있다. ⑤ 대리행위의 경우 경솔·무경험은 대리인, 궁박은 본인을 기준으로 판단한다.
48번
법률행위의 부관에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 불법조건이 붙은 법률행위는 법률행위 전부가 무효로 된다.
2. 법률행위에 조건이 붙어 있는지에 대한 증명책임은 그 조건의 존재를 주장하는 자에게 있다.
3. 기한의 이익은 채무자를 위한 것으로 추정되므로 기한 이익 상실에 관한 당사자 간의 특약은 효력이 없다.
4. 불확정한 사실이 발생한 때를 이행기로 정한 경우, 그 사실의 발생이 불가능한 것으로 확정된 때에도 이행기는 도래한 것으로 본다.
5. 조건부 권리는 조건 성취가 미정인 동안에도 일반규정에 의해 담보로 할 수 있다.
정답 3번
해설. ③ 기한은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정할 뿐이며(민법 제153조제1항), 기한이익 상실 특약은 유효하다. 따라서 틀린 설명이다.
① 불법조건이 붙은 법률행위는 전부 무효이다(제151조제1항). ② 조건의 존재는 이를 주장하는 자가 증명한다. ④ 불확정한 사실의 발생을 이행기로 정한 경우 그 발생이 불가능해진 때에도 이행기가 도래한 것으로 본다(판례). ⑤ 제149조.
49번
법률행위의 무효에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 무효행위의 추인은 묵시적인 방법으로도 할 수 있다.
2. 무효행위의 추인은 그 무효 원인이 소멸한 후에 하여야 한다.
3. 무효인 법률행위는 그에 따른 법률효과를 침해하는 것처럼 보이는 위법행위가 있더라도 법률효과의 침해에 따른 손해배상을 청구할 수 없다.
4. 무권리자의 처분이 계약으로 이루어진 경우, 권리자가 이를 추인하면 계약의 효과는 원칙적으로 추인한 때부터 권리자에게 귀속한다.
5. 토지거래허가구역 안의 토지거래계약이 허가를 받지 못해 유동적 무효인 상태에서 허가구역 지정이 해제되면 그 계약은 확정적으로 유효가 된다.
정답 4번
해설. ④ 무권리자의 처분행위를 권리자가 추인하면 무권대리 추인에 관한 민법 제130조·제133조를 유추적용하여 처분행위 시로 소급하여 권리자에게 효과가 귀속한다(판례). 추인한 때부터라고 한 것은 틀리다.
① 무효행위 추인은 묵시적으로도 가능하다. ② 추인은 무효 원인이 소멸한 후에 해야 효력이 있다. ③ 무효인 법률행위에는 침해될 법률효과가 없으므로 손해배상을 청구할 수 없다(판례). ⑤ 허가구역 지정이 해제되면 확정적으로 유효가 된다(판례).
50번
법률행위의 취소에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 취소권자에 대한 상대방의 이행청구는 법정추인사유가 아니다.
ㄴ. 제한능력을 이유로 법률행위가 취소된 경우, 악의의 제한능력자는 그 행위로 인하여 받은 이익이 현존하는 한도에서 상환할 책임이 있다.
ㄷ. 표의자의 착오를 상대방이 알고 이를 이용한 경우라도 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 것이면 표의자는 의사표시를 취소할 수 없다.
1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 3번
해설. ③ 옳은 것은 ㄱ, ㄴ이다.
ㄱ. 민법 제145조제2호의 법정추인사유는 취소권자가 "이행을 청구한 경우"이므로 상대방의 이행청구는 해당하지 않는다.
ㄴ. 제한능력자는 선의·악의를 묻지 않고 현존이익 한도에서 상환한다(제141조 단서).
ㄷ. 상대방이 표의자의 착오를 알고 이용한 경우에는 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 것이더라도 취소할 수 있다(판례).
51번
등기청구권의 법적 성질에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 매매계약에 기한 매수인의 소유권이전등기청구권은 물권적 청구권이다.
ㄴ. 무효인 등기의 말소등기에 갈음하는 진정명의의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구권은 물권적 청구권이다.
ㄷ. 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권이다.
1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 4번
해설. ④ 옳은 것은 ㄴ, ㄷ이다.
ㄱ. 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권은 계약에서 생기는 채권적 청구권이다(따라서 10년 소멸시효 대상이나, 매수인이 목적물을 인도받아 점유하는 동안은 시효가 진행하지 않는다).
ㄴ. 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기청구권은 소유권에 기한 방해배제청구권으로서 물권적 청구권이다.
ㄷ. 점유취득시효 완성에 따른 이전등기청구권은 채권적 청구권이다(판례).
52번
민법상 물권에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 온천권은 관습법상의 물권이라고 볼 수 없다.
2. 유치물과 견련관계가 인정되지 않는 채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 인정하는 것은 물권법정주의에 반하지 않는다.
3. 저당권은 당사자 약정뿐만 아니라 법률의 규정에 의해서도 성립될 수 있다.
4. 전세권자가 사용·수익의 권능을 완전히 배제하고 채권담보만을 위하여 전세권을 설정받는 것은 물권법정주의에 반한다.
5. 근린공원을 자유롭게 이용한 사정만으로 그 공원 인근 주민들이 공원이용권이라는 배타적 권리를 취득하였다고 볼 수 없다.
정답 2번
해설. ② 유치권은 목적물과 견련관계가 있는 채권을 담보하는 법정담보물권이므로(민법 제320조), 견련관계 없는 채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 인정하는 것은 물권법정주의(제185조)에 반한다.
① 온천권은 관습법상 물권이 아니다(판례). ③ 저당권은 약정 외에 법률 규정(제649조 법정저당권)으로도 성립한다. ④ 사용·수익 권능을 완전히 배제한 전세권은 물권법정주의에 반한다(판례). ⑤ 공원이용권이라는 배타적 권리는 인정되지 않는다.
※ 원문 보기③의 서술어 오기를 민법 제649조에 맞게 고쳤다.
53번
권리의 객체가 토지인 경우, 그 토지를 점유할 권리가 인정되지 않는 물권을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 저당권　ㄴ. 전세권　ㄷ. 지상권
1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 1번
해설. ① 저당권(ㄱ)은 목적물의 점유를 설정자에게 남겨 두고 교환가치만 지배하는 비점유 담보물권이므로 점유할 권리가 없다(민법 제356조).
전세권(ㄴ)은 타인의 부동산을 점유하여 용도에 따라 사용·수익하는 권리이고(제303조), 지상권(ㄷ)은 타인의 토지에 건물 등을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리이므로(제279조) 모두 점유할 권리가 인정된다.
54번
민법상 합유에 관한 설명으로 틀린 것은? (특별한 사정이 없으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다.
2. 합유는 조합체의 해산으로 인하여 종료한다.
3. 합유자는 조합체가 존속하는 한 합유물의 분할을 청구하지 못한다.
4. 합유자는 합유자 전원의 동의 없이 합유지분을 처분할 수 없다.
5. 부동산에 관한 합유지분의 포기는 등기 없이도 물권변동의 효력이 생긴다.
정답 5번
해설. ⑤ 부동산에 관한 합유지분의 포기는 법률행위에 의한 물권변동이므로 등기하여야 효력이 생긴다(민법 제186조, 판례). 따라서 틀린 설명이다.
① 민법 제271조제2항. ② 제274조제1항(조합체의 해산 또는 합유물의 양도로 종료). ③ 제273조제2항. ④ 제273조제1항.
55번
甲 소유의 X토지를 乙이 20년 이상 소유의 의사로 평온, 공연하게 현재까지 점유하고 있다. 乙은 甲에게 취득시효 완성을 이유로 X토지의 소유권이전등기를 청구하였지만, 아직 등기는 이전받지 못하였다. 이후 발생한 아래 각 상황에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 甲이 X토지 위에 비닐하우스를 설치한 경우, 乙은 甲에게 점유권에 기한 방해배제를 청구할 수 있다.
2. 甲은 乙에게 X토지의 점유로 인한 손해의 배상을 청구할 수 없다.
3. 甲은 乙에게 X토지의 점유로 인한 부당이득의 반환을 청구할 수 없다.
4. X토지가 수용되어 甲이 보상금을 수령한 경우, 乙은 甲에게 보상금의 반환을 청구할 수 없다.
5. 甲이 乙의 시효완성 사실을 알면서도 丙에게 X토지를 처분하여 취득시효완성에 따른 소유권이전등기의무가 이행불능이 된 경우, 乙은 甲에게 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.
정답 4번
해설. ④ 시효완성자 乙이 甲에게 소유권이전등기를 청구하여 권리를 행사한 뒤 토지가 수용되어 등기의무가 이행불능이 되었다면, 乙은 대상청구권을 행사하여 甲에게 수령한 보상금의 반환을 청구할 수 있다(판례). 따라서 틀린 설명이다.
① 시효완성자는 점유권에 기한 방해배제를 청구할 수 있다. ②③ 시효완성 후 점유는 불법점유가 아니므로 손해배상이나 부당이득반환 대상이 아니다. ⑤ 시효완성 사실을 알면서 처분하면 불법행위가 된다.
56번
甲, 乙, 丙이 각각 4/7, 2/7, 1/7의 지분비율로 X토지를 공유하는 경우에 관한 설명으로 틀린 것은? (별도의 특약은 없고, 다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 甲은 乙, 丙과의 협의 없이 X토지의 관리에 관한 사항을 정할 수 있다.
2. 甲은 乙, 丙의 동의 없이 X토지를 처분하지 못한다.
3. 丙은 甲, 乙의 동의 없이 자신의 지분을 제3자에게 담보로 제공할 수 있다.
4. 乙이 甲, 丙과의 협의 없이 X토지의 전부를 독점적으로 점유·사용하고 있는 경우, 丙은 공유물의 보존행위로 자신에게 X토지를 인도할 것을 청구할 수 있다.
5. 甲이 자신의 지분을 포기한 경우, 그 지분은 乙과 丙에게 각 지분의 비율로 귀속한다.
정답 4번
해설. ④ 공유자 사이에 소수지분권자(乙)가 협의 없이 공유물 전부를 독점적으로 점유하더라도, 다른 소수지분권자(丙)는 보존행위로서 공유물 인도를 청구할 수 없고 방해배제만 청구할 수 있다(전원합의체 판례). 따라서 틀린 설명이다.
① 甲은 과반수(4/7) 지분권자이므로 단독으로 관리방법을 정할 수 있다(민법 제265조). ② 공유물 처분은 전원 동의가 필요하다(제264조). ③ 지분 처분은 자유이다(제263조). ⑤ 제267조.
※ 원문 보기①의 서술어 오기를 민법 제265조에 맞게 고쳤다.
57번
등기 없이도 물권변동의 효력이 생기는 사유가 아닌 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 상속
2. 재결수용
3. 이행판결
4. 건물의 신축
5. 국세징수법상 공매
정답 3번
해설. ③ 민법 제187조의 "판결"은 형성판결만을 말하므로, 이행판결(예: 소유권이전등기절차 이행판결)에 의한 물권변동은 등기하여야 효력이 생긴다.
① 상속, ② 공용징수(재결수용), ④ 건물의 신축, ⑤ 국세징수법상 공매(매각대금 완납 시)는 모두 법률 규정에 의한 물권변동으로 등기 없이 효력이 생긴다(제187조).
58번
甲이 乙로부터 乙 소유의 X건물에 대하여 전세권을 설정받은 경우에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 甲이 X건물을 전세권설정계약으로 정한 용법에 따라 사용하지 않더라도 이를 이유로 乙은 전세권소멸을 청구할 수 없다.
2. X건물의 소유를 목적으로 지상권을 취득한 乙은 특별한 사정이 없는 한 甲의 동의 없이 그 지상권을 소멸시킬 수 없다.
3. 甲은 전세권이 존속하는 동안에는 특별한 사정이 없는 한 전세권을 존속시키면서 전세금반환채권만을 확정적으로 양도할 수 없다.
4. 乙이 전세권 존속 중에 丙에게 X건물을 양도한 경우, 丙은 전세권의 존속기간 만료 시 甲에게 전세금반환의무를 진다.
5. 전세권이 소멸한 경우, 乙은 甲으로부터 X건물의 인도 및 전세권 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다.
정답 1번
해설. ① 전세권자가 전세권설정계약 또는 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 사용·수익하지 않은 경우 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다(민법 제311조제1항). 따라서 틀린 설명이다.
② 제304조제2항. ③ 전세권 존속 중에는 전세금반환채권만을 확정적으로 분리 양도할 수 없다(판례). ④ 목적물 양수인이 전세권설정자의 지위를 승계하여 전세금반환의무를 진다(판례). ⑤ 제317조(동시이행).
59번
지상권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 지상권자의 지상권갱신청구권은 형성권이다.
2. 담보목적의 지상권이 설정된 경우, 피담보채권이 변제로 소멸하면 그 지상권도 소멸한다.
3. 타인 소유의 기존 연와조 건물을 사용하기 위하여 설정하는 지상권의 최단존속기간은 30년이다.
4. 기존 건물의 소유를 목적으로 설정된 지상권은 그 건물이 멸실되면 소멸한다.
5. 지상권이 저당권의 목적인 경우, 지료연체에 따른 지상권소멸청구는 저당권자에게 통지하는 즉시 그 효력이 생긴다.
정답 2번
해설. ② 담보목적으로 지상권을 설정한 경우 피담보채권이 변제 등으로 소멸하면 부종성에 따라 지상권도 소멸한다(판례).
① 지상권자의 갱신청구권은 형성권이 아닌 청구권이며, 형성권은 지상물매수청구권이다(민법 제283조). ③ 기존 건물 사용 목적의 지상권에는 제280조의 최단존속기간 규정이 적용되지 않는다(판례). ④ 건물이 멸실되어도 지상권은 소멸하지 않는다. ⑤ 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과해야 효력이 생긴다(제288조).
60번
지역권에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 민법은 지역권의 존속기간을 규정하고 있지 않다.
2. 요역지에 설정된 저당권에 기하여 경매가 된 경우, 다른 특약이 없는 한 경매매수인은 요역지의 소유권과 함께 지역권을 취득한다.
3. 점유로 인한 지역권 취득기간의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대한 사유가 아니면 그 효력이 없다.
4. 지역권자는 지역권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.
5. 승역지 소유자는 지역권의 행사를 방해하지 않는 범위내에서 지역권자가 지역권의 행사를 위하여 승역지에 설치한 공작물을 수익 정도의 비율에 따른 비용 분담없이 사용할 수 있다.
정답 5번
해설. ⑤ 승역지 소유자는 지역권 행사를 방해하지 않는 범위에서 지역권자가 설치한 공작물을 사용할 수 있으나, 수익정도의 비율로 공작물의 설치·보존 비용을 분담하여야 한다(민법 제300조). 따라서 틀린 설명이다.
① 민법에 지역권 존속기간 규정은 없다. ② 지역권은 요역지 소유권에 부종하여 이전한다(제292조). ③ 제295조제2항. ④ 제301조(제214조 준용).
61번
관습법상 법정지상권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 무허가건물에 대해서는 법정지상권이 인정될 수 없다.
2. 가설건축물에 대해서는 원칙적으로 법정지상권이 인정될 수 있다.
3. 법정지상권을 포기하기로 하는 특약은 효력이 없다.
4. 법정지상권자는 그 지상권등기 없이도 지상권을 취득할 당시에 토지소유자로부터 그 토지를 양수한 제3자에게 대항할 수 있다.
5. 법정지상권이 성립한 건물을 매매계약에 기해 양수한 자는 등기 없이도 법정지상권을 취득한다.
정답 4번
해설. ④ 관습법상 법정지상권은 법률 규정에 의한 물권 취득이므로 등기 없이 취득하고(민법 제187조), 지상권을 취득할 당시의 토지소유자로부터 토지를 양수한 제3자에게도 등기 없이 대항할 수 있다(판례).
① 무허가·미등기 건물에도 인정된다. ② 가설건축물은 독립된 부동산으로 보기 어려워 원칙적으로 인정되지 않는다(판례). ③ 법정지상권 포기 특약은 유효하다. ⑤ 건물 양수인은 법정지상권의 등기를 하여야 취득하며, 그 전에는 채권자대위로 등기를 청구할 수 있을 뿐이다.
62번
저당권에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 저당권은 저당권의 실행비용을 담보한다.
2. 피담보채권은 금전채권이 아니어도 된다.
3. 저당물의 소유권을 취득한 제3자는 그 저당물의 경매에서 경매인이 될 수 있다.
4. 저당권은 특별한 사정이 없는 한 저당권설정 후에 저당목적물에 부합된 물건에는 그 효력이 미치지 않는다.
5. 저당권설정자와 채무자는 반드시 동일인이어야 하는 것은 아니다.
정답 4번
해설. ④ 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미치며(민법 제358조), 부합 시기가 저당권설정 전후인지를 묻지 않는다. 따라서 틀린 설명이다.
① 저당권은 원본·이자·위약금·지연배상(1년분)과 실행비용을 담보한다(제360조). ② 피담보채권은 금전채권이 아니어도 실행 시 금전으로 환산되면 된다. ③ 제363조제2항. ⑤ 물상보증인도 설정자가 될 수 있다.
63번
저당권에 관하여 ( )에 들어갈 권리로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
저당권자는 저당부동산의 멸실, 훼손 또는 공용징수로 인하여 저당권설정자가 받을 금전 기타 물건에 대하여도 (　　)을 가진다.
1. 비용상환청구권
2. 물상대위권
3. 매수청구권
4. 해제권
5. 갱신청구권
정답 2번
해설. ② 민법 제370조가 준용하는 제342조에 따라 저당권자는 저당물의 멸실·훼손·공용징수로 설정자가 받을 금전 기타 물건에 대하여 물상대위권을 가진다. 이때 저당권자는 그 지급 또는 인도 전에 압류하여야 한다.
비용상환청구권·매수청구권·갱신청구권은 전세권·임차권·지상권 등에서 문제되는 권리이고, 해제권은 계약에 관한 권리이다.
64번
민법상 유치권에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 유치물의 침탈로 인한 유치권자의 유치권소멸에 따른 손해배상청구권은 침탈당한 날로부터 1년 내에 행사할 것을 요하지 않는다.
2. 유치권자로부터 유치물의 유치방법으로 그 보관을 위탁 받은 자는 특별한 사정이 없는 한 유치물 소유자의 소유물반환청구를 거부할 수 있다.
3. 토지전세권이 소멸하기 전에는 전세권자의 지상물매수청구권을 피담보채권으로 하는 유치권은 성립할 수 없다.
4. 복수의 유치물은 그 각부분으로써 피담보채권의 전부를 담보한다.
5. 유치권자가 동일채권을 담보하기 위한 복수의 유치물 중 일부를 채무자의 승낙없이 타인에게 대여한 경우, 특별한 사정이 없는 한 채무자는 유치물 전부에 대한 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
정답 5번
해설. ⑤ 유치권자가 여러 유치물 중 일부를 채무자 승낙 없이 대여하였다면, 채무자는 그 위반행위가 있었던 유치물에 대하여만 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(민법 제324조, 판례). 유치물 전부에 대해 소멸청구할 수 있다고 한 것은 틀리다.
① 점유 침탈에 따른 손해배상청구권에는 제204조제3항의 1년 제척기간이 적용되지 않는다(판례). ② 보관 위탁받은 자는 유치권자의 점유를 매개로 반환을 거부할 수 있다. ③ 매수청구권은 전세권 소멸 시 발생하므로 그 전에는 유치권이 성립하지 않는다. ④ 유치권의 불가분성(제321조).
65번
甲은 자신의 토지를 乙에게 매도하고 중도금까지 수령하였으나 그 토지가 재결수용되어 乙에게 소유권을 이전할 수 없게 되었다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲과 乙은 특약으로 乙이 대가위험을 부담하는 것으로 정할 수 있다.
ㄴ. 乙은 이행불능을 이유로 매매계약을 해제할 수 있다.
ㄷ. 甲이 수용보상금청구권을 취득한 경우, 乙이 매매대금 전부를 지급하면 그 수용보상금청구권 자체가 乙에게 귀속한다.
1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 1번
해설. ① 옳은 것은 ㄱ뿐이다.
ㄱ. 위험부담에 관한 민법 제537조는 임의규정이므로 특약으로 매수인 乙이 대가위험을 부담하게 할 수 있다.
ㄴ. 재결수용은 당사자 쌍방의 책임 없는 사유이므로 채무불이행(이행불능)을 이유로 한 해제는 할 수 없고 위험부담 문제로 처리된다.
ㄷ. 乙은 대상청구권을 행사하여 甲에게 수용보상금청구권의 양도를 청구할 수 있을 뿐, 그 권리가 곧바로 乙에게 귀속하는 것은 아니다(판례).
66번
계약의 성립에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 청약의 유인을 받은 자가 청약의 유인에 대응하는 의사표시를 하면 계약은 즉시 성립한다.
2. 당사자 간에 동일한 내용의 청약이 상호 교차된 경우, 계약은 두 청약이 상대방에게 발송된 때에 성립한다.
3. 합의해제를 청약한 경우, 그 청약에 대해 조건을 붙여 승낙한 때에는 그 청약은 실효된다.
4. 명예퇴직의 합의가 있더라도 명예퇴직 예정일 전이라면 원칙적으로 명예퇴직 청약을 철회할 수 있다.
5. 매매의 일방예약이 성립하기 위하여 본계약의 요소가 되는 내용들이 확정되어 있거나 확정할 수 있어야 하는 것은 아니다.
정답 3번
해설. ③ 합의해제의 청약에 조건을 붙이거나 변경을 가하여 승낙하면 그 청약의 거절과 동시에 새로 청약한 것으로 보므로(민법 제534조) 기존 청약은 실효된다(판례).
① 청약의 유인에 대응한 의사표시는 청약이므로 상대방의 승낙이 있어야 계약이 성립한다. ② 교차청약은 두 청약이 상대방에게 도달한 때 성립한다(제533조). ④ 명예퇴직 합의가 이루어진 후에는 예정일 전이라도 일방적으로 철회할 수 없다(판례). ⑤ 일방예약이 성립하려면 본계약의 요소가 확정되어 있거나 확정할 수 있어야 한다.
67번
동시이행관계가 인정되지 않는 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 담보 목적으로 마쳐진 채권자 명의의 소유권이전등기 말소의무와 피담보채무의 변제의무
ㄴ. 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 상가건물 임대차보호법에 따른 손해배상의무
ㄷ. 저당권 실행에 따른 경매가 무효로 된 경우, 저당채권자의 경매매수인에 대한 배당금 반환의무와 경매매수인의 채무자에 대한 소유권이전등기 말소의무
1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 5번
해설. ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두 동시이행관계가 인정되지 않는다(판례).
ㄱ. 피담보채무의 변제가 먼저 이행되어야 하므로 등기말소의무와 동시이행관계가 아니다.
ㄴ. 임차목적물 반환의무는 임대차 종료로 발생하는 것이고, 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 상가건물 임대차보호법이 정한 별개의 법정책임이어서 동시이행관계가 아니다.
ㄷ. 배당금 반환의무(저당채권자−매수인)와 등기말소의무(매수인−채무자)는 당사자가 서로 달라 동시이행관계가 아니다.
68번
부동산 매매계약이 합의해제된 경우에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 매매계약에 기해 이전된 소유권은 등기 없이도 당연히 복귀한다.
2. 당사자는 특별한 사정이 없는 한 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다.
3. 계약의 해제로 제3자의 권리를 해할 수 없다고 규정한 민법 제548조 제1항은 합의해제에 유추적용된다.
4. 합의해제를 무효화시키고 해제된 매매계약을 부활시키는 약정은 원칙적으로 당사자 사이에서도 그 효력이 없다.
5. 합의해제를 위한 묵시적 의사표시는 당사자 쌍방에게 계약실현의 의사가 없거나 계약포기의 의사가 있다고 볼 수 있을 정도에 이르러야 한다.
정답 4번
해설. ④ 합의해제된 계약을 부활시키는 약정은 계약자유의 원칙상 당사자 사이에서는 유효하다(판례). 효력이 없다고 한 것은 틀리다.
① 합의해제로 소유권은 등기 없이 당연히 복귀한다(물권적 효과). ② 합의해제 시 특약이 없으면 손해배상을 청구할 수 없다. ③ 제548조제1항 단서의 제3자 보호규정은 합의해제에도 유추적용된다. ⑤ 묵시적 합의해제의 요건에 관한 판례이다.
69번
甲과 乙은 X토지에 관한 매매의 예약에서 매수인 乙이 예약완결권을 갖기로 하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲과 乙은 예약완결권의 행사기간에 대하여 특별한 제한 없이 약정할 수 있다.
ㄴ. 예약완결권의 행사기간을 약정한 경우, 그 기간이 지났더라도 乙이 X토지를 인도받아 점유하고 있다면 예약완결권은 소멸하지 않는다.
ㄷ. 乙의 예약완결권이 행사기간을 경과하였는지에 관해서는 법원이 직권으로 조사하여 재판에 고려할 수 없다.
1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 1번
해설. ① 옳은 것은 ㄱ뿐이다.
ㄱ. 당사자 사이에 약정하는 예약완결권의 행사기간에는 특별한 제한이 없다(판례).
ㄴ. 예약완결권은 형성권으로서 약정한 행사기간(제척기간)이 지나면 소멸하며, 매수인이 목적물을 인도받아 점유하고 있어도 마찬가지이다(판례).
ㄷ. 제척기간 경과 여부는 당사자의 주장이 없더라도 법원이 직권으로 조사하여 재판에 고려하여야 한다(판례).
70번
민법상 매도인의 담보책임에 관한 설명으로 옳은 것은?
1. 특정물 하자로 인한 담보책임은 경매의 경우에도 적용된다.
2. 종류물매매에서는 목적물이 특정된 후에 그 물건의 하자로 인한 매도인의 담보책임규정이 적용되지 않는다.
3. 매매의 목적물에 하자가 있는 경우, 매수인은 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 손해배상청구권을 행사하여야 한다.
4. 매매계약 당시에 그 목적물의 일부가 멸실된 경우, 선의의 매수인은 대금의 감액을 청구할 수 있다.
5. 변제기에 도달하지 않은 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 매매계약 당시의 자력을 담보한 것으로 추정한다.
정답 4번
해설. ④ 계약 당시에 목적물의 일부가 멸실된 경우 선의의 매수인은 대금감액·계약해제·손해배상을 청구할 수 있다(민법 제574조, 제572조 준용).
① 하자담보책임(제580조)은 경매에는 적용되지 않는다(제580조제2항). ② 종류매매에서 특정된 목적물에 하자가 있으면 제581조가 적용된다. ③ 안 날부터 6개월 내에 행사하여야 한다(제582조). ⑤ 변제기에 도달하지 않은 채권은 변제기의 자력을 담보한 것으로 추정한다(제579조제2항).
71번
甲은 자기 소유의 X토지와 乙 소유의 Y건물을 교환하자고 청약하였고, 乙이 승낙하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 乙의 승낙은 특별한 사정이 없는 한 그 방식에 제한이 없고 명시적으로 할 필요도 없다.
ㄴ. X토지와 Y건물의 각 소유권이전 및 인도의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다.
ㄷ. 계약 당시 甲이 허위로 X토지의 시가보다 다소 높은 가액을 시가로 고지하더라도 특별한 사정이 없는 한 불법행위가 성립하지 않는다.
1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 5번
해설. ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두 옳다.
ㄱ. 교환계약은 낙성·불요식 계약이므로 승낙의 방식에 제한이 없고 묵시적으로도 할 수 있다.
ㄴ. 교환은 쌍무계약이므로 매매 규정이 준용되어(민법 제567조, 제568조) 각 소유권이전·인도의무는 동시이행관계에 있다.
ㄷ. 교환계약 당사자는 자기 목적물의 시가를 묵비하거나 다소 높게 고지하더라도 특별한 사정이 없는 한 기망행위로서 불법행위가 되지 않는다(판례).
72번
甲으로부터 X건물을 2년간 임차한 乙이 이를 丙에게 전대한 경우에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲이 전대를 동의한 경우, 甲이 乙과 임대차계약을 합의해지하면 丙의 전차권도 소멸한다.
ㄴ. 甲이 전대를 동의하지 않은 경우, 甲은 乙과의 임대차계약이 존속하는 동안 X건물의 불법점유를 이유로 丙에게 차임 상당의 손해배상을 청구할 수 있다.
ㄷ. 甲이 전대를 동의한 경우, 丙이 X건물 사용의 편익을 위하여 甲으로부터 매수한 물건을 X건물에 부속시킨 때에는 丙은 기간만료로 전대차가 종료되면 甲을 상대로 그 물건의 매수를 청구할 수 있다.
1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 3번
해설. ③ 틀린 것은 ㄱ, ㄴ이다.
ㄱ. 동의 있는 전대차에서 임대인과 임차인이 임대차계약을 합의로 종료하더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다(민법 제631조).
ㄴ. 무단전대라도 임대차계약이 존속하는 동안에는 임대인이 차임을 받을 수 있으므로 손해가 없어, 전차인에게 불법점유를 이유로 차임 상당 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 없다(판례).
ㄷ. 동의 있는 전대차의 전차인은 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해 임대인에게 매수를 청구할 수 있다(제647조제2항).
73번
甲이 건물소유를 목적으로 乙로부터 乙 소유의 X토지를 기간의 정함 없이 임차하는 계약을 체결하고 그 지상에 Y건물을 신축한 후, 그 임대차계약이 乙의 해지통고로 종료되었다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. Y건물이 무허가건물이라면 원칙적으로 지상물매수청구의 대상이 될 수 없다.
ㄴ. 甲은 계약갱신청구를 하지 않으면 지상물매수청구권을 행사할 수 없다.
ㄷ. 甲과 乙이 임대차 종료 전에 지상물매수청구권의 대상인 Y건물을 철거하기로 한 약정은 특별한 사정이 없는 한 무효이다.
1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 2번
해설. ② 옳은 것은 ㄷ뿐이다.
ㄱ. 지상물매수청구의 대상은 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물에 한정되지 않으므로 무허가건물도 대상이 된다(판례).
ㄴ. 기간의 정함이 없는 임대차가 임대인의 해지통고로 소멸한 경우에는 임차인이 계약갱신청구를 하지 않고 곧바로 지상물매수청구를 할 수 있다(판례).
ㄷ. 제643조는 강행규정(제652조)이므로 임차인에게 불리한 건물 철거 약정은 특별한 사정이 없는 한 무효이다.
74번
민법상 계약의 유형과 성질에 관한 설명으로 옳은 것은? (특약은 고려하지 않음)
1. 매매계약은 요물계약이다.
2. 매매계약은 낙성계약이다.
3. 교환계약은 요식계약이다.
4. 임대차계약은 무상계약이다.
5. 임대차계약은 편무계약이다.
정답 2번
해설. ② 매매계약은 당사자의 합의만으로 성립하는 낙성계약이다(민법 제563조).
① 매매는 요물계약이 아니다. ③ 교환계약은 불요식 계약이다. ④ 임대차는 차임을 지급하는 유상계약이다. ⑤ 임대차는 임대인의 사용·수익하게 할 의무와 임차인의 차임지급의무가 대가관계에 있는 쌍무계약이다.
75번
甲이 2023. 6. 1. 乙로부터 乙 소유의 X주택을 보증금 2억원, 기간은 1년으로 정하여 임차하는 계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 1년의 임대차기간이 만료된 경우, 甲은 乙에게 보증금 2억원의 반환을 청구할 수 있다.
ㄴ. 임대차계약이 적법하게 묵시적 갱신이 된 경우, 그 존속기간은 2년으로 보지만 甲은 언제든지 乙에게 계약해지를 통지할 수 있다.
ㄷ. 甲의 적법한 계약갱신요구가 乙에게 2025. 2. 15. 도달한 경우, 갱신거절사유가 없는 한 그 도달 시점에 계약갱신의 효력이 발생한다.
1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 5번
해설. ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두 옳다.
ㄱ. 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 보지만 임차인은 2년 미만의 약정기간이 유효함을 주장할 수 있다(주택임대차보호법 제4조제1항).
ㄴ. 묵시적 갱신 시 존속기간은 2년으로 보나(제6조제2항), 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고 3개월 후 효력이 생긴다(제6조의2).
ㄷ. 임차인의 적법한 갱신요구(제6조의3)가 임대인에게 도달하면 거절사유가 없는 한 그때 갱신의 효력이 생긴다(판례).
※ 발문의 임대차기간을 보기와 맞게 1년으로 고쳤다.
76번
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 구조상 공용부분은 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없다.
2. 전유부분에 관한 담보책임의 존속기간은 특별한 사정이 없는 한 사용검사일로부터 기산한다.
3. 관리단은 관리비 징수에 관한 유효한 규약이 없더라도 지분비율에 따라 공용부분의 관리비를 그 부담의무자인 구분소유자에게 청구할 수 있다.
4. 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다.
5. 구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.
정답 2번
해설. ② 집합건물법 제9조의2제2항제1호에 따라 전유부분에 관한 담보책임의 존속기간은 구분소유자에게 인도한 날부터 기산한다. 사용검사일(또는 사용승인일)부터 기산하는 것은 공용부분이다(같은 항 제2호). 따라서 틀린 설명이다.
① 구조상 공용부분은 취득시효 대상이 아니다(판례). ③ 유효한 규약이 없어도 관리단은 지분비율에 따라 공용부분 관리비를 청구할 수 있다(판례). ④ 제24조제1항. ⑤ 제20조제2항.
77번
甲은 2024. 5. 1. 乙에게 1억원을 변제기는 1년 후, 이자는 연 5%로 정하여 대여하면서 그 대여금채권과 乙에 대한 물품대금채권 1억원을 담보하기 위해 가등기 담보계약을 체결하고, 이를 위해 乙 소유의 X토지(계약 당시 시가 2억원)에 甲 명의로 가등기를 마쳤다. 그 후 乙은 변제기가 지난 2025. 5. 7. 양 채권 중 물품대금채무만 甲에게 전액 변제하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲과 乙의 가등기담보계약은 가등기담보 등에 관한 법률이 적용된다.
ㄴ. 甲이 청산절차를 거쳐 X토지에 관하여 소유권이전의 본등기를 마친 경우, 본등기를 위해 지출한 절차비용은 청산금에서 공제할 수 없다.
ㄷ. 甲이 청산절차를 거치지 않고 X토지에 관하여 2025. 6. 15. 본등기를 마친 다음, 선의의 丙에게 2025. 8. 1. 소유권이전등기를 마친 경우, 2025. 8. 1.부터 甲 명의의 본등기도 확정적으로 유효해진다.
1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 3번
해설. ③ 옳은 것은 ㄱ, ㄴ이다.
ㄱ. 차용금과 다른 채권을 함께 담보하는 경우에도, 예약 당시 목적물 가액(2억원)이 차용액과 이자의 합산액(1억 500만원)을 넘으면 가등기담보법이 적용된다(제1조, 판례).
ㄴ. 청산금에서 공제되는 채권액은 민법 제360조의 범위(원본·이자·위약금·지연배상·실행비용)이며, 채권자가 본등기를 위해 지출한 절차비용은 청산금에서 공제할 수 없다(판례).
ㄷ. 청산절차를 거치지 않은 본등기는 무효이고, 선의의 제3자가 소유권을 취득하여 채무자가 말소를 청구할 수 없게 되더라도(제11조 단서) 甲 명의 본등기가 확정적으로 유효해지는 것은 아니다(판례).
78번
甲은 2022. 7. 1. 자신의 X토지에 관하여 乙과 유효한 명의신탁약정을 체결하고, 乙 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 甲과 乙이 부부인 경우, 甲이 사망하더라도 그 명의신탁약정은 甲의 상속인 丙과 乙 사이에 유효하게 존속한다.
2. 甲이 丙에게 X토지를 매도한 경우, 그 매매계약은 민법 제569조의 타인 권리의 매매라고 할 수 없다.
3. 丙이 X토지를 무단점유하여 사용·수익할 경우, 甲은 丙에게 직접 그 소유권을 주장할 수 없다.
4. 甲은 乙에게 명의신탁의 해지를 원인으로 소유권에 기한 이전등기를 청구할 수 있다.
5. 丙이 X토지에 대해 점유취득시효를 완성한 후 소유권이전등기를 마치기 전에 甲이 명의신탁의 해지를 원인으로 소유권이전등기를 마친 경우, 丙은 특별한 사정이 없는 한 甲에게 취득시효를 주장할 수 있다.
정답 5번
해설. ⑤ 명의신탁 해지를 원인으로 신탁자 甲 명의로 소유권이전등기가 된 경우 甲은 시효완성 후 새로 이해관계를 맺은 제3자에 해당하므로, 丙은 특별한 사정이 없는 한 甲에게 취득시효를 주장할 수 없다(판례).
① 배우자 간 명의신탁은 유효하고(부동산실명법 제8조제2호), 신탁자 사망 후에도 상속인과 수탁자 사이에 존속한다. ② 신탁자가 대내적 소유자이므로 타인권리 매매가 아니다. ③ 대외적으로는 수탁자가 소유자이므로 신탁자는 제3자에게 직접 소유권을 주장할 수 없다. ④ 해지를 원인으로 이전등기를 청구할 수 있다.
79번
甲이 그 소유의 X토지에 관하여 2025. 5. 3. 친구 乙과의 명의신탁약정에 따라 乙 명의의 소유권이전등기를 마쳤다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1. 甲은 乙에게 X토지에 관하여 부당이득을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
2. 乙이 丙에게 X토지를 적법하게 양도하였다가 다시 X토지의 소유권을 취득한 경우, 甲은 乙에게 소유물반환청구권을 행사할 수 있다.
3. 丙이 친구 乙 과의 명의신탁약정에 따라 X토지에 관하여 소유권이전등기를 마친 후 명의신탁사실을 알지 못하는 丁에게 X토지를 매도하고 소유권이전등기를 마친 경우, 甲은 丁에게 소유물반환청구권을 행사할 수 있다.
4. 乙이 丙에게 X토지를 처분하여 丙이 유효하게 소유권을 취득한 경우, 乙의 처분행위는 甲에 대한 불법행위에 해당하지 않는다.
5. 만약 甲이 乙과 사이에 乙 명의의 X토지를 매수하면서 대외관계에서 甲을 위해 그 등기명의를 乙이 보유하기로 약정한 경우, 甲과 乙 사이에 명의신탁관계가 성립할 수 없다.
정답 1번
해설. ① 부동산실명법 위반의 양자간 명의신탁에서 명의신탁약정과 수탁자 명의 등기는 무효이고 소유권은 신탁자 甲에게 남아 있으므로, 甲은 소유권에 기해 말소나 진정명의회복을 청구할 수 있을 뿐 부당이득을 원인으로 한 이전등기를 청구할 수 없다(판례).
② 수탁자가 적법하게 양도한 뒤 다시 취득해도 신탁자는 소유물반환을 청구할 수 없다(판례). ③ 선의·악의를 묻지 않고 제3자는 보호되므로(제4조제3항) 丁에게 청구할 수 없다. ④ 수탁자의 처분은 신탁자 소유권을 침해한 불법행위가 된다(판례). ⑤ 소유자가 자기 명의 등기를 그대로 둔 채 매수인을 위해 명의를 보유하기로 한 경우에도 명의신탁관계가 성립한다(판례).
80번
甲은 상품판매를 위해 2025. 5. 1. 乙로부터 부산광역시 소재 乙 소유의 X상가를 보증금 6억원, 월 차임 100만원에 임차하는 계약을 체결하였다. 계약 당일 甲은 乙에게 보증금을 지급하고 X상가를 인도받아 사업자등록과 확정일자까지 마쳤다. 위 계약에 적용되는 상가건물 임대차보호법상의 규정에 해당하는 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 임차인의 보증금에 대한 우선변제권에 관한 규정
ㄴ. 임차인의 임차권등기명령에 관한 규정
ㄷ. 차임연체에 따른 임대인의 해지권에 관한 규정
1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 2번
해설. ② 환산보증금 = 6억원 + 100만원 × 100 = 7억원으로, 부산광역시 적용 기준 6억 9천만원(시행령 제2조제1항제2호)을 초과하므로 원칙적으로 법이 적용되지 않는다.
다만 법 제2조제3항에 따라 대항력(제3조), 갱신요구(제10조제1항~제3항 본문), 권리금 보호와 차임연체 해지(제10조의2~제10조의9), 차임 감액청구 특례(제11조의2), 표준계약서(제19조)는 적용된다. 따라서 차임연체 해지권(ㄷ, 제10조의8)만 적용되고, 우선변제권(ㄱ, 제5조)과 임차권등기명령(ㄴ, 제6조)은 적용되지 않는다.
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